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Velburg (ots) - Viele Investoren unterschätzen, wie teuer eine Immobilie
wirklich wird, denn der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Neben
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler entstehen oft zusätzliche Kosten, die im
ersten Moment nicht sichtbar sind. Sanierungsstau, Energieeffizienz oder
versteckte Mängel können den Preis schnell um zehntausende Euro nach oben
treiben.
Die teuersten Fehler passieren nicht beim Kaufpreis, sondern bei den Kosten, die
man vorher nicht gesehen oder falsch eingeschätzt hat. Hier erfahren Sie, worauf
Käufer unbedingt achten sollten und wie sich versteckte Kosten frühzeitig
erkennen und vermeiden lassen.
Altlasten können die Kalkulation sprengen
Eine der größten Kostenfallen bei älteren Immobilien sind Schadstoffe und
Altlasten. Besonders bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, sollten Käufer
aufmerksam sein. Asbest und PCB wurden über Jahrzehnte in zahlreichen Baustoffen
verwendet und können auch heute noch in Gebäuden vorhanden sein.
Das Problem: Viele Belastungen sind für Laien nicht erkennbar. Häufig befinden
sich Schadstoffe in alten Bodenaufbauten, Klebern, Beschichtungen oder anderen
Bauteilen, die erst im Zuge einer Sanierung freigelegt werden. Nicht selten
wurden neue Materialien über bestehende Schichten verlegt, sodass die
eigentliche Belastung verborgen bleibt.
Wer eine ältere Immobilie kaufen möchte, sollte daher frühzeitig Sachverständige
hinzuziehen. Denn sobald Schadstoffe entdeckt werden, entstehen oft erhebliche
Kosten für Untersuchungen, Rückbau und fachgerechte Entsorgung.
Belastungen im Grundbuch werden häufig übersehen
Nicht jede Kostenfalle steckt im Gebäude selbst. Auch rechtliche Belastungen
können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Dazu zählen beispielsweise Geh- und Fahrtrechte, Nießbrauchsrechte oder andere
Eintragungen im Grundbuch. Solche Regelungen können die Nutzungsmöglichkeiten
einschränken und sich langfristig auf den Marktwert auswirken. Ähnliches gilt
für Eintragungen im Altlastenverzeichnis oder andere öffentlich-rechtliche
Belastungen.
Gerade bei größeren Investitionen lohnt sich deshalb eine gründliche rechtliche
Prüfung. Was auf den ersten Blick wie ein attraktives Angebot wirkt, kann sich
später als deutlich weniger wertvoll erweisen als ursprünglich angenommen.
Versteckte Risiken in Statik und Bausubstanz
Viele Käufer konzentrieren sich auf den optischen Zustand einer Immobilie.
Wesentlich wichtiger ist jedoch häufig die Frage, wie es um die Statik und die
Bausubstanz bestellt ist.
Insbesondere bei älteren Gebäuden oder Objekten mit zahlreichen Umbauten treten
regelmäßig Probleme auf, die während einer Besichtigung kaum erkennbar sind.
Wurden frühere Maßnahmen nicht fachgerecht ausgeführt, können später
umfangreiche statische Ertüchtigungen erforderlich werden.
Die damit verbundenen Kosten bewegen sich schnell in einer Größenordnung, die
ursprüngliche Sanierungsbudgets deutlich übersteigt. Deshalb sollten geplante
Umbauten immer auch unter statischen Gesichtspunkten bewertet werden.
Die teure Technik hinter den Wänden
Ein weiterer Bereich, der häufig unterschätzt wird, ist die Haustechnik.
Wasserleitungen, Abwasserstränge und Elektroinstallationen sind bei
Besichtigungen meist nicht sichtbar, können aber erhebliche Investitionen
erforderlich machen.
Veraltete Leitungen oder elektrische Anlagen entsprechen oft nicht mehr den
heutigen Anforderungen. Besonders kostspielig wird es, wenn Sanierungen in
Mehrfamilienhäusern notwendig werden. In solchen Fällen müssen häufig sämtliche
Wohneinheiten in die Maßnahmen einbezogen werden.
Hinzu kommt, dass die Arbeiten oftmals im laufenden Betrieb erfolgen. Das erhöht
nicht nur den organisatorischen Aufwand, sondern treibt auch die Kosten in die
Höhe. In einzelnen Fällen kann es sogar erforderlich werden, Bewohner während
der Bauarbeiten vorübergehend anderweitig unterzubringen.
Vorsicht bei Umbauten und Ausbauplänen
Viele Käufer sehen in einer Immobilie zusätzliches Potenzial. Ein Dachgeschoss
soll ausgebaut, eine Wohnung geteilt oder weiterer Wohnraum geschaffen werden.
Solche Pläne können wirtschaftlich sinnvoll sein, bringen jedoch häufig
zusätzliche Risiken mit sich.
Sobald bauliche Veränderungen vorgenommen werden, können umfangreiche
Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege und andere baurechtliche Vorgaben
greifen. Zudem besteht die Gefahr, dass bestehender Bestandsschutz verloren geht
und weitere Gebäudeteile an aktuelle Standards angepasst werden müssen.
Was zunächst wie eine vergleichsweise einfache Umbaumaßnahme erscheint,
entwickelt sich dadurch nicht selten zu einem deutlich größeren Projekt mit
erheblichen Zusatzkosten.
Wertsteigerungspotenziale realistisch bewerten
Besonders vorsichtig sollten Käufer sein, wenn Immobilien mit hohen
Wertsteigerungspotenzialen beworben werden. Häufig wird auf niedrige
Bestandsmieten, Ausbaureserven oder vermeintlich einfache
Entwicklungsmöglichkeiten verwiesen.
In der Praxis gestaltet sich die Umsetzung jedoch oft schwieriger als erwartet.
Niedrige Mieten lassen sich nicht automatisch kurzfristig erhöhen. Gleichzeitig
erfordern Modernisierungen und Umbaumaßnahmen häufig hohe Investitionen, bevor
überhaupt zusätzliche Erträge erzielt werden können.
Auch Ausbaupotenziale im Dachgeschoss oder anderen Gebäudeteilen sind häufig an
Genehmigungen und umfangreiche Baumaßnahmen gebunden. Deshalb sollten solche
Möglichkeiten eher als Chance betrachtet werden und nicht als fest kalkulierter
Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Fazit
Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Die größten
finanziellen Risiken entstehen häufig dort, wo Käufer zunächst nicht hinschauen:
bei Altlasten, rechtlichen Belastungen, versteckten Mängeln, veralteter
Haustechnik oder baurechtlichen Besonderheiten.
Eine sorgfältige technische und rechtliche Prüfung vor dem Kauf verursacht zwar
zusätzliche Kosten, kann jedoch deutlich größere finanzielle Belastungen
verhindern. Letztlich entscheidet nicht der Kaufpreis allein über die
Wirtschaftlichkeit einer Immobilie, sondern die Summe aller Kosten, die danach
noch auf den Eigentümer zukommen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für
nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der
Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für
Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler
und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt
er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll
ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/ .
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Ruben Schäfer
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