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Berlin (ots) - Der Wohnungsmangel in Deutschland wird politisch seit Jahren
intensiv diskutiert. Neue Instrumente wie Mietpreisbegrenzungen,
Gewinnbeschränkungen oder zusätzliche Vermietungsauflagen sollen den Markt
entlasten. Doch viele Branchenvertreter bezweifeln, dass diese Maßnahmen
tatsächlich neuen Wohnraum schaffen - und sehen stattdessen die Gefahr, dass
Investitionen weiter gebremst werden.
Das eigentliche Problem ist seit Jahren bekannt: Es gibt schlicht zu wenig
Wohnraum. Wenn Regulierung Investitionen immer komplexer, unsicherer und
langsamer macht, entsteht am Ende genau das Gegenteil von dem, was politisch
gewollt ist. Dieser Beitrag verrät, warum vor allem Baurecht,
Genehmigungsverfahren und umfangreiche Auflagen zum größten Hindernis geworden
sind - und weshalb gerade Bestandsgebäude mit großem Potenzial oft jahrelang
ungenutzt bleiben, statt neuen Wohnraum zu schaffen.
Strukturelle Hürden bremsen den Neubau
Der Neubau von Wohnraum scheitert heute selten an einem einzelnen Problem.
Vielmehr ist es eine Kombination aus überbordender Regulierung, langwierigen
Genehmigungsverfahren und fehlender Planbarkeit, die Projekte ausbremst.
Bauvorhaben werden oft über Jahre vorbereitet, ohne dass am Ende Klarheit
besteht, ob und wann gebaut werden kann. Gleichzeitig steigen Baukosten, Zinsen
und Anforderungen kontinuierlich. Für viele Investoren ergibt sich daraus ein
Risiko, das kaum noch kalkulierbar ist - mit der Folge, dass Projekte gar nicht
erst gestartet werden.
Besonders deutlich wird das bei den Genehmigungsverfahren. Diese dauern nicht
nur lange, sondern sind häufig auch schwer vorhersehbar. Anforderungen ändern
sich während des Prozesses, Kommunen setzen unterschiedliche Maßstäbe an,
zusätzliche Gutachten verzögern den Ablauf. Aus einem ursprünglich
überschaubaren Zeitplan werden so schnell mehrere Jahre. Für Investoren bedeutet
das steigende zeitliche und wirtschaftliche Risiken. Vorhaben, die anfangs
tragfähig erscheinen, verlieren durch diese Unsicherheit ihre Grundlage und
werden gestoppt, noch bevor der erste Spatenstich erfolgt.
Unsicherheit wirkt direkt auf Investitionen
Hinzu kommt, dass regulatorische Eingriffe unmittelbar die
Investitionsbereitschaft beeinflussen. Sie betreffen nicht nur die Rendite,
sondern vor allem die Kalkulationssicherheit. Wenn nicht mehr verlässlich
eingeschätzt werden kann, unter welchen Bedingungen ein Projekt wirtschaftlich
betrieben werden kann, reagieren Investoren entsprechend: Sie verschieben
Vorhaben, ziehen sich zurück oder investieren in Märkte mit stabileren
Rahmenbedingungen. Kapital folgt dabei keiner politischen Absicht, sondern
wirtschaftlicher Logik.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Summe der Auflagen und Standards.
Einzelne Vorgaben sind oft sinnvoll, etwa im Bereich Sicherheit oder
Energieeffizienz. In ihrer Gesamtheit führen sie jedoch zu steigenden Baukosten
und sinkender Wirtschaftlichkeit. Viele Projekte scheitern genau an diesem Punkt
- nicht, weil es keinen Bedarf oder keine Bereitschaft gäbe, sondern weil sich
das Vorhaben rechnerisch nicht mehr trägt. Gut gemeinte Maßnahmen können so in
der Summe dazu führen, dass Bauen strukturell unattraktiv wird.
Ungenutztes Potenzial im Bestand
Dabei liegt ein großes, bislang oft ungenutztes Potenzial im Bestand. Bestehende
Gebäude könnten umgenutzt, aufgestockt oder saniert werden und so
vergleichsweise schnell neuen Wohnraum schaffen. In der Praxis scheitert das
jedoch häufig an baurechtlichen Hürden, komplizierten Verfahren zur
Nutzungsänderung und wirtschaftlich schwer darstellbaren Auflagen. Die Folge
ist, dass Gebäude mit Entwicklungspotenzial über Jahre hinweg ungenutzt bleiben.
Wenn dieses Potenzial gehoben werden soll, braucht es vor allem einfachere und
schnellere Verfahren sowie verlässliche Rahmenbedingungen. Denn mehr Regulierung
schafft keinen Wohnraum, wenn sie Investitionen verhindert. Entscheidend ist,
dass Bauen und Umnutzen wieder planbar und wirtschaftlich möglich werden - nur
dann kann aus vorhandenem Potenzial tatsächlich neuer Wohnraum entstehen.
Über Nick Dietrich:
Nick Dietrich ist Unternehmer und Immobilienentwickler mit Schwerpunkt auf
ganzheitlichen Energiekonzepten im Bestand. Seit über 15 Jahren verbindet er
Immobilienentwicklung, Gebäudetechnik und Energieversorgung zu wirtschaftlichen
Lösungen. Mit einem Netzwerk aus acht eigenen Unternehmen und zahlreichen
Beteiligungen realisiert er Projekte von der energetischen Sanierung bis zur
Quartiersentwicklung. Rund 1.000 Wohnungen hat er bereits modernisiert und
revitalisiert. Mehr Informationen unter: https://solvigo.io/ und
https://tga-annaberg.de/
Pressekontakt:
Technische Gebäudeausrüstung Annaberg GmbH
Vertreten durch: Nick Dietrich
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Ruben Schäfer
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