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Berlin (ots) - Allmählich beginnen die Menschen wieder damit, ihre Gartenmöbel
aus dem Winterschlaf zu wecken, sie abzustauben und nach draußen zu holen.
Rechtzeitig zur Frühjahrs- und Sommersaison müssen Terrasse, Loggia und Balkon
bereit sein, damit Immobilienbesitzer die ersten Sonnenstrahlen genießen können.
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige
Urteile deutscher Gerichte mit Bezug zum Thema Freisitz vor.
Zunächst mal muss man überhaupt einen Balkon haben, um darauf die warme
Jahreszeit verbringen zu können. In Berlin stellte sich die Frage, wie denn der
Anbau eines Balkons rechtlich zu bewerten sei, sprich: ob das auch in einem
Milieuschutzgebiet genehmigungsfähig ist. Das Verwaltungsgericht Berlin
(Aktenzeichen 19 K 17/22) gestattete den Eigentümern eines Mehrfamilienhauses
den Anbau von 13 Balkonen mit einer Größe von jeweils vier Quadratmetern. Das
stelle einen zeitgemäßen Ausstattungszustand dar, der auch unter dem Vorzeichen
des Milieuschutzes zulässig sei. Das Bezirksamt hatte zuvor die Maßnahme noch
untersagt.
Zu einem Problem kann es werden, wenn es ein Nachbar mit der Bienenhaltung
übertreibt. Im konkreten Fall hielt ein Mieter auf seiner Loggia sechs Völker in
sogenannten "Bienenbeuten", also kistenartigen Behausungen. Das
Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen I-24 U 109/19) musste entscheiden, ob das
zu viel ist - und stellte bei der Beantwortung der Frage darauf ab, was einem
Durchschnittsmenschen noch zuzumuten sei. Gelegentlicher Bienenflug, ja sogar
seltene Stiche, müssten ertragen werden. Ein "Flugverkehr" wie hier in
unmittelbarer Nähe zur Loggia des Nachbarhauses werde jedoch zu Recht als
unangenehm empfunden und müsse in dieser Form abgestellt werden.
Ein anderer Mieter nutzte seinen Balkon, um darauf ein Notstromaggregat zu
betreiben. Der Vermieter sprach ihm deswegen die fristlose und ersatzweise die
ordentliche Kündigung aus. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 7 C
92/22) sah zwar im nicht abgesprochenen Aufbau des Aggregats auf dem Balkon eine
Pflichtverletzung. Diese sei jedoch nicht so schwerwiegend gewesen, dass der
Vorfall eine Kündigung rechtfertige. Es hätte einer vorherigen Abmahnung
bedurft. Schließlich habe es keine Auswirkungen auf die Nachbarn oder den
Vermieter gehabt, außerdem hatte der Mieter die Nutzung des Notstromaggregats
nach Zugang der Kündigung unterlassen.
Abflussrinnen auf Balkonen müssen regelmäßig gereinigt werden, damit es nicht zu
Verstopfungen und in der Folge zu Überschwemmungen kommt. Eine
Eigentümergemeinschaft beschloss, die Kosten dafür den jeweiligen
Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Eine Eigentümerin beschwerte sich darüber. Ihr
Balkon befinde sich in unmittelbarer Nähe zu einem Baum auf dem
Nachbargrundstück, was einen größeren Laubanfall und deswegen höhere Kosten
verursache. Das stelle eine unzumutbare Belastung dar. Das Landgericht Frankfurt
(Aktenzeichen 2-13 S 19/24) entschied, dass die Kostenverteilung nicht
willkürlich und damit auch nicht unzulässig gewesen sei. Die Gemeinschaft habe
dabei den ihr zustehenden Ermessensspielraum eingehalten.
Wenn ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft wird und durch dieses
Dach wiederholt Regenwasser eintritt, so ist das als ein Sachmangel zu
betrachten, dessen Verschweigen durch den Verkäufer als arglistiges Handeln
betrachtet werden kann. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 43/23) stellte
fest, dass Verkäufer auf solch einen Mangel zwingend hinweisen müssen, selbst
wenn sie dessen Ursachen nicht oder nur teilweise kennen. Ein Schweigen wäre nur
dann möglich gewesen, wenn es sich um Mängel gehandelt hätte, die bei einer
Besichtigung für den Käufer zugänglich und ohne weiteres erkennbar gewesen
wären.
Erlaubt es eine Regelung in der Landesbauordnung, dass ohne Grenzabstand gebaut
werden darf, bezieht sich dies dann nur auf das Gebäude selbst oder auch auf
Anbauten wie Balkone? Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 8
B 10739/20) beschloss, dass die Regelung durchaus auf Balkone anzuwenden sei.
Die von den Behörden erteilte und im Prozess strittige Baugenehmigung habe dies
berücksichtigt und deswegen nicht gegen nachbarschützende Vorschriften
verstoßen.
Ein Hausbesitzer sollte einen zweistöckigen Wintergarten, den er an seine
Immobilie angebaut hatte, wieder auf einen Stock zurückbauen, weil lediglich für
diesen Umfang eine Baugenehmigung vorlag. Das verweigerte der Betroffene mit der
Begründung, es handle sich bei dem fraglichen Objekt gar nicht um einen
Wintergarten, sondern um eine Garage, für die es keiner nachbarlichen Zustimmung
bedürfe. Die Richter des Verwaltungsgerichts Karlsruhe (Aktenzeichen 11 K
7820/19) fanden bei einem Ortstermin zwar Motorräder und Fahrräder vor,
ansonsten aber das Erscheinungsbild eines verglasten Wintergartens. Sie
bestätigten die behördliche Rückbauverfügung.
Garagen besitzen ein sogenanntes Abstandsprivileg. Sie dürfen näher an ein
Nachbargrundstück heranrücken als ein anderes Gebäudeteil. Doch wie ist eine
Garage zu bewerten, auf der eine vom Wohnhaus aus zugängliche Terrasse angelegt
wurde? Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 1 ME 55/18)
stellte fest, dass die Garage durch den Aufbau ihr Abstandsprivileg nicht
verliere. Allerdings müsse zusätzlich auch die Terrasse als Teil des Wohnhauses
den für sie vorgeschriebenen Abstand einhalten.
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