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München (ots) - Knapp 50 Jahre nach den ersten Lofts an Rhein und Ruhr entsteht
in München auf einem früheren Industrieareal ein seltenes Juwel. Der Bauherr
bewahrt einerseits die industrielle DNA des Standorts, die ihren Ursprung Ende
des 19. Jahrhunderts hat. Andererseits soll bis Mitte 2028 ein Loft entstehen,
das mit Blick auf heutige technische und energetische Anforderungen an ein
modernes Büro maximal zukunftsfähig ist. Ein Drahtseilakt.
Frühere Industriegebäude in Innenstädten sind selten. In Metropolen wie Berlin,
Hamburg, London oder New York befinden sich nur rund 5 bis 10 Prozent der
Büroflächen in umgenutzten Industriearealen. "Gleichzeitig erleben wir eine
enorme Nachfrage nach innerstädtischen Büroflächen, die aus der Masse
herausstechen. Während in den Randbezirken veraltete Büroobjekte mit deutlichem
Investitionsstau gehäuft keinen Nutzer mehr finden, zahlen Interessenten
innerhalb des Altstadtrings von München bei einer Leerstandsquote von unter drei
Prozent Büromieten von mittlerweile über 70 Euro pro Quadratmeter", sagt Peter
G. Neumann, Gründer und Gesellschafter der Rock Capital Group.
1.820 Quadratmeter Loft in Reinform
In der Nymphenburger Straße entwickelt die Rock Capital Group aktuell in bester
Innenstadtlage Münchens rund 30.000 Quadratmeter Büroflächen auf einem früheren
Verlags- und Druckereigelände. In einer Verbindung von Neubau und neubaugleicher
Bestandssanierung im denkmalgeschützten Bereich wird ein Büroensemble mit fünf
individuellen und eigenständigen Häusern geschaffen. Das HEAVEN THREE in der
Lothstraße mit Deckenhöhen bis zu 4,20 Metern und stützenfreien Geschossen
avanciert dabei zum Loft-Paradebeispiel. Bis 2028 entstehen in diesem
ziegelroten Gebäude auf 1.820 Quadratmetern loftige New-Work-Arbeitswelten, die
erkennbar von der industriellen Vergangenheit des Standorts inspiriert sind.
Schon im Außenauftritt werden alle Insignien der ehemaligen industriellen
Nutzung aufgenommen und in die heutige Nutzung als modernes Bürogebäude
überführt. Eine Fassade aus echten Klinkersteinen mit einer attraktiven
Schattierung und riesigen, bodentiefen Fensterelementen aus Schwarzstahl
bestimmen das Bild, das einem echten Loftgebäude entspricht.
HEAVEN THREE verbindet zeitloses Industriedesign mit der Technik, die es mit
Blick auf Künstliche Intelligenz (KI) zukünftig braucht. "In diesem Haus wird
der Industriestil für die aktuell stattfindende industrielle Revolution 4.0 mit
flexibel gestalt- und nutzbaren Flächen aufbereitet", erklärt Andreas Wißmeier,
Geschäftsführer bei der Rock Capital Group.
Bauarbeiten laufen auf Hochtouren
Überall auf dem Gelände des ehemaligen Kunstdruckverlages verrichten seit Sommer
2025 Kräne und Bagger ihre Arbeit. Die Entkernungs- und Abrissarbeiten zweier
aus energetischen und technischen Gründen nicht mehr verwendbarer Bauteile sind
nahezu abgeschlossen. "Bei dem Haus in der Lothstraße war nach Abschluss aller
statischen und architektonischen Vorplanungen schnell klar, dass wir hier eine
einmalige Chance haben. Ein massiv gebautes Industriegebäude, das wir im
geschichtsträchtigen Kern erhalten, aber insgesamt in die Zukunft überführen. Es
ist ein Schmuckkästchen", freut sich Wißmeier. Sein Ziel: Die Historie des
Gebäudes beizubehalten und gleichzeitig zeigen, was echte Lofts können.
Raumdimension und Materialität sind entscheidend
"Lichte Raumhöhen von mehr als 2,60 Metern machen aus einem Raum noch lange kein
Loft", sagt er. Für ihn ist es die außergewöhnliche Kubatur, unterstrichen durch
heute seltene Deckenhöhen und stützenfreie Stockwerke in Kombination mit
spezifischen Materialien der früheren Nutzung. "Die architektonischen Merkmale
eines Lofts sind nun mal die hohen Decken, der offene Grundriss, die großen
Fenster und die sichtbaren Strukturen", sagt er. Auf der anderen Seite
dominieren im Loft typische Industriematerialien wie Beton, Stahl und Holz.
Wißmeier: "Erst die Kombination aus offener Architektur und dem reinen
Funktionsmaterial führt wiederum zum typischen Loft-Minimalismus. Dann ist ein
Loft ein Loft."
Architektur mit Offenheit - das Büro im Loft-Stil
Wo in der Nymphenburger Straße früher Kunstbücher gedruckt wurden, sollen auch
künftig wieder Menschen arbeiten. "Beim Umbau in moderne Bürolofts müssen wir
uns auch die Frage nach der aktuellen industriellen Revolution durch die KI
stellen. Wir brauchen Arbeitsorte, an denen Menschen mit der KI neue
Wertschöpfung schaffen. Wir brauchen noch mehr zufällige Begegnungen und eine
kollaborative Atmosphäre", sagt er.
Die renommierten Innenarchitekten von Landau + Kindelbacher setzen dafür auf ein
Interiorkonzept, das Materialien wie Beton, Lochblech und geriffeltes Glas
vorsieht. In Kombination mit natürlichen Farbtönen entsteht eine Atmosphäre, die
künftigen Nutzern Raum für produktives Brainstorming, Meetings und individuelles
Arbeiten bietet. Im Mittelpunkt: Die offene Raumgestaltung, die weit über
herkömmliches Open-Space hinaus geht. Raumtiefe und allgegenwärtige Sichtachsen,
unterstrichen durch bodentiefe Fenster, unterstützen die Kommunikation und das
Wohlbefinden der Mitarbeiter in diesem lichtdurchfluteten Gebäude. Der Büroraum
wird zum Denkraum.
Schon beim Betreten des HEAVEN THREE soll der Besucher spüren, dass er ein
früheres Industriegebäude betritt, das älter ist als er selbst. Das Foyer ist so
konzipiert, dass kühle Materialien und klare, geradlinige Formen das Raumkonzept
bestimmen. Natürliche Farbakzente - etwa ein tiefes Dunkelgrün - setzen einen
warmen Kontrast zur roten Backsteinfassade, die von der industriellen
Vergangenheit des Standortes inspiriert ist.
Früher günstige Mieten, heute Höchstpreise
HEAVEN THREE in der Lothstraße greift damit die Ursprungsidee der ersten Lofts
auf und überführt sie ins 21. Jahrhundert. Denn das Konzept des Lofts begann
ursprünglich als kulturelle Bewegung in New York und wurde schließlich über
Jahrzehnte zu einem globalen architektonischen und wirtschaftlichen Phänomen
fürs Wohnen und Arbeiten. In den 90er Jahren hatten Agenturen und Start-ups
begonnen, Lofts als Büros zu nutzen. Damals waren es die günstigen Mieten, die
großen Räume und das inspirierende Umfeld. Im heutigen Kampf um Talente sind
Unternehmen bereit, für moderne Kreativräume Höchstpreise zu zahlen - weil sie
das Fundament für reale Arbeitserfahrung und Wertschöpfung sind.
Freiraum ja, Zugluft nein
Mieter erwarten zwar maximale Denkfreiräume im Industriecharme. Auf Zugluft und
hohe Nebenkosten müssen sie aber allein schon wegen ihres CO2-Fußabdruckes und
der Ökosensitivität ihrer Mitarbeitenden verzichten. Oft gelten Lofts als
unpraktisch, kalt oder laut. Die Annahme: Ein größerer Raum benötigt mehr Wärme,
mehr Energiebedarf und hat einen erhöhten CO2-Ausstoß. Vorurteile, die moderne
Konzepte längst widerlegen. Heutzutage werden Lofts mit effizienten Heizsystemen
und hochwertiger Isolierung ausgestattet, wodurch sie energetisch auf dem
neuesten Stand sind.
Bereits in den 2000er Jahren wurden die meisten Lofts professionalisiert und
technisch nachgerüstet, wie zum Beispiel mit neuen Heizsystemen. Wißmeier:
"Spätestens seit den explodierten Energiekosten reicht dies nicht mehr aus. Der
Markt dürstet nach richtigen Lofts, die gleichzeitig nachhaltig und sparsam
sind."
Die Gebäude im HEAVEN-Quartier sind deshalb als Green Buildings konzipiert. Das
gesamte Projekt strebt eine LEED Platin-Zertifizierung an. Im revitalisierten
Loft werden die künftigen Nutzer auch ein nachhaltiges Beleuchtungskonzept mit
smarten LEDs und Präsenzsteuerung finden. Die ohnehin energieeffizienten Lampen
leuchten nur, wenn Mitarbeiter vor Ort sind. Auch der Sonnenschutz wird
intelligent gesteuert, was den Energiebedarf für Heizung und Kühlung deutlich
reduziert. Die größte CO2-Ersparnis steckt im Gebäudekern selbst. Stichwort
graue Energie: Indem es nicht abgerissen wurde, erhält das vor Jahrzehnten mit
viel Energie und Baustoffen hergestellte Haus ein zweites Leben - ohne wertvolle
Ressourcen wie Zement, Stahl und Sand zu verschwenden. Und ganz nebenbei werden
alle Häuser im Quartier mit der eigens entwickelten und schon im HEADS in
Aschheim-Dornach erprobten "Immune-Office-Technologie" ausgestattet.
Industriecharme trifft KI-Readiness
Eine andere Herausforderung: In vielen alten Bürohäusern bereitet die
Konstruktion Probleme beim Netzempfang. "Viele Objekte entsprechen nicht den
Anforderungen an Konnektivität und der IT-Sicherheit, weil IT-Doppelstrukturen
und Räume für Backups fehlen oder schlicht dicke Außenmauern den Empfang
beeinträchtigen", sagt Wißmeier. In der Praxis brechen dadurch Telefonate mit
dem Handy ab, Cloud-Anwendungen sind nicht stabil, Videokonferenzen ruckeln oder
sensible Daten sind nicht ausreichend gesichert.Deswegen erhält das neue Loft in
München eine WiredScore-Platinum-Zertifizierung. Sie garantiert, dass das Haus
über redundante Glasfaseranschlüsse, doppelte Leitungsführungen und alternative
Providerwege verfügt. Das sorgt dafür, dass Unternehmen jederzeit ohne Ausfälle
arbeiten können und IT-Prozesse immer stabil laufen. Ergänzt wird dies durch
gesicherte Serverräume und Sicherheitsstandards, die sowohl vor physischen
Eingriffen als auch vor digitalen Angriffen schützen.
HINTERGRUNDKASTEN
Historische Wurzeln und architektonische Identität des Lofts
Der Ursprung des Lofts liegt in den frühen 20. Jahrhundert in New York. Nach dem
2. Weltkrieg und dem Start der Deindustrialisierung haben viele Künstler und
Freiberufler angefangen alte, ungenutzte Fabrikgebäude zu Wohn- und
Arbeitsflächen umzugestalten. In Deutschland haben diese im Frankfurter Raum und
im Ruhrgebiet in den 80er Jahren begonnen, nicht mehr gebrauchte Fabrikgebäude
umzunutzen. In den 90er Jahren folgte Leipzig, weil es dort nach dem
Zusammenbruch der DDR zwar keine Industrie mehr gab, dafür aber viele
Industriehallen aus der Gründerzeit und der so genannten Brauhaus-Ära. Heute
gilt Leipzig als deutsche Hauptstadt des Lofts.Echte Lofts entstehen durch den
Umbau ehemaliger Industriegebäude, während Neubauten häufig nur im Loft-Stil
nachgebaut werden. Der Ursprung des Lofts liegt in Wohn- und Arbeitsräumen für
Künstler, heutzutage werden diese oft als Wohnräume, Studios, Büros oder
Eventflächen benutzt. Ausschlaggebend ist, dass ein Loft nur als echtes Loft
gilt, wenn es den offenen, industriellen Charakter bewahrt, einen ursprünglichen
industriellen Nutzen hat oder diese gestalterisch authentisch nachbildet. Dieses
Credo will die Rock Capital Group beim Heaven Three umsetzen: Der Geist des
Alten soll auch nach der Revitalisierung spürbar sein.
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OTS: Rock Capital Group
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