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Straubing (ots) - Die Berliner Debatte über die Vergesellschaftung großer
Wohnungsbestände sorgt bei Immobilieneigentümern für eine ungewöhnliche
Risikofrage: Gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Haftpflichtschäden können
Immobilien umfassend versichert werden - doch was passiert, wenn nicht ein
klassischer Schaden, sondern ein staatlicher Eingriff den Wert des Eigentums
trifft?
Viele Eigentümer wissen überhaupt nicht, was ihre bestehenden Policen bei einem
solchen Szenario leisten. Gerade bei Rechtsschutz, Finanzierung und möglichen
Folgekosten lohnt sich deshalb ein genauer Blick ins Kleingedruckte, denn erst
im Ernstfall festzustellen, welche Risiken abgedeckt sind, kann teuer werden.
Nachfolgend erfahren Sie, welche Versicherungen bei staatlichen Eingriffen
überhaupt relevant werden können und bei welchen finanziellen Folgen Eigentümer
trotz umfassender Absicherung selbst das Risiko tragen.
Warum klassische Versicherungen nicht ausreichen
Gebäudeversicherungen schützen vor Sachschäden, etwa durch Feuer, Sturm oder
Leitungswasser. Eine staatlich angeordnete Übertragung von Eigentum gehört
dagegen nicht zu den üblichen versicherten Gefahren. Auch eine Haus- und
Grundbesitzerhaftpflicht hilft nicht weiter, denn sie deckt grundsätzlich
Haftungsansprüche Dritter ab.
Wie relevant diese Unterscheidung werden kann, zeigt die Entwicklung in Berlin.
Beim Volksentscheid im September 2021 stimmten rund 59 Prozent der Teilnehmer
für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände. Im März 2026 verabschiedete
das Abgeordnetenhaus ein Rahmengesetz, das im März 2028 in Kraft treten soll.
Eine unmittelbare Übertragung von Immobilien ermöglicht es allerdings nicht.
Dafür wäre ein zusätzliches Gesetz erforderlich.
Für Eigentümer stellt sich deshalb die Frage, ob sie sich gegen mögliche
rechtliche Auseinandersetzungen absichern können. Dabei rückt vor allem die
Rechtsschutzversicherung in den Mittelpunkt, deren Leistungen allerdings häufig
begrenzt sind.
Rechtsschutz greift nicht automatisch
Wer eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat, könnte davon
ausgehen, dass diese auch bei Streitigkeiten mit staatlichen Stellen die Kosten
übernimmt. Tatsächlich schließen zahlreiche Versicherungsbedingungen
Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Enteignungen grundsätzlich aus.
Einzelne Tarife bieten zwar zusätzliche Leistungen für solche Verfahren, doch
diese sind häufig an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Je nach Vertrag können
begrenzte Versicherungssummen, Wartezeiten oder Ausschlüsse für Verfahren vor
Verfassungsgerichten gelten.
Besonders wichtig ist dabei die rechtliche Einordnung. Während klassische
Enteignungen unter Artikel 14 des Grundgesetzes fallen, betrifft die Berliner
Debatte eine Vergesellschaftung nach Artikel 15. Ob ein Versicherer beide
Verfahren gleichermaßen erfasst, lässt sich nicht allein aus dem Begriff
"Enteignung" im Leistungskatalog ableiten. Entscheidend ist, welche Verfahren
der jeweilige Vertrag tatsächlich einschließt.
Wer trägt die finanziellen Folgen?
Selbst wenn eine Rechtsschutzversicherung die Kosten eines Verfahrens übernimmt,
gleicht sie damit keine wirtschaftlichen Verluste aus. Ihre Aufgabe besteht
darin, versicherte Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen. Sie ersetzt weder den
Immobilienwert noch garantiert sie eine bestimmte Entschädigung.
Das kann insbesondere bei finanzierten Immobilien problematisch werden. Reicht
eine mögliche Entschädigung nicht aus, um die bestehenden Verbindlichkeiten
abzulösen, entsteht eine Finanzierungslücke. Auch Kosten, die sich aus der
vorzeitigen Beendigung eines Darlehens ergeben können, sind nicht automatisch
versichert.
Hinzu kommt die Unsicherheit über die Höhe einer möglichen Entschädigung.
Artikel 15 des Grundgesetzes sieht bei einer Vergesellschaftung eine
Entschädigungsregelung vor. Wie diese ausgestaltet werden müsste und welche
Bewertungsmaßstäbe gelten, ist jedoch rechtlich umstritten.
Damit bleibt ein wesentliches wirtschaftliches Risiko beim Eigentümer. Eine
Versicherung kann unter bestimmten Voraussetzungen helfen, rechtliche Ansprüche
durchzusetzen. Sie verhindert aber nicht, dass ein staatlicher Eingriff
finanzielle Folgen haben kann.
Worauf Eigentümer bei ihren Policen achten sollten
Wer seine Absicherung überprüfen möchte, sollte zunächst die bestehenden
Versicherungsbedingungen lesen. Entscheidend ist, ob Streitigkeiten über
Enteignungen ausdrücklich eingeschlossen sind und welche Einschränkungen gelten.
Auch die vereinbarten Versicherungssummen verdienen Aufmerksamkeit, denn ein
langwieriges Verfahren kann hohe Kosten verursachen. Übersteigen diese die
Deckung, muss der Versicherungsnehmer die Differenz möglicherweise selbst
tragen.
Ebenso wichtig ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Viele
Rechtsschutzversicherungen sehen Wartezeiten vor und schließen Streitfälle aus,
deren maßgeblicher Auslöser bereits vor Versicherungsbeginn lag. Wer erst
reagiert, wenn eine rechtliche Auseinandersetzung begonnen hat, kann sich für
diesen Konflikt häufig nicht mehr absichern.
Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Eigentümer außerdem schriftlich beim
Versicherer nachfragen, ob Vergesellschaftungsverfahren nach Artikel 15 des
Grundgesetzes vom Vertrag erfasst werden. Eine allgemeine Leistungsbeschreibung
reicht bei solchen rechtlichen Besonderheiten möglicherweise nicht aus.
Letztlich geht es nicht nur darum, ob eine Vergesellschaftung tatsächlich
umgesetzt wird. Eigentümer sollten frühzeitig klären, welche finanziellen
Belastungen im Streitfall entstehen könnten und welche davon ihre Versicherung
übernimmt. So lassen sich mögliche Deckungslücken zumindest rechtzeitig erkennen
und bei der weiteren Planung berücksichtigen.
Über Georg Soller:
Georg Soller ist Gründer und CEO der Georg Soller Unternehmensgruppe, die sich
auf Unternehmensversicherungen, Beratung und Mitarbeiterbenefits spezialisiert
hat. Sein Fokus liegt auf digitalen, transparenten und individuellen
Absicherungskonzepten für Unternehmen. Mit strukturierten Lösungen und
branchenspezifischen Modellen unterstützt er Firmen dabei, Risiken zu minimieren
und Prozesse effizient zu steuern. Weitere Informationen unter:
https://www.georgsoller.de/
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