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Leipzig (ots) - Rund 40.000 Ferienwohnungen sollen in Berlin ohne gültige
Genehmigung vermietet werden. Die Behörden kontrollieren strenger und Bußgelder
können schnell fünfstellige Summen erreichen. Für Eigentümer wird das Thema
plötzlich existenziell. Ein fehlender Antrag, eine falsche Nutzungsart oder ein
übersehener Paragraf reichen aus, um ins Visier der Ämter zu geraten. Wer
kurzfristig vermietet, bewegt sich in Berlin in einem stark regulierten Umfeld.
Viele unterschätzen, wie komplex die Regeln tatsächlich sind.
Die meisten Eigentümer scheitern nicht an Absicht, sondern an fehlender Klarheit
über die Vorgaben. Hier erfahren Sie, welche Fehler besonders häufig passieren
und wie Vermieter rechtssicher handeln können, bevor es teuer wird.
Der häufigste Irrtum: "Ohne Zweckentfremdungsverbot ist alles erlaubt"
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine Wohnung automatisch als
Ferienwohnung genutzt werden darf, solange in einer Stadt kein ausdrückliches
Zweckentfremdungsverbot gilt. Dieser Eindruck entsteht häufig auch deshalb, weil
Vermieter bei Nachfragen teilweise vom Bauamt die Rückmeldung erhalten, es seien
keine besonderen Voraussetzungen zu erfüllen.
Diese Annahme greift jedoch zu kurz. Entscheidend ist nicht allein, ob eine
kommunale Satzung existiert. Vielmehr gilt grundsätzlich ein baurechtlicher
Grundsatz: Eine Immobilie darf immer nur entsprechend ihrer genehmigten Nutzung
verwendet werden. Maßgeblich ist dabei die letzte Baugenehmigung.
Nutzung ist an die genehmigte Zweckbestimmung gebunden
Aus baurechtlicher Sicht ist die Nutzung einer Immobilie klar definiert. Eine
Wohnung ist als Wohnung genehmigt, ein Büro als Büro, eine Einzelhandelsfläche
als Handelsfläche. Gleiches gilt auch für Ferienwohnungen.
Daraus ergibt sich eine wichtige Konsequenz: Eine Wohnung darf nicht ohne
Weiteres als Ferienwohnung vermietet werden, wenn diese Nutzung nicht genehmigt
wurde. Umgekehrt ist es ebenso unzulässig, eine genehmigte Ferienwohnung
dauerhaft als klassische Mietwohnung zu nutzen.
Für Eigentümer bedeutet das, dass jede Nutzungsänderung grundsätzlich
genehmigungspflichtig sein kann. Wer diese Zusammenhänge nicht berücksichtigt,
riskiert bereits unabhängig von kommunalen Satzungen rechtliche Probleme.
Wenn neue Regeln kommen: Warum Genehmigungen plötzlich entscheidend werden
Besonders problematisch wird die Situation häufig dann, wenn Städte eine
Zweckentfremdungssatzung einführen oder bestehende Vorschriften verschärfen. In
diesem Moment verändert sich die Ausgangslage für viele Vermieter schlagartig.
Denn Eigentümer ohne entsprechende Genehmigung verlieren häufig die Möglichkeit,
ihre Wohnung weiterhin als Ferienunterkunft zu vermieten. Gleichzeitig
profitieren diejenigen, die bereits zuvor eine offizielle Genehmigung erhalten
haben.
Bestandsschutz als entscheidender Vorteil
Eine einmal erteilte Genehmigung besitzt in Deutschland grundsätzlich Bestand.
Dieser sogenannte Bestandsschutz sorgt dafür, dass rechtmäßig genehmigte
Nutzungen auch dann fortgeführt werden dürfen, wenn sich die gesetzlichen
Rahmenbedingungen später ändern.
Ein Beispiel verdeutlicht die Bedeutung dieses Prinzips: Wurde eine Wohnung etwa
bereits 2014 in Berlin offiziell als Ferienwohnung genehmigt, bleibt diese
Nutzung auch dann zulässig, wenn später strengere Zweckentfremdungsregelungen
eingeführt werden. Während neue Genehmigungen möglicherweise kaum noch erteilt
werden, behalten bestehende Genehmigungen ihre Gültigkeit.
Für Eigentümer entsteht dadurch eine besondere Situation. Wer frühzeitig eine
Genehmigung erhalten hat, kann weiterhin vermieten und profitiert zugleich
davon, dass ein großer Teil des zuvor illegalen Wettbewerbs vom Markt
verschwindet.
Warum viele Vermieter dennoch in Schwierigkeiten geraten
Die meisten Konflikte entstehen nicht durch bewusste Regelverstöße, sondern
durch Missverständnisse über die rechtlichen Grundlagen. Viele Eigentümer
orientieren sich ausschließlich an kommunalen Satzungen und übersehen dabei das
zugrunde liegende Baurecht.
Zudem wird häufig unterschätzt, dass unterschiedliche Vorschriften parallel
gelten können. Neben Zweckentfremdungsregelungen spielen beispielsweise auch
Bauordnungsrecht, Nutzungsänderungen oder Genehmigungsverfahren eine Rolle.
Gerade in stark regulierten Städten wie Berlin führt diese Kombination schnell
zu Unsicherheiten. Eigentümer, die kurzfristige Vermietungen planen, sollten
daher frühzeitig prüfen, welche Nutzung für ihre Immobilie tatsächlich genehmigt
ist und welche zusätzlichen Vorgaben gelten. Nur so lässt sich vermeiden, dass
eine vermeintlich unproblematische Vermietung später zu einem kostspieligen
Rechtsproblem wird.
Über die Sali Consulting GmbH:
Simon Reintjes, Geschäftsführer der Sali Gruppe, und Unternehmenssprecher Calvin
Crustewitz zeigen Gastgebern, wie sich Immobilien rechtssicher und profitabel
nutzen lassen. Mehr als 160 eigene Wohnungen und zahlreiche Partnerbetriebe
setzen bereits auf das integrierte Sali-System. Mehr Informationen unter:
http://saliconsulting.com
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
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Sali Consulting GmbH
Vertreten durch: Calvin Crustewitz und Simon Reintjes
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OTS: Sali Consulting GmbH
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