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Hamburg (ots) - Die aktuelle LBS-Studie zum Immobilienmarkt im Großraum Hamburg
zeigt ein differenziertes Bild der Preisentwicklung für Wohnimmobilien. Trotz
geopolitischer Unsicherheiten und steigender Energiekosten bleibt die Nachfrage
nach Wohnraum hoch. Das führt zu stabilen bis leicht steigenden Preisen im
Vergleich zum Vorjahr. Besonders stark wuchsen die Preise für Bestandswohnungen
im Hamburger Umland (+ 6,7 %). Für die Analyse wurden im zweiten Halbjahr 2025
mehr als 17.000 öffentlich zugängliche Immobilienangebote ausgewertet.
"Nach der deutlichen Konsolidierung in den letzten Jahren ist der Preistrend in
allen Wohnsegmenten steigend", fasst Sabine König, Vorständin der LBS NordOst,
die Ergebnisse zusammen.
Entwicklung im Bestand:
Im vergangenen Jahr sind die Durchschnittspreise für Bestandsobjekte
flächendeckend bei moderater Dynamik gestiegen. Bestandshäuser in Hamburg kosten
im Durchschnitt 5.139 EUR/m² und liegen damit nur leicht über dem Vorjahreswert
(5.120 EUR/m²). Die teuersten Angebote in diesem Segment wurden mit 15.025
EUR/m² in Harvestehude registriert.
Mit plus 4,0 % stiegen die Preise für Hamburger Bestandswohnungen im Mittel auf
jetzt 6.278 EUR/m² an. Die Preisspanne zwischen den Stadtteilen bleibt groß: Für
eine 80 qm-Bestandswohnung müssen Interessierte je nach Stadtteil
durchschnittlich zwischen rund 245.000 Euro (Marmstorf) bis zu knapp 1 Mio. Euro
(HafenCity) kalkulieren.
Im Hamburger Umland kosteten Bestandshäuser im Mittel 3.182 EUR/m² (+ 1,0 %).
Bestandswohnungen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,7 % auf
durchschnittlich 3.268 EUR/m².
Die höchsten Preise im schleswig-holsteinischen Umland werden mit
Durchschnittswerten von 4.588 EUR/m² in Wentorf/Aumühle (Bestandshäuser) sowie
mit 3.883 EUR/m² in Ahrensburg (Bestandswohnungen) verlangt.
Sabine König ergänzt: "Die Lage bleibt ein zentraler Werterhalt-Faktor.
Gleichzeitig gewinnt der energetische Zustand von Bestandsimmobilien immer mehr
an Bedeutung, sowohl für den Verkauf als auch zur Senkung der eigenen
Betriebskosten."
Entwicklung im Neubau:
Für neue Eigenheime sind im Vergleich zum Vorjahr die Durchschnittspreise um 5,6
% in der Stadt und 0,4 % im Umland gestiegen. Kaufinteressenten müssen mit einem
durchschnittlichen m²-Preis von 5.698 Euro in Hamburg und 3.818 Euro im Umland
kalkulieren.
Neubauwohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 1,1 %
auf 8.660 EUR/m² im Stadtgebiet. Im Umland kosteten neue Wohnungen im Mittel
5.111 EUR/m² (plus 5,1 %).
Die Preisspanne innerhalb Hamburgs ist auch im Neubau hoch. Sie liegt derzeit
für neue Häuser zw. 3.642 EUR/m² in Kirchwerder und 10.742 EUR/m² in
Nienstedten. Für Neubauwohnungen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in
Billstedt (4.514 EUR/m²) ermittelt. Die teuersten Neubauwohnungen (5 Objekte)
mit einem Durchschnittswert von 19.625 EUR/m² wurden im zweiten Halbjahr 2025 in
Rotherbaum angeboten.
Im Umland liegen die Angebotsobjekte für Neubauten überwiegend in den größeren
Orten. Die Preishitliste im schleswig-holsteinischen Umland für Neubauhäuser
führt weiterhin Wedel mit durchschnittlich 5.163 EUR/m² an. Ebenfalls am
westlichen Stadtrand folgen Schenefeld (4.962 EUR/m²) und Rellingen (4.553
EUR/m²) sowie im Nordosten das Ahrensburger Umland (4.940 EUR/m²).
Die teuersten neuen Wohnungen waren im Untersuchungszeitraum in Wentorf/Aumühle
am Markt. Bei einem knappen Angebot kosteten neue Wohnungen in der
Projektentwicklung die "Villen an den Pappeln" in der attraktiven Wohnlage
Wohltorf im Schnitt 9.095 EUR/m².
Wohnen in Hamburg
Hamburg zieht nach wie vor viele Menschen an, die die hohe Lebensqualität und
die vielfältigen Möglichkeiten in der Stadt schätzen. Die Verfügbarkeit von
bezahlbarem Wohnraum bleibt eine Herausforderung.
Niedrige Zinsen kompensierten die Kaufpreisentwicklung bis vor einigen Jahren,
wodurch Eigentum günstig finanziert werden konnte. Anfang 2021 war eine
zehnjährige Immobilienfinanzierung noch mit ca. 1,2 % Zins möglich, im Januar
2026 waren 3,84 % zu zahlen.
Bei einem Zinssatz von 3,84 % plus 2,5 % Tilgung ließe sich mit einer Kaltmiete
von 960 Euro eine Finanzierung von rund 182.000 Euro realisieren. Bringt der
Käufer zusätzlich 20 % Eigenkapital ein, könnte er eine Eigentumswohnung (80 m²)
für etwa 218.000 Euro erwerben. Für diesen Preis ist ein Erwerb von 80 qm in
Hamburg nicht möglich. Durch Anpassungen wie geringere Wohnfläche, höheres
Eigenkapital oder reduzierte Tilgung lässt sich das Defizit verringern, aber die
Wohnfläche muss je nach gewähltem Stadtteil deutlich kleiner ausfallen.
"Der aktuelle Miet-zu-Kauf-Preis-Gap macht den Eigentumserwerb, wie das
Rechenbeispiel zeigt, deutlich schwieriger", sagt Jens Riemer. Weiter führt er
aus: "Aktuell liegen die Zinssätze bei rund 4 bis 4,5 %. Nur mit einer gezielten
Finanzplanung lässt sich diese Lücke schließen."
Ausblick
Der Wohnimmobilienmarkt im Großraum Hamburg zeigt trotz geopolitischer
Unsicherheiten und steigender Energiekosten eine robuste Preisentwicklung. Die
Preisbandbreiten bleiben groß - sowohl im Bestand als auch im Neubau - und
erfordern von Kaufinteressierten eine sorgfältige Finanzplanung.
Jens Riemer hierzu: "Wir beobachten zurzeit bei unserer Tochtergesellschaft, der
LBS Immobilien GmbH NordOst, dass Käuferinnen und Käufer zunehmend mehr
Verhandlungsspielraum haben, weil die Preisvorstellungen der Verkäufer häufig
über der Zahlungsbereitschaft liegen." Ein Trend, der sich künftig
wahrscheinlich noch verstärken könnte.
Sabine König ergänzt: "Im Bestand erwarten wir eine zunehmend differenziertere
Entwicklung. Moderne, energieeffiziente Objekte in gefragten Lagen werden
Preiszuwächse verzeichnen, während ältere, unsanierte Bestandsimmobilien
Preisrückgänge erleben."
Für Neubauobjekte rechnen die LBS-Experten mit stabilen bis leicht steigenden
Preisen. Hohe Energie- und Rohstoffkosten treiben die Baukosten weiter nach
oben. Sie gehen daher mit einer spürbaren Zurückhaltung bei privaten Bauvorhaben
aus und einem damit einhergehend sinkenden Angebotsmarkt.
Den LBS-Immobilienmarktatlas 2026 gibt es als kostenlosen Download unter https:/
/www.lbs.de/unternehmen/bausparkassen/lbs-nordost/lbs-immobilienmarktatlas.html
Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas : Auf der Grundlage
wissenschaftlicher Analysen wurden rund 17.011 öffentlich zugängliche
Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2025 ausgewertet,
davon 13.813 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen
aus dem Bestand. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der
Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen
nach oben und unten möglich.
Pressekontakt:
Sie haben Fragen? Diese beantwortet gern:
LBS-Pressesprecher Holger Schramm
Telefon: 0431 20000-824 / E-Mail: mailto:Holger.Schramm@lbs-nordost.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/171765/6243050
OTS: LBS Landesbausparkasse NordOst AG
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