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Hamburg (ots) - Die DZ HYP hat heute ihre aktuelle Studie "Immobilienmarkt
Deutschland 2026" veröffentlicht. Diese analysiert die Entwicklung der
gewerblichen Immobilienmärkte für die Assetklassen Büro, Handel und Wohnen an
den sieben deutschen Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,
München und Stuttgart. Ergänzend ordnet die Studie zudem die grundlegenden
Perspektiven in Zeiten eines umfassenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen
und ökologischen Wandels ein.
Im Ergebnis zeigt sich ein Immobilienmarkt, der sich drei Jahre nach dem
kräftigen Zinsanstieg stabilisiert hat, jedoch in einem grundlegend veränderten
Umfeld agiert. Die Bewertungen konnten sich leicht erholen, insbesondere bei
Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig hat sich die Investmentaktivität bislang nicht
nachhaltig belebt. Gründe dafür liegen in der schwachen Konjunktur,
attraktiveren Kapitalmarktrenditen, einem strukturell bedingten rückläufigen
Flächenbedarf sowie der notwendigen, aber kostenintensiven Dekarbonisierung von
Bestandsobjekten. Die Studie zeigt zudem weiter zunehmende Unterschiede zwischen
und innerhalb der einzelnen Assetklassen. Wohnimmobilien sind an den
Topstandorten weiterhin von einem klaren Nachfrageüberhang geprägt und bieten
die robustesten Perspektiven. Bei Büro- und Handelsimmobilien zeigt sich eine
stärkere Differenzierung nach Lage und Objektqualität.
"Der Immobilienmarkt hat es mit einem strukturell veränderten Umfeld zu tun.
Künftig entscheidet noch stärker die Vermietungsperspektive über die
Wertentwicklung. Damit rücken Lagequalität, Nachhaltigkeit und aktives
Management in den Mittelpunkt. Während Wohnimmobilien weiterhin gute
Perspektiven bieten, entstehen bei Büro und Handel vor allem dort Chancen, wo
Bestände konsequent an die veränderten Nutzeranforderungen angepasst werden",
fasst Sabine Barthauer, Vorsitzende des Vorstands der DZ HYP, die Ergebnisse der
Studie zusammen.
Die Ergebnisse der Studie im Detail:
Einzelhandel: Topstandorte bleiben vergleichsweise resilient
Das Umfeld für den stationären Einzelhandel bleibt anspruchsvoll. Neben der
weiterhin starken Konkurrenz durch den Onlinehandel wirken sich vor allem die
Konsumzurückhaltung und die konjunkturelle Schwäche aus. Gleichzeitig bringt
diese Entwicklung auch positive Aspekte mit sich: Der Rückgang klassischer
Verkaufsflächen beschleunigt die Transformation der Innenstädte. Umnutzungen in
Richtung Gastronomie, Hotel, Büro, Wohnen oder Freizeit gewinnen an Bedeutung
und können die Attraktivität zentraler Lagen langfristig sogar erhöhen.
Grundsätzlich profitieren die sieben Topstandorte von strukturellen Vorteilen
wie hoher Kaufkraft, einem großen Einzugsgebiet und starkem Besucheraufkommen.
Zudem bündeln nationale und internationale Einzelhändler ihre Flächenstrategien
zunehmend auf weniger, besonders attraktive Standorte. Diese Konzentration
stabilisiert die Vermietungsperspektiven in den 1A-Lagen. Entsprechend hat sich
das Mietniveau nach dem Rückgang der vergangenen Jahre auf einem hohen Niveau
eingependelt: Die Spitzenmieten stagnieren an den Topstandorten seit rund drei
Jahren bei etwa 250 Euro je Quadratmeter. Dieses Niveau dürfte 2026 weitgehend
gehalten werden können.
Büroimmobilien: Citylagen tragen den Markt - moderne Flächen bleiben knapp
Die Büromärkte stehen weiterhin unter dem Einfluss veränderter Arbeitswelten und
der konjunkturellen Schwäche. Der Flächenumsatz bleibt gedämpft, die Leerstände
steigen seit 2020 kontinuierlich an. An den Topstandorten betrug die
Leerstandsquote zum Jahresende 2025 durchschnittlich mehr als 8 Prozent. Damit
manifestiert sich das ungewöhnliche Marktbild steigender Leerstände bei
zeitgleich wachsenden Spitzenmieten weiter. Ursache ist eine starke Verschiebung
des Nachfrageprofils. Unternehmen fragen hochwertige, moderne und nachhaltige
Flächen an, die Kommunikation fördern und die Präsenz im Büro wieder attraktiv
machen. Genau diese Flächen sind knapp, insbesondere in sehr guten
Innenstadtlagen. Gleichzeitig sind Neubau und Revitalisierung durch gestiegene
Baukosten deutlich teurer geworden. Das stützt die Mieten im Premiumsegment
zusätzlich. An den Topstandorten stiegen die Spitzenmieten 2025 auf
durchschnittlich rund 45 Euro je Quadratmeter. Der Mietanstieg dürfte sich im
laufenden Jahr fortsetzen, jedoch nicht mehr mit dem Tempo der vergangenen
Jahre. In Cityrandlagen und peripheren Teilmärkten zeigt sich dagegen ein
anderes Bild. Hier stagnieren die Mieten, da die Nachfrage nach älteren, weniger
nachhaltigen Flächen deutlich schwächer ausfällt.
Angespannter Wohnungsmarkt treibt die Mieten
Die Perspektiven für den Wohnimmobilienmarkt bleiben ausgesprochen positiv. An
den Topstandorten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Daraus
resultieren günstige Vermietungsperspektive. Wohnimmobilien werden von
Investoren im Vergleich zu anderen Segmenten weiterhin als risikoärmer
wahrgenommen. Die stabile Nachfrage sorgt für verlässliche Cashflows und
unterstreicht die Rolle von Mehrfamilienhäusern als robuste Anlageklasse.
Gleichzeitig wird die Wohnungsfrage immer stärker zu einem gesellschaftlichen
Stressfaktor. Zunehmend geraten auch einkommensstarke Haushalte durch das hohe
Mietniveau in den Topstandorten unter Druck. Dabei hat sich die Mietdynamik 2025
sichtbar verlangsamt, allerdings auf einem sehr hohen Niveau. Im Durchschnitt
der Topstandorte lagen die Erstbezugsmieten 2025 bei gut 20 Euro je
Quadratmeter, während bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen etwas mehr
als 15 Euro je Quadratmeter gezahlt werden mussten. Zudem bleibt die Spreizung
zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen so hoch, dass Wohnungswechsel selbst
bei veränderten Lebensumständen unattraktiv werden. Vor dem Hintergrund der
finanziellen Grenzen von Privathaushalten dürfte der Mietanstieg künftig stärker
an die Einkommensentwicklung gekoppelt sein.
Die DZ HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren
Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie "Immobilienmarkt Deutschland 2026" steht
unter Markt Research - Unsere Marktberichte zum Download | DZ HYP
(https://dzhyp.de/de/ueber-uns/markt-research/) zum Download bereit.
Pressekontakt:
Julia Jordan
040 3334 2583
mailto:julia.jordan@dzhyp.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/182124/6228864
OTS: DZ HYP AG
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