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Berlin (ots) - Nur wenige Störungen im heimischen Umfeld bringen Menschen so aus
der Fassung wie Schädlinge in Wohnung, Haus und Garten. Was in anderen Regionen
der Welt eher klaglos hingenommen wird, das führt bei uns immer wieder zu
erbittertem Streit und zu Zivilprozessen vor Gericht. Der Infodienst Recht und
Steuern der LBS hat einige Urteile aus diesem Themenkreis gesammelt. Unter
anderem geht es dabei um Schaben, Hausbockkäfer, Tauben und Mäuse.
Eine Grundstückseigentümerin, auf deren Anwesen ein Rattenbefall festgestellt
wird, ist unabhängig von ihrer persönlichen Verantwortung für das Auftreten der
Schädlinge und für deren Bekämpfung verantwortlich. Das bezirkliche
Gesundheitsamt hatte den Befall entdeckt und Maßnahmen angeordnet. Das
Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 14 L 1235/22) lehnte den Eilantrag der
Grundstückseigentümerin ab, nicht für die Rattenbeseitigung aufkommen zu müssen.
Dass die Tiere angeblich von einer unbekannten Person angelockt und mit Futter
versorgt würden, änderte nichts an der Pflicht zur Schädlingsbekämpfung.
Erfolgreicher war ein Grundstücksbesitzer, der die Kosten für die Beseitigung
von Eichenprozessionsspinnern auf seinem Anwesen nicht übernehmen wollte. Die
Kommune hatte ihn verpflichtet, die Insekten durch fachgerechtes Absaugen zu
beseitigen. Der Betroffene ließ das durchführen, klagte aber vor dem
Verwaltungsgericht Magdeburg (Aktenzeichen 1 A 94/15) dagegen und forderte die
Erstattung der Kosten in Höhe von 3.600 Euro. Das Gericht entsprach dieser
Forderung. Der Befall von Eichen mit diesen Schädlingen stelle keine vom
Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr dar, weswegen der Eigentümer nicht
damit belastet werden könne.
Mieter im Raum Frankfurt litten unter einem erheblichen Mäusebefall in ihrer
Wohnung. In weniger als vier Monaten waren deswegen insgesamt neun
Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen nötig, was im Alltag eine große Belastung
darstellte. Dem Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 390/21) schien
angesichts dieser Belastung der Mieter eine Minderung der monatlichen Zahlungen
in Höhe von 20 Prozent für die Dauer der Beeinträchtigung angebracht.
Können auch größere Mengen an Tauben einen Mangel eines Grundstücks begründen?
Der Käufer des Anwesens hatte gegen den Verkäufer geklagt, weil sich regelmäßig
rund 50 Tauben aus der Nachbarschaft einfanden, lautstark über das Grundstück
flogen und ihren Kot dort hinterließen. Er forderte die Rückabwicklung des
Vertrages. Für das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 178/13) reichte der
Taubenbefall nicht als Mangel im rechtlichen Sinne aus. Es gebe durchaus
Möglichkeiten, sich gegen die von der Nachbarschaft ausgehende Belästigung zur
Wehr zu setzen.
Schädlingsbekämpfungskosten können unter bestimmten Bedingungen als
Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt nach Ansicht des
Amtsgerichts Hamburg (Aktenzeichen 45 C 35/01) vor allem dann, wenn diese Kosten
für regelmäßige prophylaktische Maßnahmen entstehen. Nicht umlagefähig sind
hingegen die Ausgaben für die Beseitigung eines konkreten Schädlingsbefalls. Im
vorliegenden Fall mussten die Mieter nichts bezahlen, weil es sich nicht um
kontinuierliche Maßnahmen der Instandhaltung handelte.
Ist das Dachgebälk eines Hauses vom Hausbockkäfer befallen, dann darf dies beim
Verkauf der Immobilie nicht arglistig verschwiegen werden. Zumindest dann nicht,
wenn die durch den Befall entstandenen Schäden bereits einen erheblichen Umfang
erreicht haben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 12 O 5997/20)
verurteilte den Verkäufer einer Wohneinheit im Obergeschoss, der selbst
weiterhin im Hause wohnte, zur Zahlung der Sanierungskosten in Höhe von knapp
14.000 Euro sowie zur hälftigen Beteiligung an den künftigen Maßnahmen.
Wenn ein Hauseigentümer das Anwesen mitbewohnt, dann kann er dem Pächter oder
Mieter einer anderen Einheit innerhalb der Immobilie nicht die Instandhaltung
der technischen Anlagen des Gesamtobjekts auferlegen. Mit der Begründung, das
gehe ihn nichts an, lehnte der Eigentümer eine Mietminderung des Pächters einer
Gastwirtschaft um 20 Prozent wegen Schabenbefalls ab, da der Pächter vertraglich
die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt übernommen habe. Das Landgericht
Coburg (Aktenzeichen 12 O 231/07) legte in seinem Urteil Wert darauf, dass laut
gesetzlicher Regelung der Eigentümer das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand
erhalten müsse, die Vertragsklausel den Pächter unangemessen benachteilige und
deshalb unwirksam sei. Die Schädlinge seien über die Abwasserleitungen des
unsanierten Anwesens eingedrungen.
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