|
Berlin (ots) - Neuer Indikator zeigt: Ende vergangenen Jahres verfügten nur
knapp 6 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital, um
Wohneigentum zu erwerben. Vor 15 Jahren waren es noch fast 10 Prozent.
Viele Mieter würden lieber in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus leben,
wie Befragungen immer wieder zeigen. Doch den wenigsten gelingt der Sprung in
die eigenen vier Wände. Wie gut oder schlecht es um das Potenzial an
Ersterwerbern von Wohneigentum in Deutschland tatsächlich bestellt ist,
analysiert das LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer .
Entwickelt wurde das Konzept vom Berliner Forschungsinstitut empirica bereits im
Jahr 2018 gemeinsam mit den Landesbausparkassen. Seither wurden die Berechnungen
in loser Folge neu aufgelegt. Künftig wird dies jährlich erfolgen. Anders als
bei den meisten anderen Erschwinglichkeitsindikatoren wird nicht nur die
Einkommenshürde untersucht, sondern auch die Eigenkapitalsituation der
potenziellen Erwerberhaushalte. Eine weitere Besonderheit: Der LBS-Indikator
basiert auf regionalen Daten, nicht auf bundesweiten Durchschnitten und zeichnet
deshalb ein realistisches Bild der Lage.
Die wichtigsten Ergebnisse der aktuellen Ausgabe des
LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometers (Grafik):
Das fehlende Eigenkapital ist die - mit Abstand - größte Hürde auf dem Weg ins
Wohneigentum. Im Jahr 2025 hatten nur 5,7 Prozent der Mieterhaushalte im
üblichen Erwerbsalter für Wohneigentum zwischen 30 und 44 Jahren - und damit
insgesamt rund 408.000 - ausreichend Ersparnisse auf der hohen Kante, um die
üblichen Eigenkapitalanforderungen der Kreditinstitute für die Finanzierung
einer Immobilie zum typischen regionalen Kaufpreis zu erfüllen.
Die Schwelle wurde für die Studie auf 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der
regionalspezifischen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten,
Makler) taxiert. Tatsächlich schwankte der durchschnittliche Fremdmittelanteil
bei der Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums gemäß Untersuchungen des
Verbands deutscher Pfandbriefbanken in den vergangenen 15 Jahren zwischen 75 und
83 Prozent des Kaufpreises. Setzt man die Eigenkapitalschwelle ein wenig höher
oder niedriger an, sinkt oder steigt der Anteil der Mieterhaushalte mit
ausreichenden Ersparnissen etwas, aber an der grundsätzlichen Feststellung, dass
der Erwerb von Wohneigentum bedeutend häufiger am Eigenkapital als am Einkommen
scheitert, ändert sich nichts.
Die Einkommensschwelle wurde erst nach der Zinswende zum kritischen Hemmnis. In
den Jahren von 2007 bis 2021 hatte stets zumindest knapp die Hälfte der
Mieterhaushalte im relevanten Erwerbsalter ein ausreichend hohes
Haushaltsnettoeinkommen, um sich den Schuldendienst für die Finanzierung einer
regionaltypischen Immobilie leisten zu können. In der Spitze wären 2015 sogar 61
Prozent der Mieterhaushalte unterhalb der Belastungsgrenze von 35 Prozent ihres
Einkommens geblieben, die üblicherweise für die Kreditrate als verkraftbar
angesehen werden. Dies änderte sich schlagartig im Jahr 2022 nach dem
plötzlichen Zinsanstieg von kaum mehr als 1 Prozent auf deutlich über 3 Prozent.
Wegen der gestiegenen Finanzierungskosten gepaart mit weiterhin hohen
Kaufpreisen meisterten plötzlich weniger als 40 Prozent der betrachteten
Mieterhaushalte die Einkommenshürde für den Erwerb.
Beide Indikatoren haben sich in den vergangenen drei Jahren leicht verbessert -
immerhin. Während sich die Einkommenshürde laut
LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer erst mit der Zinswende zu einem
spürbaren Problem für viele Haushalte entwickelte, begann die Eigenkapitalhürde
schon 2008 zu einem immer höheren Hindernis zu werden. Geschuldet war dies den
unaufhörlich kletternden Immobilienpreisen. Und diese wiederum sind auch der
Hauptgrund dafür, weshalb sich die Lage zuletzt gebessert hat: Die Preise für
Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind infolge der Zinswende
etwas zurückgegangen. Während die Überwindung der Einkommensschwelle auch bei
steigenden Einkommen - unter anderem aufgrund der regelmäßigen Anhebung der
Tariflöhne - leichter fällt, spiegelt sich dies in den Ersparnissen nicht
unmittelbar wider. Die Eigenkapitalsituation der Mieterhauhalte kann sich
schlicht nicht so schnell an steigende Preise anpassen, wie es erforderlich
wäre, um einen tragbaren Kredit zu bekommen.
Im regionalen Vergleich stehen Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern
bei der Eigenkapitalhürde am schlechtesten da. Dort haben nur gut 2 bis knapp 4
Prozent der jüngeren Mieterhaushalte ausreichend Ersparnisse, um aus eigener
Kraft den Sprung ins Eigentum zu schaffen (Grafik). Hier macht sich ein
Hauptstadteffekt bemerkbar: Die über Jahre hohe Zuwanderung nach Berlin und in
dessen Speckgürtel hat die Immobilienpreise dort so getrieben, dass immer
weniger ortsansässige Mieter ausreichend Eigenkapital für den Immobilienerwerb
aufbringen konnten. Etwas besser stellt sich die Situation dagegen in den
westlichen Bundesländern Bremen, Saarland, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz
dar, zwischen knapp 9 und knapp 7 Prozent der Zielgruppe genug Eigenkapital
haben.
Generell fällt es in den Städten schwerer, ausreichend Eigenkapital für den
Immobilienerwerb aufzubringen. So schaffen es dort derzeit nur 5,3 Prozent aller
jungen Mieterhaushalte, während es im Umland 5,6 Prozent und auf dem Land 6,5
Prozent sind. In den sieben größten deutschen Städten überwinden sogar nur 4,1
Prozent der Mieterhaushalte die Eigenkapitalschwelle.
Die Einkommenshürde wird in den Städten ebenfalls seltener bewältigt als in
ihrem Umland oder gar in ländlichen Regionen. Die Verteilung über die
Bundesländer ist jedoch nicht ganz deckungsgleich zum Eigenkapital. Beim
Einkommen schneiden die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit 17 beziehungsweise
20 Prozent am schlechtesten ab, die östlichen Bundesländer Sachsen-Anhalt und
Thüringen sowie wiederum das Saarland und Bremen am besten. Dort hätten jeweils
zwischen 71 und 57 Prozent der Mieterhaushalte theoretisch ein ausreichend hohes
Nettoeinkommen, um eine Immobilienfinanzierung stemmen zu können.
Die Stoßrichtung für eine Wohnungspolitik, die darauf zielt die
Wohneigentumsbildung zu stärken, ist damit im Prinzip klar. Die Studie benennt
drei Ansatzpunkte:
1. Es braucht bessere Angebotsbedingungen, um wenigstens den Anstieg der
Kaufpreise einzudämmen. Dies würde den Mieterhaushalten sowohl bei der
Überwindung der Eigenkapitalschwelle als auch der Einkommensschwelle helfen.
Etwas bewirken ließe sich für den Neubau mit einem vereinfachten Baurecht für
niedrigere Baukosten und einer besseren Verfügbarkeit von Bauland für niedrigere
Baulandpreise.
2. Die Erwerbsnebenkosten müssen sinken. Dies würden dazu beitragen, dass mehr
Mieterhaushalte die Eigenkapitalhürde überwinden. Wünschenswert wären generell
geringere Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer. Sollte dies aufgrund der
knappen Länderkassen nicht durchsetzbar sein, wäre das Mindeste ein Erlass oder
eine spürbare Reduktion der Steuer für angehende Selbstnutzer, die erstmals eine
Immobilie kaufen.
3. Der Staat sollte die Eigenkapitalbildung stärker ankurbeln , beispielsweise
durch eine Anhebung der Einkommensgrenzen und der maximalen Förderbeträge sowie
Fördersätze für die Wohnungsbauprämie.
Zur Methodik des LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometers
Das empirica-Modell "Ersterwerber-Potenziale", das für das
LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer genutzt wurde, schätzt die regionale
Einkommens- und Vermögensverteilung von 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalten auf
Ebene der 400 Landkreise und kreisfreien Städte. Auf dieser Basis wird
ermittelt, wie viel Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte rein
rechnerisch ausreichend Einkommen beziehungsweise Vermögen haben, um eine
regionaltypische Immobilie zu finanzieren. Dies ist unter den getroffenen
Annahmen dann möglich, wenn die Einkommensbelastung für Zins und Tilgung kleiner
als 35 Prozent ist beziehungsweise, wenn das Eigenkapital mindestens für 20
Prozent des Nettokaufpreises plus regionale Nebenkosten ausreicht.
Nicht berücksichtigt sind in der Berechnung etwaige Erbschaften und Schenkungen,
die Mieterhaushalten über die Eigenkapitalschwelle und auch Einkommensschwelle
helfen können (weil die Belastung durch den Kredit sinkt). Gezeigt wird also,
wie viele junge Mieterhaushalte den Eigentumserwerb aus eigener Kraft ohne
familiäre Unterstützung bewerkstelligen können.
Weitere Informationen zur Methodik und weitere Ergebnisse im wissenschaftlichen
Papier zum LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer:
Reiner Braun, Linn Segschneider: LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer:
Regionale Ersterwerber-Potenziale 2026, Berlin, März 2026
Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
Referat Presse
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Tel.: 030 20225-5398
Fax: 030 20225-5395
E-Mail: mailto:ivonn.kappel@dsgv.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/35604/6252664
OTS: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
|
