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Berlin (ots) - Mit der Studie "Datacenter - Einblicke in eine neue Assetklasse"
legt die Fachgruppe Industrie der HypZert erstmals eine Betrachtung dieses
Segments vor.
Insbesondere der Einsatz von Künstlicher Intelligenz sowie von maschinellem
Lernen führt zu einem exponentiell wachsenden Bedarf an Datacenter-Kapazitäten.
"Diese Entwicklung etabliert Datacenter zunehmend als eine eigene Assetklasse im
Immobilieninvestmentmarkt. Die Anforderungen an diese Objekte sind komplex und
entwickeln sich mit dem technologischen Fortschritt kontinuierlich weiter.
Standort, Gebäude, technische Infrastruktur und Betreiberkonzept müssen stets im
Zusammenhang betrachtet werden", fasst Nina Babic, stellvertretende Vorsitzende
des Aufsichtsrates der HypZert, die Ergebnisse der Studie zusammen.
Strom und Glasfaser sind entscheidende Standortfaktoren
Bei der Standortwahl und -beurteilung für Datacenter ist zunächst entscheidend,
ob eine ausreichend dimensionierte Energieversorgung vorhanden ist oder
bereitgestellt werden kann. Ebenso relevant sind der Zeitpunkt der
Bereitstellung, die regionalen Stromkosten und die Möglichkeit einer langfristig
verlässlichen Versorgung.
Für hohe Verfügbarkeitsanforderungen sind eine redundante Strom- sowie
Glasfaseranbindung erforderlich. Die Nähe zu wichtigen Internetknotenpunkten und
zu den jeweiligen Nutzern kann zusätzliche Standortvorteile schaffen.
In etablierten Märkten wie Frankfurt am Main sowie Berlin/Brandenburg trifft
eine hohe Nachfrage auf knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Das kann zu
Preissteigerungen führen, aber auch die Attraktivität alternativer Standorte
steigern.
Frankfurt am Main Standort Nummer eins in Deutschland
Generell sind in Deutschland die Investitionen in Datacenter-Immobilien
gestiegen. "Aufgrund der starken Wirtschaftskraft, der zentralen Lage sowie der
vorhandenen Energie- und Netzinfrastruktur ist das Rhein-Main-Gebiet und
insbesondere Frankfurt am Main mit dem Internetknoten DE-CIX einer der
wichtigsten Datacenter-Märkte in Europa ", so Nina Babic weiter.
Obwohl das Transaktionsvolumen im Vergleich zu etablierten Assetklassen wie
Büro, Wohnen oder Logistik noch geringer ist, erreichen einzelne
Datacenter-Transaktionen jedoch häufig Volumina im dreistelligen
Millionenbereich und übersteigen damit die Ticketgrößen anderer Assetklassen
teilweise deutlich. Datacenter weisen aufgrund der fundamentalen
Nachfragetreiber mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches
Wachstumspotenzial auf.
TGA bestimmt maßgeblich die Baukosten
Die Baukosten eines Datacenters werden maßgeblich durch die Technische
Gebäudeausrüstung (TGA) und die spezifische IT-Infrastruktur bzw. deren
Vorbereitung bestimmt. Die Kosten für die technische Infrastruktur
(Energieversorgung, Kühlung, Sicherheit) können dabei die reinen Baukosten des
Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen.
Zugleich müssen Energieeffizienz, Wasserbedarf und die Möglichkeiten zur Nutzung
von Abwärme in Planung und Betrieb berücksichtigt werden. Die regulatorischen
Anforderungen an Energieverbrauch und -effizienz beeinflussen damit ebenfalls
Standortwahl, Technikkonzept sowie Bau- und Betriebskosten.
Besondere Anforderungen an die Bewertung
Rechenzentren weisen sowohl Merkmale einer Betreiberimmobilie als auch einer
hochtechnisierten Infrastrukturanlage auf.
Die Bewertung von Datacentern erfolgt gegenwärtig nahezu ausschließlich für
Investoren und Betreiber und wird von wenigen spezialisierten Büros mit
entsprechendem Know-how und Zugang zu Transaktionsdaten durchgeführt. Normierte
Verfahren, wie das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, kommen hier an ihre
Grenzen, da deren Kennzahlen wie Restnutzungsdauern, Instandhaltungskosten und
Liegenschaftszinssätze bisher nicht sicher aus dem Markt ableitbar sind.
Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, falls kein ausreichend
großer Nachfragerkreis für dieselbe Nutzung vorhanden ist; alternative Nutzungen
sind häufig nur mit erheblichen Umbaukosten möglich. Besonders bei
Enterprise-Datacentern und Single-Tenant-Konzepten ist außerdem die Bonität und
Verbleibewahrscheinlichkeit des Nutzers oder Betreibers entscheidend.
Ein weiterer zentraler Faktor ist die technologische Obsoleszenz: Höhere
Leistungsdichten und neue Kühltechnologien können dazu führen, dass technische
Komponenten oder sogar das gesamte Betriebskonzept wirtschaftlich veralten,
obwohl der Gebäudekörper noch lange genutzt werden könnte. Der Betreiber ist
daher regelmäßig für Reinvestitionen verantwortlich.
Auch bei der Ertrags- und Renditeermittlung ist eine differenzierte Betrachtung
notwendig. Die Studie nennt für stabilisierte Datacenter-Immobilien je nach
Ausbaustufe Nettoanfangsrenditen in einer Orientierungsbandbreite von etwa 4,5
bis 6,5 Prozent. Insbesondere langfristig vermietete Objekte an etablierten
Datacenter-Standorten mit gesicherter Stromversorgung, bonitätsstarken Nutzern
bzw. Betreibern und begrenzten Vermieterpflichten sind am unteren Ende der
Spanne einzuordnen. Für Finanzierer ist darüber hinaus entscheidend, welche
Erträge tatsächlich der Immobilie zuzurechnen sind und welche Leistungen aus
Betreiber- oder Serviceverträgen stammen.
Über die HypZert und die Fachgruppe Industrie
Die HypZert GmbH ist die größte akkreditierte Zertifizierungsstelle für
Immobiliengutachterinnen und Immobiliengutachter in Deutschland. Sie ist eine
Gesellschaft aller Spitzenverbände der deutschen Finanzwirtschaft und
zertifiziert seit 1996 Immobiliengutachter nach international anerkannten
Kriterien der ISO/IEC 17024. Derzeit sind mehr als 2.600 Gutachterinnen und
Gutachter vor allem in Deutschland, aber auch im Ausland zertifiziert.
Das Fachwissen von Gutachtern für Spezialthemen bündelt HypZert in zwölf
Fachgruppen. Die Fachgruppe Industrie wurde 2012 gegründet. Derzeit besteht sie
aus acht Mitgliedern.
Die Studie "Datacenter - Einblicke in eine neue Assetklasse" schicken wir
JournalistInnen auf Anfrage gerne kostenfrei zu.
Pressekontakt:
HypZert GmbH
Reiner Lux
Georgenstraße 22
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E-Mail: mailto:lux@vdpresearch.de
Tel.: 030 - 20 62 29-10
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OTS: HypZert GmbH
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