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Delmenhorst (ots) - Ein paar vermietete Wohnungen machen noch keinen
Immobilienhändler. Wer den nächsten Schritt gehen will, muss anders denken als
beim klassischen Bestandsaufbau: weniger Bauchgefühl, mehr Einkauf,
Marktkenntnis und klare Abläufe. Oliver Fischer, Entwickler des
FIX&FLIP-Systems, erklärt, welche Fehler Einsteiger beim Einstieg in den
Immobilienhandel besonders viel Zeit und Geld kosten können.
Wer bereits zwei oder drei Eigentumswohnungen vermietet, kennt die Grundlogik
von Immobilien: kaufen, halten, verwalten, Miete einnehmen. Doch sobald aus
Bestand aktiver Handel werden soll, reicht dieses Denken nicht mehr aus. Genau
hier beginnt der Punkt, an dem viele falsch abbiegen. Denn Immobilienhandel
funktioniert nicht nach denselben Regeln wie Vermietung. "Bei einer vermieteten
Wohnung kann ich mir viele Entscheidungen über Jahre anschauen. Im
Immobilienhandel muss ich schon vor dem Kauf wissen, wer die Immobilie später
kaufen soll, welchen Zustand diese Zielgruppe erwartet und ob sich die
Aufwertung wirtschaftlich rechnet. Wer das verwechselt, kauft nicht günstig,
sondern oft nur falsch", erklärt Oliver Fischer.
"Der größte Fehler ist, Immobilienhandel wie ein Nebenbei-Thema zu behandeln.
Man braucht feste Zeiten, einen klaren Markt und die Disziplin, nicht jedem
Objekt hinterherzulaufen. Sonst verliert man neben dem Hauptjob genau das, was
am knappsten ist: Zeit und Fokus", führt er aus. Oliver Fischer ist der
Entwickler des FIX&FLIP-Systems und seit mehr als 35 Jahren im Immobilienhandel
tätig. In dieser Zeit hat er mehr als 3.000 Objekte gehandelt und aufbereitet.
Über fixundflip.de zeigt er Einsteigern, wie sie aus ersten
Immobilienerfahrungen den Schritt in den aktiven Handel schaffen können - mit
klarem Blick auf Aufwand, Verantwortung und die Entscheidungen, die dabei
wirklich zählen.
Feste Zeiten statt Wunschdenken: Warum Fix und Flip nebenbei schnell zum
Zeitfresser wird
Wer neben dem Beruf in den Immobilienhandel einsteigen möchte, sollte den
eigenen Zeitbedarf von Anfang an realistisch einschätzen. In der Startphase sind
in der Regel vier bis sechs Stunden pro Woche einzuplanen, um Grundlagen
aufzubauen, den Markt zu verstehen und die ersten Schritte sauber vorzubereiten.
Diese Phase entscheidet bereits darüber, ob ein Einsteiger wirklich ins Handeln
kommt oder sich nur theoretisch mit Immobilien beschäftigt.
"Viele unterschätzen nicht den Immobilienmarkt, sondern ihren eigenen Kalender.
Wenn ich neben dem Hauptjob ein Geschäft aufbauen will, muss ich feste Zeiten
dafür blocken - sonst bleibt es beim Wunsch", betont der Immobilienexperte.
Sobald erste konkrete Ankäufe vorbereitet werden, steigt der Aufwand deutlich.
Dann sind eher zehn bis fünfzehn Stunden pro Woche realistisch, weil
Objektprüfung, Verkäuferkontakte, Finanzierung, Marktbeobachtung und
Koordination nicht mehr nur Theorie sind, sondern echte Arbeit. Der erste Ankauf
erfolgt bei konsequenter Umsetzung meist innerhalb von vier bis sechs Monaten -
allerdings nur dann, wenn Einsteiger diese Zeit nicht für Nebenschauplätze
verlieren.
Fokus-Markt statt Zufallssuche: Wer überall sucht, versteht am Ende keinen Markt
richtig
Gerade am Anfang kostet die Marktrecherche oft mehr Zeit als erwartet. Das gilt
vor allem dann, wenn Einsteiger ohne klares Suchgebiet arbeiten: heute
Eigentumswohnung, morgen Mehrfamilienhaus, übermorgen eine andere Stadt. Wer so
vorgeht, prüft viele Möglichkeiten, baut aber kein belastbares Marktverständnis
auf.
Ein Fokus-Markt ist deshalb keine Einschränkung, sondern eine
Arbeitserleichterung. Gemeint ist ein klar abgegrenztes Gebiet, in dem ein
Investor Preise, Nachfrage, Käufergruppen, Sanierungsniveau und Verkaufschancen
wirklich einschätzen kann. "Wer jeden Markt ein bisschen anschaut, kennt am Ende
keinen Markt richtig. Im Immobilienhandel brauche ich einen Bereich, in dem ich
schnell erkenne, ob ein Angebot funktioniert oder ob ich die Finger davonlassen
muss", führt Oliver Fischer aus. Sobald dieser Markt steht, verlagert sich die
Arbeit auf das Einkaufsmarketing, also auf die gezielte Suche nach passenden
Objektchancen und Verkäuferkontakten. Einsteiger warten dann nicht mehr nur auf
öffentliche Inserate und laufen auch nicht jeder neuen Idee hinterher.
Einkauf statt Bauchgefühl: Warum der Gewinn schon vor dem Notartermin
entschieden wird
Im Immobilienhandel entscheidet sich der Erfolg nicht erst bei der Renovierung
oder beim Verkauf, sondern schon beim Einkauf. Genau deshalb sollte diese
Aufgabe nicht ausgelagert oder nebenbei erledigt werden. Der Investor muss
selbst beurteilen können, ob Lage, Preis, Zustand und geplante Aufwertung
zusammenpassen. Wer hier nur auf einen günstigen Kaufpreis schaut, übersieht
schnell den entscheidenden Punkt: Ein billiges Objekt ist noch lange kein guter
Deal. "Im Einkauf liegt die Chance, im Verkauf der Gewinn", bringt es Oliver
Fischer auf den Punkt.
"Der Einkauf ist Chefsache", erklärt er weiter. "Ich muss vor dem Ankauf wissen,
wer diese Immobilie später kaufen soll und welchen Zustand diese Käufer
erwarten. Wenn ich das nicht sauber kläre, kaufe ich vielleicht billig, aber
nicht richtig." Erfolgreiche Teilnehmer suchen deshalb nicht einfach nach
irgendeiner günstigen Immobilie, sondern nach Objekten, die zu einer klar
erkennbaren Käufergruppe passen. Erst wenn feststeht, wer angesprochen werden
soll und welche Aufwertung dafür wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich ein
Deal realistisch prüfen. Genau hier trennt sich professioneller Immobilienhandel
von Spekulation.
A-Team statt Alleingang: Warum Einsteiger nicht jede Aufgabe selbst machen
sollten
Gerade berufstätige Einsteiger müssen sauber unterscheiden, welche Aufgaben sie
selbst übernehmen müssen und welche besser bei Fachleuten liegen. Der Einkauf
bleibt Chefsache, weil dort die kaufmännische Entscheidung fällt. Die operative
Umsetzung sollte dagegen nicht zur Dauerbaustelle im eigenen Kalender werden.
Wer neben dem Hauptjob versucht, Baustelle, Abstimmungen und Verkauf allein zu
stemmen, wird schnell zum Engpass im eigenen Projekt.
"Einsteiger müssen nicht alles selbst machen. Sie müssen aber wissen, welche
Entscheidungen sie selbst treffen müssen und wo sie gute Leute brauchen",
erklärt Oliver Fischer. Dazu gehört der Aufbau eines sogenannten A-Teams:
Makler, Handwerker, Finanzierer, Steuerberater, Notare und weitere Fachleute,
die je nach Projekt eingebunden werden. Renovierung und Aufbereitung sollten
durch Handwerksfirmen umgesetzt werden, idealerweise auf Basis einer klaren
Baubeschreibung. Diese legt fest, welche Leistungen in welcher Qualität und in
welchem Umfang ausgeführt werden sollen, damit aus einer Aufwertung keine
unkalkulierbare Baustelle wird.
Auch der Verkauf muss am Anfang nicht selbst übernommen werden. Spezialisierte
Makler können Zeit sparen und vorhandene Markterfahrung einbringen. Erst mit
wachsender Zahl an Deals kann es sinnvoll werden, einen eigenen Vertrieb
aufzubauen. Entscheidend ist, dass Einsteiger ihre knappe Zeit nicht in
operativen Details verlieren, sondern die richtigen Personen koordinieren und
die kaufmännisch wichtigen Entscheidungen im Blick behalten.
Sie möchten den Schritt vom Vermieter zum aktiven Immobilienhändler gehen, ohne
Zeit, Kapital und Fokus durch falsche Entscheidungen zu verlieren? Dann
kontaktieren Sie Oliver Fischer mit seinem praxiserprobten FIX&FLIP-System
(https://www.oliverfischer.de) für ein unverbindliches Erstgespräch.
Pressekontakt:
Oliver Fischer
E-Mail: mailto:support@fixundflip.de
Webseite: https://www.OliverFischer.de
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/181933/6297578
OTS: Oliver Fischer
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