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München (ots) - Ladepunkte, Solardächer, Bäume, Anwohnerparken: Der Parkplatz
bekommt immer mehr Aufgaben, während die Pflicht, ihn zu bauen, fällt. Mehrere
Länder haben ihre Stellplatzvorgaben gestrichen oder den Kommunen überlassen,
Hamburg hat sie durch einen Mobilitätsnachweis ersetzt. Ab dem 1. Januar 2027
genügt im Bestand nicht mehr ein einziger Ladepunkt, sondern einer je zehn
Stellplätze. "Die Fläche bekommt nicht mehr Quadratmeter, nur mehr Aufgaben",
sagt Jakob Bodenmüller, CEO und Mitgründer von Wemolo ( http://www.wemolo.com ).
"Wer sie ein zweites Mal vergeben will, muss zuerst wissen, wann sie frei ist."
Europas führender Anbieter für schrankenloses Parkraummanagement bewirtschaftet
europaweit mehr als 4.500 Parkflächen mit rund 370.000 Stellplätzen und erfasst
täglich 2,5 Millionen Parkvorgänge. Nach drei Tagen Expo Real ordnet das
Münchner Technologieunternehmen sieben Entwicklungen ein, die Parkraum zu einer
Planungs- und Steuerungsaufgabe der Immobilienwirtschaft machen.
1. Mehr Autos, weniger Straßenrand: Der Parkdruck verlagert sich auf
Off-Street-Flächen
Deutschland zählt so viele Pkw wie nie. Zum 1. Januar 2026 waren 49,5 Millionen
zugelassen, seit 2008 ein Plus von gut 20 Prozent (Kraftfahrt-Bundesamt, 2026).
Zugleich konkurriert der Straßenrand in den Städten mit Radwegen, Lieferzonen,
Baumstandorten und Aufenthaltsflächen.
Wie die Bevölkerung damit umgeht, zeigt eine repräsentative Befragung des IFH
Köln: 93 Prozent nennen gute Erreichbarkeit als Grundvoraussetzung für den
Innenstadtbesuch. Zugleich akzeptieren 87 Prozent der regelmäßigen Autonutzer
weniger Straßenparkplätze, wenn es funktionierende Alternativen gibt, und 73
Prozent befürworten die Verlagerung in kompakte Parkbauten (IFH Köln, Lödige
Industries und BABLE, 2026).
Der Parkdruck verschwindet also nicht, er verlagert sich. Wer weniger Fahrzeuge
am Straßenrand will, braucht die vorhandenen Flächen dahinter: die Parkplätze
von Handel, Büro und Gewerbe. Für Handel und Eigentümer heißt das: Nicht die
Menge der Fläche entscheidet über einen Standort, sondern ihre Organisation. Der
Parkplatz muss in der Spitze verfügbar sein und darf in den übrigen Stunden
arbeiten.
2. Free Flow holt gegenüber Nordeuropa auf
Wer in Norwegen parkt, findet meist keine Schranke mehr vor. Drei von vier
Autofahrern treffen dort auf schrankenlose Flächen, in Deutschland ist es jeder
dritte. Das ergab 2024 eine Befragung von 5.750 Autofahrern in sieben
europäischen Ländern; 65 Prozent der deutschen Befragten wünschten sich das
schrankenlose Modell (Riverty, 2024). Seit dieser Erhebung ziehen immer mehr
Standorte im deutschsprachigen Markt nach, auf beiden Seiten des Marktes:
Parkhäuser tauschen Schranke und Ticket gegen Kennzeichenerkennung,
Handelsflächen die Parkscheibe. EDEKA erfasst mit Wemolo inzwischen mehr als 250
Standorte mit 27.000 Stellplätzen kamerabasiert.
Der Unterschied zum ticketlosen Parken früherer Jahre: Nicht nur das Ticket
verschwindet, sondern die Zufahrtskontrolle selbst. Mit ihr entfallen Schranke,
Automat und deren Wartung, und die Zufahrt liefert erstmals belastbare Daten
über die Nutzung der Fläche. Mehrfachnutzung, Monitoring und Ladesteuerung
setzen genau diese Erfassung voraus.
3. Mehrfachnutzung wird vom Pilot zum Geschäftsmodell
Was 2025 an einzelnen Handelsstandorten erprobt wurde, wird 2026 über Regionen
und Filialnetze ausgerollt.
ALDI SÜD hat seit November 2025 nachgezogen, von Krefeld und Duisburg über
Nürnberg und Augsburg bis München und ins Allgäu: An mehr als 20 Standorten sind
Stellplätze über Wemolo buchbar, für fünf Euro pro Nacht oder 50 Euro im Monat.
Netto Marken-Discount vermietet an rund 150 Filialen freie Stellplätze außerhalb
der Öffnungszeiten.
Auch die Politik setzt inzwischen auf das Modell. Für Städte ist es Parkraum auf
privaten Flächen, den sie weder bauen noch finanzieren oder genehmigen müssen.
Hamburgs Verkehrsbehörde hat ihr Pilotprojekt im Juli auf ausgewählte REWE- und
PENNY-Märkte ausgeweitet, Potsdam prüft die Öffnung von Supermarktparkplätzen,
in München liegt ein Stadtratsantrag vor. Und der Handel ist nicht mehr allein:
Im Business Campus Garching öffnen zwei Office-Parkhäuser mit rund 2.000
Stellplätzen abends und am Wochenende für Besucher der Allianz-Arena.
Die Entwicklung reicht über das Anwohnerparken hinaus. Aus Flächen, die bislang
kostenfrei oder einer einzigen Nutzergruppe vorbehalten waren, entstehen
zeitabhängige Modelle: Kunden parken während des Einkaufs frei, längere
Aufenthalte werden kostenpflichtig, freie Zeitfenster gehen an Anwohner, Pendler
oder Veranstaltungsbesucher. So erschließen Eigentümer eine Einnahme aus einer
Fläche, die sie ohnehin unterhalten, ohne dass ein Quadratmeter neu versiegelt
wird.
"Ein Händler öffnet seinen Parkplatz nicht einfach für alle", sagt Dominic
Winkler, Head of Sales und Business Development Real Estate bei Wemolo. "Zu den
Stoßzeiten bleibt er den Kunden vorbehalten. Vergeben werden nur die Stunden, in
denen die Daten zeigen, dass er leer steht. Ohne diesen Nachweis würde kein
Händler mitmachen."
4. Betriebsdaten enden nicht mehr an der Fassade
Für 2026 sieht CBRE den Schlüssel in der Wahl des richtigen operativen Partners
(CBRE Market Outlook, 2026). Damit rücken Flächen in die Steuerung, die bisher
nebenher liefen. Bei Handels-, Fachmarkt- und Büroobjekten ist das zuerst der
Parkplatz. Die Kameras an den Zufahrten wurden ursprünglich installiert, um
Fremdparker fernzuhalten. Aus dieser Technik ist in den vergangenen Jahren eine
Datenquelle geworden: Auslastung nach Stunde und Wochentag, Verweildauern,
Frequenzmuster, Anteil wiederkehrender Fahrzeuge. Aus Kontrolle wird
Bewirtschaftung, aus Bewirtschaftung Vermietung.
Aus dieser Datenbasis heraus hat Wemolo gemeinsam mit Bestandshaltern und
Property Managern das 360° Flächenmonitoring entwickelt: Kameras erfassen die
gesamte Außenanlage von der Fahrgasse bis zur Fassade und melden Schäden,
Verschmutzungen oder liegen gebliebenen Sperrmüll automatisch an den zuständigen
Dienstleister, mit Zeitstempel und dokumentierter Erledigung.
Der Hebel liegt in der Entfernung: Wer den Zustand der Außenanlage laufend
angezeigt bekommt, führt mehr Objekte, ohne häufiger vor Ort zu sein, und
erfährt von Mängeln nicht erst über Beschwerden. Referenzkunden sind unter
anderem Deutsche Investment Retail, die Saller Unternehmensgruppe und Feneberg.
5. Die KI-Frage wird zur Datenfrage
Wie weit Anspruch und Betrieb auseinanderliegen, zeigt die
Digitalisierungsstudie der Branche: 96 Prozent der befragten
Immobilienunternehmen halten Künstliche Intelligenz in den kommenden fünf Jahren
für geschäftsrelevant, 62 Prozent nennen die eigene Datenqualität als Bremse,
und nur 14 Prozent setzen Prognose- und Frühwarnsysteme umfassend ein (ZIA/EY,
2026).
Es fehlt nicht an Absicht, sondern an verwertbaren Daten. Und die enden in der
Regel an der Fassade. Für Außenflächen existieren vielerorts keine
strukturierten Betriebsdaten, an denen ein Algorithmus arbeiten könnte. Genau
diese Lücke schließt die Kameratechnik aus dem vorigen Trend:
Kennzeichenerkennung liefert die Nutzung, das Flächenmonitoring den Zustand.
Wem diese Daten gehören, regelt der EU Data Act: Anbieter vernetzter Produkte
müssen den Nutzern Zugriff auf die Rohdaten geben, maschinenlesbar und über
offene Schnittstellen. Auslastung, Verweildauer und Frequenz einer Fläche
gehören damit in die Systeme des Eigentümers und nicht in ein geschlossenes
Herstellerkonto.
"Bei KI im Objektbetrieb ist nicht das Modell der Engpass, sondern die
Datenbasis", sagt Bodenmüller. "Außenflächen sind dabei vielerorts noch ein
blinder Fleck. Wer dort Auslastung und Zustand erfasst, hat erst etwas, womit
ein Modell rechnen kann."
6. Vom Stellplatzschlüssel zum Mobilitätsnachweis
Wie viele Stellplätze eine Immobilie braucht, beantwortet kein Bundesland mehr
pauschal nach oben. Hamburg hat die Pflicht zur Herstellung von Kfz-Stellplätzen
zum Januar durch einen Mobilitätsnachweis abgelöst: Lage, Anbindung an den
Nahverkehr, örtliche Verkehrsverhältnisse und der Bedarf der jeweiligen Nutzer
werden seither für jedes Grundstück einzeln betrachtet, die Ausgleichszahlungen
entfallen. In Bayern sind Stellplätze nur noch herzustellen, wenn die Gemeinde
es durch Satzung anordnet, und die Satzung darf die staatliche Zahl seither nur
unterschreiten. Berlin und Brandenburg kennen eine allgemeine
Kfz-Stellplatzpflicht seit Jahren nicht mehr, Niedersachsen hat sie im
Wohnungsbau gestrichen. Verschärft hat sie keines der Länder.
Für Projektentwickler verändert das die Rechnung im Neubau. Für Bestandshalter
verändert es etwas anderes: Wo die Quote nicht mehr vorschreibt, wie viel
Parkraum vorzuhalten ist, wird ein vorhandener Stellplatzüberhang disponibel. Er
kann geteilt, elektrifiziert, überbaut oder anders genutzt werden. Welche dieser
Optionen an einem Standort trägt, hängt davon ab, wie die Fläche tatsächlich
ausgelastet ist, und nicht davon, wie viele Plätze auf dem Bauplan stehen.
Der Stellplatz verschwindet damit nicht aus der Immobilienplanung. Er verliert
seinen Automatismus.
7. Der Parkplatz wird zur Energiefläche: Laden, Solar und Grün konkurrieren um
denselben Quadratmeter
Bundestag und Bundesrat haben die Novelle des
Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes im Juli beschlossen. Ab dem 1.
Januar 2027 müssen Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude mit mehr als 20
Stellplätzen einen Ladepunkt je zehn Stellplätze errichten oder mindestens die
Hälfte der Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur ausstatten. Bisher genügte ein
einziger Ladepunkt. Für öffentlich zugängliche Stellplätze, also den Regelfall
im Handel, kommt eine dritte Möglichkeit hinzu: Die Pflicht gilt auch als
erfüllt, wenn die Ladeleistung insgesamt mindestens 1,1 Kilowatt je Stellplatz
erreicht.
Der Markt läuft dem Gesetz voraus. Anfang August zählte die Bundesnetzagentur
rund 212.000 öffentlich zugängliche Ladepunkte in Deutschland, der Bestand
reiner Elektro-Pkw stieg binnen eines Jahres um 23 Prozent auf über zwei
Millionen (Bundesnetzagentur, KBA, 2026).
Die praktische Hürde liegt selten in der Ladehardware. Sie liegt im
Netzanschluss: Wer zehn Ladepunkte plant, braucht eine Leistung, die viele
lokale Verteilnetze nicht ohne Weiteres bereitstellen. Wie viel Leistung ein
Standort tatsächlich gleichzeitig abruft, lässt sich nur aus der Nutzung der
Fläche ableiten.
Über gekoppelte Kennzeichenerkennung und Abrechnung entsteht dabei ein Wert, den
Eigentümer und Betreiber bisher schätzen mussten: wie viele der Fahrzeuge an
einem Standort tatsächlich elektrisch fahren.
"Ob ein Fachmarktzentrum zehn oder dreißig Ladepunkte braucht, lässt sich mit
dieser Zahl erstmals begründen", sagt Winkler. "Sie nimmt dem Eigentümer die
Entscheidung nicht ab. Aber er plant den Ausbau nicht mehr ins Blaue."
Dieselbe Fläche soll zugleich Strom erzeugen und Wasser aufnehmen. Mehrere
Bundesländer verpflichten neu gebaute Parkplätze ab einer festgelegten Größe zur
Photovoltaik; auf deutschen Parkplätzen ließen sich nach Berechnungen des
Fraunhofer ISE rund 59 Gigawatt Solarleistung installieren. 48 Prozent der
Befragten nehmen die Konkurrenz zwischen Parkraum und Grünflächen bereits wahr,
84 Prozent wünschen sich mehr Grün in den Innenstädten (IFH Köln, 2026). Ein
Solarcarport spendet Schatten, ersetzt aber keinen Baum und keine
Versickerungsfläche.
Im besten Fall arbeitet dieselbe Fläche mehrfach: Sie parkt, sie lädt, sie
erzeugt Strom. Welche Kombination an einem Standort funktioniert, entscheidet
sich an der Frage, wann die Fläche wofür gebraucht wird.
Ausblick: Die Fläche vor dem Gebäude verliert ihren Sonderstatus
Sieben Entwicklungen, ein gemeinsamer Nenner: Die Fläche vor dem Gebäude
verliert ihren Sonderstatus. Sie wird geplant, gemessen und abgerechnet wie jede
andere Fläche der Immobilie.
Eine Frage wurde in München auf mehr als einem Podium gestellt: ob die beste
Nutzung eines großen ebenerdigen Parkplatzes langfristig überhaupt das Parken
ist. Wer die Fläche vermisst, kann auch diese Rechnung belegen statt schätzen.
"Auf der Expo Real wurde über Assetklassen gesprochen, über Energie, über KI.
Der Parkplatz kam in all diesen Gesprächen vor, nur unter anderem Namen", sagt
Bodenmüller. "Parkraum ist kein Selbstzweck. An dem einen Standort braucht es
mehr davon, an dem anderen weniger. Wer weiß, wie seine Fläche genutzt wird,
muss diese Entscheidung 2027 nicht raten."
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