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Köln (ots) - Viele Familien verlassen sich noch immer darauf, dass Immobilien im
Erbfall automatisch und ohne größere Probleme weitergegeben werden. Doch genau
dann entstehen oft hohe Steuerlasten, die das Vermögen spürbar schmälern. Da
Freibeträge meistens sehr rasch ausgeschöpft sind, etwa, weil Immobilienwerte
stark gestiegen sind, werden heute bereits mittlere Vermögen schnell von
Erbschaftsteuer erfasst.
Besonders Familien mit mehreren Kindern oder größerem Besitz spüren die Folgen:
Was eigentlich als stabiles Fundament für die nächste Generation gedacht war,
verliert an Substanz. Warum vorausschauende Planung hier entscheidend ist und
welche Modelle echten Gestaltungsspielraum schaffen, beleuchtet der folgende
Beitrag.
Was passiert ohne Planung?
Wird erst im Erbfall über Immobilien entschieden, greifen die steuerlichen
Freibeträge nur einmal. Das reicht in vielen Fällen nicht aus, um hohe
Steuerforderungen abzufedern. Durch gestiegene Werte werden heute selbst
überschaubare Vermögen schnell steuerpflichtig.
Auch organisatorisch entstehen Risiken. Ohne klare Absprachen bleibt unklar, wer
Verantwortung übernimmt, wie Mieteinnahmen verteilt werden oder wer
Entscheidungen trifft. Vor allem bei mehreren Erben führt diese Unsicherheit oft
zu Konflikten, die im Extremfall im Verkauf der Immobilie enden. Eine
durchdachte Nachfolgestrategie ist daher unverzichtbar, wenn Immobilien
langfristig im Familienvermögen bleiben sollen.
Häufige Fehler und typische Stolperfallen
Viele Probleme entstehen, weil zentrale Entscheidungen zu spät getroffen werden.
Wer erst im Erbfall über Immobilien nachdenkt, kann die steuerlichen Freibeträge
nicht mehr mehrfach nutzen und verschenkt damit einen wichtigen Vorteil.
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass sich die Übertragung ohne Vorbereitung
von selbst regelt. Dabei führen unklare Zuständigkeiten oder fehlende Absprachen
schnell zu Streit. Auch bei der Bewertung der Immobilie kommt es oft zu
Fehleinschätzungen, die das Finanzamt zu einem höheren steuerlichen Ansatz
veranlassen können. Wer diese Punkte ignoriert, riskiert steuerliche
Mehrbelastungen und familiäre Konflikte, die sich mit einer durchdachten Planung
leicht vermeiden ließen.
Frühzeitige Übertragung: die wirksamste Lösung
Die effektivste Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie steuerlich zu
entlasten, ist die Übertragung zu Lebzeiten. Eine Schenkung bietet den Vorteil,
dass die geltenden Freibeträge nicht nur einmal im Erbfall genutzt werden,
sondern alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen. Familien können den
Übergang dadurch in mehreren Etappen gestalten und selbst bei hohen
Immobilienwerten eine spürbare Steuerersparnis erreichen.
Durch die frühzeitige Übertragung entsteht zudem mehr Flexibilität. Eltern
behalten je nach Gestaltung weiterhin Einfluss auf Entscheidungen oder sichern
sich bestimmte Rechte, während das Eigentum bereits an die nächste Generation
übergeht. Gleichzeitig wissen alle Beteiligten frühzeitig, wie die Nachfolge
geregelt ist, was Planungssicherheit schafft und spätere Konflikte vermeidet.
Mit einer Schenkung zu Lebzeiten lassen sich steuerliche Vorteile und familiäre
Klarheit verbinden. Die Immobilie bleibt im Familienvermögen, und die Belastung
durch Erbschaftsteuer sinkt erheblich.
Die wichtigsten Modelle im Überblick
Für die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stehen verschiedene
Gestaltungsmodelle zur Verfügung, die je nach Situation unterschiedliche
Vorteile bieten. Ein klassischer Ansatz ist die Schenkung mit
Vorbehaltsnießbrauch. Die Kinder werden dabei Eigentümer, während die Eltern das
Recht behalten, die Immobilie zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erhalten. Der Wert
des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung und reduziert so die
Steuerlast.
Mehr Flexibilität entsteht durch Familiengesellschaften wie eine Familien-GbR
oder eine GmbH und Co. KG. Die Immobilie wird in die Gesellschaft eingebracht,
und die Anteile können Schritt für Schritt auf die nächste Generation übergehen.
So lassen sich Zuständigkeiten klar regeln und Freibeträge gezielt nutzen.
Auch ein Verkauf an Kinder oder an die Familiengesellschaft kann sinnvoll sein.
Wird der Kaufpreis über ein Darlehen finanziert, kann dies zugleich der
Altersvorsorge dienen und den steuerlichen Ansatz der Übertragung beeinflussen.
Dies hat den weiteren Vorteil, dass die Kinder die Abschreibung der Immobilie
erneut vornehmen können. Da man hierbei von den inzwischen gestiegenen Werten
ausgeht, ergeben sich hierdurch zum Teil erhebliche Potenziale zur
Steuerersparnis.
Zusätzlich spielt die Bewertung der Immobilie eine Rolle, da unterschiedliche
Verfahren zu unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen führen können. Welche
Lösung optimal ist, hängt letztlich von der Familiensituation und den
langfristigen Zielen ab.
Grenzen und rechtliche Fallstricke
Trotz großer Gestaltungsmöglichkeiten gibt es bei Immobilienübertragungen klare
steuerliche und rechtliche Grenzen. Ein zentraler Punkt ist die
Grunderwerbsteuer. Bei Übertragungen auf Kinder oder innerhalb bestimmter
Familiengesellschaften entfällt sie häufig, bei einer Übertragung auf
Kapitalgesellschaften wie eine GmbH dagegen meist nicht. Eine sorgfältige
Prüfung ist daher unerlässlich, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
Ebenso wichtig sind die formalen Anforderungen. Nießbrauchs- oder Wohnrechte
müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit das
Finanzamt die steuerlichen Vergünstigungen anerkennt. Das gilt auch für
gesellschaftsrechtliche Gestaltungen. Wird eine Immobilie in eine
Familiengesellschaft eingebracht, wird in vielen Fällen nur der elterliche
Anteil übertragen, was besondere Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung erfordert.
Auch die Wahl des Bewertungsverfahrens beeinflusst die Steuerhöhe. Ob das
Ertragswert-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren angewendet wird,
entscheidet maßgeblich darüber, wie hoch der steuerliche Wert der Immobilie
angesetzt wird. Eine unpassende Bewertung kann die Steuerlast unnötig erhöhen.
Zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich für Ehepaare durch die
sogenannte Güterstandsschaukel. Dabei wird der Güterstand gezielt geändert, um
Vermögen steuerfrei zwischen den Partnern zu übertragen. Diese Möglichkeit
erfordert eine präzise rechtliche Umsetzung und eignet sich vor allem dann, wenn
größere Vermögenswerte innerhalb der Ehe neu geordnet werden sollen. Wer diese
Punkte berücksichtigt und die Übertragung professionell begleitet, vermeidet
teure Fehler und schafft eine rechtssichere Grundlage für die nächsten Schritte.
Familienfrieden: So bleibt die Nachfolge fair
Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie ist nicht nur eine steuerliche
Entscheidung, sondern immer auch eine Frage des Miteinanders. Offenheit und
frühzeitige Gespräche helfen, Erwartungen zu klären und Unsicherheiten zu
vermeiden. Wer alle Beteiligten rechtzeitig einbindet, schafft Vertrauen und
sorgt dafür, dass Entscheidungen transparent bleiben.
Gerechtigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Bei mehreren Kindern brauchen
Familien Lösungen, die als fair empfunden werden. Das kann durch
Ausgleichszahlungen oder die Berücksichtigung bereits erfolgter Zuwendungen
geschehen. Wichtig ist vor allem, dass die Verteilung nachvollziehbar und für
alle verständlich ist.
Ebenso wichtig sind klare Regelungen. Vereinbarungen zu Nutzungsrechten,
Entscheidungsbefugnissen oder finanziellen Verpflichtungen sollten eindeutig
formuliert und notariell abgesichert werden. So behalten Absprachen langfristig
Bestand und werden steuerlich anerkannt. Eine gut geregelte Nachfolge schafft
nicht nur Ordnung, sondern stärkt auch den familiären Zusammenhalt.
Fazit: Gut vorbereitet in die nächste Generation
Wer die Vermögensnachfolge rechtzeitig und strukturiert angeht, schafft die
besten Voraussetzungen für eine reibungslose Übergabe. Durch frühzeitige
Schenkungen können gesetzliche Freibeträge optimal genutzt und hohe
Steuerbelastungen vermieden werden. Gleichzeitig profitieren Familien von klaren
Zuständigkeiten, definierten Rechten und einer transparenten
Vermögensverteilung.
Eine umsichtig geplante Übertragung stärkt nicht nur die eigene finanzielle
Position, sondern auch den Zusammenhalt innerhalb der Familie. Die Immobilie
bleibt als langfristiges Vermögensfundament erhalten, und die nächste Generation
gewinnt Sicherheit und Orientierung. Mit guter Vorbereitung entsteht eine
Nachfolge, die steuerlich, organisatorisch und familiär überzeugt.
Über Prof. Dr. Christoph Juhn:
Prof. Dr. Christoph Juhn ist Gründer und Geschäftsführer der Kanzlei JUHN
Partner, einer auf Gestaltungsberatung spezialisierten Steuer- und
Rechtsberatungskanzlei mit rund 120 Mitarbeitenden an fünf Standorten in Köln,
Düsseldorf, Frankfurt, Bonn und Dubai. Sein Schwerpunkt liegt auf
steueroptimierten Unternehmens- und Vermögensstrukturen, insbesondere
Holding-Konzepten zur Sicherung von Wachstum, Liquidität und Zukunftsfähigkeit.
Mehr Informationen unter: https://www.juhn.com/
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Vertreten durch: Prof. Dr. Christoph Juhn
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Ruben Schäfer
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