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Wien (ots) - Nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl ist die Debatte über
stärkere Eingriffe in den Wohnungsmarkt neu entfacht. Die Linke wurde stärkste
Kraft und fordert unter anderem die Vergesellschaftung großer
Wohnungsunternehmen sowie weitere Eingriffe bei den Mieten. Gleichzeitig gelten
in Berlin bereits zahlreiche Vorgaben, etwa durch Mietpreisbremse, Milieuschutz
und Umwandlungsregeln.
Für Immobilieninvestoren ist nicht nur entscheidend, wie hoch die aktuelle
Rendite einer Wohnung ist. Genauso wichtig ist die Frage, unter welchen
politischen und regulatorischen Bedingungen diese Immobilie in fünf oder zehn
Jahren noch bewirtschaftet, modernisiert oder verkauft werden kann. In diesem
Beitrag erfahren Sie, welche politischen und regulatorischen Risiken Investoren
in Berlin aktuell einkalkulieren müssen, wie sich solche Unsicherheiten auf
Kaufpreise und Renditen auswirken können und wann andere deutsche Standorte für
Kapitalanleger interessanter werden.
Unsicherheit erschwert langfristige Kalkulationen
Ob die wohnungspolitischen Forderungen der Linken tatsächlich umgesetzt werden,
hängt zunächst von der Regierungsbildung und möglichen Koalitionspartnern ab.
Für Investoren ist allerdings schon die politische Unsicherheit relevant. Wer
eine Immobilie kauft, kalkuliert schließlich über viele Jahre und muss
abschätzen können, welche Mieteinnahmen möglich sind und welche Investitionen
sich wirtschaftlich tragen.
Kommen zu den bestehenden Vorgaben weitere Eingriffe hinzu, werden solche
Berechnungen schwieriger. Das betrifft vor allem Immobilien, bei denen
Modernisierungen anstehen oder deren Wirtschaftlichkeit von der weiteren
Entwicklung der Mieten abhängt. Je weniger vorhersehbar die künftigen
Bedingungen sind, desto zurückhaltender können Käufer bei Preis und
Investitionen werden.
Auch Banken könnten regulatorische Risiken stärker berücksichtigen. Das bedeutet
nicht, dass Berliner Immobilien grundsätzlich nicht mehr finanziert werden.
Allerdings können höhere Eigenkapitalanforderungen oder Risikoaufschläge eine
Investition verteuern. Treffen höhere Finanzierungskosten auf begrenzte
Möglichkeiten, die Erträge zu steigern, sinkt die Rendite.
Gleichzeitig wächst der Anreiz, größere Modernisierungen aufzuschieben.
Eigentümer investieren vor allem dann, wenn sie davon ausgehen können, dass sich
die Ausgaben langfristig rechnen. Fehlt diese Planungssicherheit, können
Projekte verschoben oder aufgegeben werden. Das wiederum wäre problematisch,
wenn Berlin zusätzlichen und modernisierten Wohnraum benötigt.
Eine Vergesellschaftung wäre kein schneller Prozess
Besonders weitreichend ist die Forderung nach einer Vergesellschaftung großer
Wohnungsunternehmen. Eine Umsetzung würde jedoch zahlreiche politische,
finanzielle und rechtliche Fragen aufwerfen. Zunächst müsste festgelegt werden,
welche Bestände betroffen wären, wie diese übernommen und verwaltet würden und
welche Entschädigung die Unternehmen erhalten.
Hinzu kommt die Finanzierung. Bei großen Wohnungsbeständen müsste Berlin
erhebliche Mittel aufbringen. Gleichzeitig wären langwierige gerichtliche
Auseinandersetzungen denkbar, etwa über die Voraussetzungen einer
Vergesellschaftung oder die Höhe der Entschädigung.
Für private Käufer einzelner Wohnungen oder kleinerer Mehrfamilienhäuser dürfte
deshalb weniger eine eigene Vergesellschaftung das entscheidende Risiko
darstellen. Relevanter sind mögliche indirekte Folgen: Wenn große
Marktteilnehmer aufgrund politischer Unsicherheit weniger investieren und Banken
vorsichtiger finanzieren, kann sich das auf den gesamten Berliner
Immobilienmarkt auswirken.
Wenn Bestandswohnungen immer seltener frei werden
Strengere Mietregeln sollen verhindern, dass die Wohnkosten für bestehende
Mieter zu stark steigen. Gleichzeitig können sie jedoch einen Nebeneffekt haben:
Je günstiger ein bestehender Mietvertrag im Vergleich zu einer neu angebotenen
Wohnung ist, desto weniger attraktiv wird ein Umzug. Mieter bleiben dann
möglicherweise auch in Wohnungen, die eigentlich zu groß, zu klein oder für ihre
aktuelle Lebenssituation ungeeignet sind.
Dadurch werden weniger Wohnungen frei und das ohnehin knappe Angebot für
Wohnungssuchende schrumpft weiter. Verschärft werden könnte dieser Effekt, wenn
Investoren aufgrund zusätzlicher Vorgaben zugleich weniger neue Wohnungen bauen
oder bestehende Gebäude seltener modernisieren.
So könnten vor allem diejenigen von strengeren Mietregeln profitieren, die
bereits einen günstigen Vertrag haben. Wer dagegen neu nach Berlin zieht oder
innerhalb der Stadt umziehen möchte, müsste sich um die wenigen verfügbaren
Wohnungen bemühen. Daher besteht das Risiko, dass stärkere Regulierung zwar
Bestandsmieter schützt, den Wohnungsmangel aber nicht behebt.
Das Umland könnte stärker profitieren
Für Investoren kann deshalb der Blick über die Berliner Stadtgrenze
interessanter werden. Besonders gut angebundene Orte im Speckgürtel könnten von
einer zunehmenden Verlagerung der Nachfrage profitieren. Wer in Berlin keine
passende oder bezahlbare Wohnung findet, weicht möglicherweise auf Gemeinden
aus, von denen sich das Zentrum mit S-Bahn oder Regionalverkehr schnell
erreichen lässt.
Dort können zugleich andere regulatorische Bedingungen gelten. Das bedeutet
allerdings nicht, dass jede Immobilie im Berliner Umland automatisch die bessere
Investition ist. Entscheidend bleiben unter anderem Kaufpreis, lokale Nachfrage,
Verkehrsanbindung und die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Standorts.
Auch Berlin selbst wird für Anleger nicht zwangsläufig unattraktiv. Allerdings
gewinnt die Qualität der einzelnen Investments an Bedeutung. Eine gut gelegene
Immobilie mit tragfähigen Bestandsmieten und solider Finanzierung ist anders zu
bewerten als ein Objekt, dessen Kalkulation auf deutlichen Mietsteigerungen,
umfangreichen Modernisierungen oder einer späteren Umwandlung beruht.
Für Kapitalanleger wird deshalb vor allem die Planbarkeit entscheidend. Je
stärker politische Vorgaben die künftigen Erträge und Nutzungsmöglichkeiten
beeinflussen können, desto konservativer sollte bereits beim Kauf gerechnet
werden. Denn das größte Risiko besteht nicht zwingend in einer einzelnen neuen
Regel, sondern darin, dass sich die wirtschaftlichen Bedingungen einer
langfristig gehaltenen Immobilie während der Investitionsdauer grundlegend
verändern.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der
festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit
der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die
Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit
holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der
richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er
mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem
Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter:
https://www.investmentpunk.com/
Pressekontakt:
Investmentpunk Academy GmbH
Gerald B. Hörhan
E-Mail: mailto:support@investmentpunk.academy
Webseite: https://www.investmentpunk.com/
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172208/6377644
OTS: Investmentpunk Academy GmbH
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