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Walldorf (ots) - Der deutsche Wohnimmobilienmarkt erholt sich 2026 - aber nicht
überall und nicht gleich schnell. Zwischen den Großstädten und sogar innerhalb
einzelner Städte öffnen sich zwei Preisscheren zugleich: nach Region und nach
energetischer Qualität. Für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger wird der
pauschale Durchschnittswert damit zur trügerischen Größe.
Nach der Korrektur infolge der Zinswende zeigen aktuelle Marktdaten 2026 wieder
steigende Preise - allerdings mit deutlich wachsenden regionalen Unterschieden.
Die Marktberichte der Heid Immobilienbewertung zu neun deutschen Großstädten
machen diese Spreizung anhand konkreter Preisdaten sichtbar.
Bundesweite Datenlage: Moderate Erholung, große regionale Unterschiede
Nach dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
stiegen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 bundesweit um 2,3
Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. In den sieben größten deutschen
Metropolen lag der durchschnittliche Anstieg bei 3,6 Prozent. Die Unterschiede
zwischen den einzelnen Städten fallen jedoch deutlich aus: Hamburg führt mit
einem Plus von 4,9 Prozent, gefolgt von Düsseldorf (+4,1 Prozent), Frankfurt und
Köln (je +4,0 Prozent) sowie München (+3,5 Prozent). Berlin liegt bei +2,9
Prozent, und Stuttgart mit +1,7 Prozent am unteren Ende.
Das Frühjahrsgutachten 2026 des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) bestätigt
das Bild: Die inserierten Preise für Eigentumswohnungen legten 2025 bundesweit
um 3,8 Prozent zu, während die strukturelle Wohnraumknappheit bestehen bleibt.
Für 2026 werden lediglich rund 215.000 Wohnungsfertigstellungen erwartet - bei
einem geschätzten jährlichen Bedarf von rund 257.000 Wohnungen bis 2040. Die
Bruttowertschöpfung der Bauwirtschaft liegt laut ZIA weiterhin rund 25 Prozent
unter dem Niveau von 2022.
Eine im März 2026 veröffentlichte Prognose des Instituts der deutschen
Wirtschaft (IW Köln), die im Auftrag des Bundesverbands der Deutschen
Volksbanken und Raiffeisenbanken erstellt wurde, erwartet bis 2035 einen realen
Preisanstieg von rund einem Prozent pro Jahr im Bundesschnitt - bei wachsender
regionaler Spreizung. Als entscheidende Treiber nennt das IW Demografie,
wirtschaftliche Zentralität, Infrastruktur und die Anpassungsfähigkeit
regionaler Wirtschaftsstrukturen.
Beispiele aus den Marktberichten
Wie weit die Märkte auseinanderliegen, zeigen die Marktberichte der Heid
Immobilienbewertung. Eigentumswohnungen im Bestand kosten in München aktuell im
Schnitt rund 8.400 Euro pro Quadratmeter (Angebotspreise). Nach der
Korrekturphase infolge der Zinswende stabilisiert sich der Markt dort zunehmend,
einzelne Teilmärkte entwickeln sich jedoch weiterhin unterschiedlich.
In Berlin liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandswohnungen
derzeit bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. Deutlich günstiger präsentiert
sich dagegen Dortmund: Dort liegen die durchschnittlichen Angebotspreise laut
Heid-Marktbericht bei rund 2.550 Euro pro Quadratmeter und damit weiterhin auf
dem Niveau vor der jüngsten Marktkorrektur.
Dabei ist die Datengrundlage entscheidend: Angebotspreise - also die
Wunschpreise aus Inseraten - liegen je nach Marktlage spürbar über den
tatsächlich beurkundeten Transaktionspreisen; in München beträgt der Abstand
derzeit etwa sechs Prozent. Beide Größen unterscheiden sich wiederum vom
individuellen Verkehrswert, der Lage, Zustand und Ausstattung des einzelnen
Objekts berücksichtigt. Durchschnittliche Quadratmeterpreise taugen daher zur
Markteinordnung, nicht als Wertansatz für eine konkrete Immobilie.
Detaillierte Daten zur aktuellen Lage in der Hauptstadt enthält der Marktbericht
Berlin 2026 (https://www.heid-immobilienbewertung.de/uploads/grundstuecksmarktbe
richt_berlin.pdf) . Vergleichbare Entwicklungen zeigen sich auch in weiteren
Großstädten wie Hamburg, Frankfurt, Köln oder Stuttgart, für die ebenfalls
Marktberichte von Heid vorliegen.
Energieeffizienz wird zum zweiten Spaltungsfaktor
Neben den regionalen Unterschieden zeigt sich zunehmend ein zweites Muster: Die
energetische Qualität von Immobilien entwickelt sich immer stärker zum
eigenständigen Preistreiber. Energieeffiziente Bestandsgebäude erzielen je nach
Markt, Lage und Objektqualität Aufschläge von 5 bis 15 Prozent gegenüber
unsanierten Objekten.
Besonders deutlich wird dies am Beispiel Düsseldorf. Laut Heid-Marktbericht
legten die Transaktionspreise für Nachkriegsbauten zuletzt um 1,1 Prozent zu,
während Vorkriegsbauten um 2,3 Prozent nachgaben. Baualter und energetische
Qualität korrelieren dabei, sind aber nicht deckungsgleich. Ein ähnliches Muster
zeigt sich in Dortmund: energetisch modernisierte Objekte in guten Lagen ziehen
wieder an, während einfache Bestandswohnungen in Randlagen schwächer nachgefragt
werden.
Zusätzlichen Druck dürfte mittelfristig die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD)
erzeugen, die bereits seit Mai 2024 in Kraft ist und deren Umsetzung in
nationales Recht schrittweise erfolgt. Konkrete Sanierungspflichten für den
Bestand werden derzeit noch ausgestaltet. Unsanierte Gebäude dürften dadurch
tendenziell weiter unter Druck geraten, während energetisch modernisierte
Objekte ihre Preisvorteile langfristig behaupten oder ausbauen könnten.
Pauschale Bewertungen werden zunehmend schwierig
"Wir sehen aktuell zwei Spreizungen parallel: zwischen den Städten und zwischen
den Energieklassen innerhalb derselben Stadt", erklärt André Heid,
Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Je weiter die Märkte
auseinanderlaufen, desto weniger sagt ein bundesweiter oder städtischer
Durchschnitt über den Wert eines einzelnen Objekts aus . Wer einen belastbaren
Verkehrswert braucht, kommt um eine Bewertung nicht herum, die Lage, Bauzustand
und Energieklasse einzeln berücksichtigt."
Steigende Bauzinsen verschärfen die Lage
Zusätzlichen Druck erzeugen die zuletzt wieder gestiegenen Bauzinsen. Die Zinsen
für zehnjährige Baufinanzierungen stiegen seit Ende Februar 2026 um rund 0,4
Prozentpunkte auf annähernd 4 Prozent. Hauptgrund sind gestiegene
Inflationserwartungen, die die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und damit
die Bauzinsen nach oben treiben. Damit dürfte sich das Tempo der Markterholung
in den kommenden Monaten regional weiter ausdifferenzieren.
Für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger bedeutet diese Entwicklung vor allem
eines: Durchschnittswerte verlieren zunehmend an Aussagekraft. Je stärker sich
die Märkte regional und energetisch auseinanderentwickeln, desto wichtiger wird
die individuelle Betrachtung der jeweiligen Immobilie.
Detaillierte Marktberichte zu den deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg,
Frankfurt, Stuttgart oder München veröffentlicht die Heid Immobilienbewertung
regelmäßig auf ihren jeweiligen Standortseiten.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Hauptstraße 21, 69190 Walldorf
Tel.: +49 800 909 02 82
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
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