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Velburg (ots) - Steigende Preise, knappe Angebote und Zeitdruck führen dazu,
dass viele Käufer beim Immobilienankauf Kompromisse eingehen. Doch vermeintliche
Schnäppchen entpuppen sich nicht selten als Kostenfalle: Sanierungsstau,
ungünstige Mikrolage, unrealistische Mieteinnahmen oder problematische
Eigentümergemeinschaften können die Rendite massiv schmälern - oder das
Eigenheim zur Dauerbaustelle machen.
Die teuersten Fehler passieren nicht beim Preis, sondern bei der Prüfung - wer
Warnzeichen übersieht, zahlt später doppelt. Hier erfahren Sie, welche Red Flags
Käufer unbedingt erkennen müssen und wie man Risiken realistisch bewertet.
Mehrfamilienhäuser konsequent prüfen - wirtschaftlich denken statt hoffen
Gerade beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern entscheidet nicht der erste Eindruck,
sondern die Qualität der Analyse. In diesem Segment bewegen sich Investitionen
häufig im Millionenbereich. Umso wichtiger ist es, strukturiert vorzugehen,
Annahmen zu hinterfragen und den Business Case realistisch und nicht
optimistisch aufzusetzen.
1. Exposé-Zahlen kritisch hinterfragen
In Portalen und Verkaufsunterlagen wird naturgemäß versucht, für den Verkäufer
das Maximum zu erzielen. Entsprechend sind Angaben häufig geschönt oder
zumindest nicht vollständig belastbar. Kaufnebenkosten wie Grundbuchgebühren
werden teils pauschal angegeben, obwohl sie je nach Bundesland variieren. Auch
ausgewiesene Miet- oder Verkaufspreise sollten nicht ungeprüft übernommen
werden.
Online-Tools ermöglichen eine schnelle Einordnung marktüblicher Werte und
helfen, überhöhte Erwartungen zu identifizieren. Ebenso ist die Maklercourtage
verhandelbar. Bei Mehrfamilienhäusern sind fünf oder sechs Prozent
marktunüblich; mehr als drei Prozent netto beziehungsweise 3,57 Prozent brutto
sollten kritisch hinterfragt werden.
2. Rechtliche Rahmenbedingungen professionell prüfen (LDD)
Sobald ein Objekt grundsätzlich geeignet erscheint, sollte eine fundierte Legal
Due Diligence erfolgen. Dabei geht es insbesondere um folgende Fragen:
- Ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum möglich?
- Liegt eine Teilungserklärung vor?
- Sind Mieterhöhungen rechtlich durchsetzbar und in welchem Umfang?
Darüber hinaus sind Mietverträge im Detail zu prüfen. Ein Blick in das Grundbuch
und in das Baulastenverzeichnis ist ebenso unerlässlich wie die Klärung
möglicher Nachbarschaftsstreitigkeiten.
Zeigen sich hier gravierende Probleme, sollte der Prozess konsequent beendet
werden. Eine klare "Red Flag" rechtfertigt keinen weiteren Prüfungsaufwand,
sondern einen Abbruch.
3. Technische Substanz und Bestandsschutz analysieren (TDD)
Neben der juristischen Prüfung ist eine Technical Due Diligence zwingend
erforderlich. Gerade bei Mehrfamilienhäusern können technische Mängel die
Wirtschaftlichkeit vollständig verändern.
Zu prüfen sind unter anderem:
- Ist ein Dachgeschossausbau brandschutzrechtlich zulässig?
- In welchem Umfang greift Bestandsschutz?
- Welche Pflichten ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz?
Besondere Aufmerksamkeit verdienen die technischen Anlagen, insbesondere die
Wasser- und Abwasserstränge. Verdeckte Schäden führen schnell zu erheblichen
Zusatzkosten. Bei größeren Projektvolumina können Sanierungsmaßnahmen im
sechsstelligen Bereich erforderlich werden. Wer diese Risiken nicht sauber
prüft, läuft Gefahr, in eine Sanierungsfalle zu geraten.
4. Doppelten Exit realistisch durchrechnen
Banken agieren derzeit restriktiv, insbesondere bei Aufteilergeschäften, die
häufig als Bauträgergeschäft eingeordnet werden. Entsprechend hoch sind die
Eigenkapitalanforderungen - oder Finanzierungen werden vollständig abgelehnt.
Deshalb sollte immer ein doppelter Exit kalkuliert werden: Rechnet sich das
Projekt sowohl im Verkaufsfall als auch bei langfristigem Halten und Vermieten?
Nur wenn beide Szenarien tragfähig sind, ist das Risiko ausgewogen verteilt.
Gleichzeitig sind ausreichende Puffer einzuplanen. Kostensteigerungen,
Verzögerungen oder unerwartete Auflagen dürfen die Wirtschaftlichkeit nicht
sofort kippen.
5. Fördermittel sorgfältig einbinden
Förderprogramme - etwa der KfW - können die Finanzierung verbessern, sind jedoch
komplex. In vielen Fällen ist eine spätere Veräußerung förderschädlich. Zudem
stehen Banken umfangreichen Förderanteilen teilweise zurückhaltend gegenüber, da
diese ihre Marge reduzieren.
Die Einbindung eines spezialisierten Fördermittelberaters kann helfen,
Strukturierungsfehler zu vermeiden. Gleichzeitig sollte offen berücksichtigt
werden, dass ein hoher Fördermittelanteil die Attraktivität des Projekts aus
Sicht der finanzierenden Bank mindern kann.
6. Baurechtliche Potenziale verbindlich klären
Entwicklungspotenziale dürfen nicht auf Hoffnung basieren. Ob eine Aufstockung,
die Teilung von Wohnungen oder zusätzlicher Wohnraum möglich sind, entscheidet
ausschließlich das Baurecht.
Ebenso sind Einschränkungen durch Milieuschutz, Ensemble- oder Denkmalschutz zu
berücksichtigen. Eine verbindliche Prüfung durch einen qualifizierten
Architekten schafft hier belastbare Entscheidungsgrundlagen.
7. Von hinten rechnen - und Risiken einpreisen
Am Ende steht eine konsequente Rückwärtskalkulation. Ausgangspunkt ist die
realistisch erzielbare Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten, Risiken und
Reserven - nicht der Angebotspreis. Gerade bei Investitionen im Millionenbereich
sollten 5.000 bis 15.000 Euro für eine umfassende Prüfung selbstverständlich
sein. Dieser Betrag ist gering im Vergleich zu den finanziellen Folgen
übersehener Risiken oder verdeckter Mängel.
Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995 empfiehlt sich zudem eine Untersuchung auf
Altlasten wie Asbest oder andere schadstoffhaltige Materialien. Deren Entsorgung
kann erhebliche Kosten verursachen und die Kalkulation nachträglich massiv
belasten.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für
nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der
Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für
Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler
und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team
unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale
voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter:
https://www.pro-bauherr.com/ .
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Pro Bauherr GmbH
Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
E-Mail: mailto:info@pro-bauherr.com
https://www.pro-bauherr.com
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/173485/6231925
OTS: Pro Bauherr GmbH
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