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Walldorf (ots) - Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet, das die umstrittene
65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch abschafft. Viele
Eigentümer lesen daraus Entwarnung. Dabei zeigen aktuelle Marktdaten das
Gegenteil: Energieeffizienz ist zu einem der stärksten Werttreiber am
Immobilienmarkt geworden und der Abstand zwischen sanierten und unsanierten
Objekten wächst weiter.
Mit Inkrafttreten des neuen GModG können Eigentümer wieder frei entscheiden,
welche Heizung sie einbauen. Neue Gas- und Ölheizungen sind dann ohne die
bisherige Erneuerbaren-Energien-Vorgabe zulässig. Die ersten Regelungen greifen
bereits am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt, die für die kommenden
Wochen erwartet wird. Politisch ist von mehr Freiheit und weniger Pflicht die
Rede. Doch wer daraus ableitet, das Sanierungsthema sei erledigt, verwechselt
zwei Dinge, die immer weniger miteinander zu tun haben: die gesetzliche Pflicht
und den Marktwert.
Der Markt bewertet Energieeffizienz unabhängig vom Gesetz
Die entscheidende Entwicklung der vergangenen Jahre spielte sich nicht im
Gesetzblatt ab, sondern bei den Angebotspreisen am Markt. Eine Analyse von
ImmoScout24 vom Februar 2026 zeigt das in Zahlen: Die Angebotspreise
energieeffizienter Eigentumswohnungen der Klasse A lagen zwischen dem ersten
Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 bundesweit rund 13 Prozent höher,
während die Angebotspreise unsanierter Wohnungen der Klassen G und H im gleichen
Zeitraum jeweils um rund 12 Prozent zurückgingen. Zwischen bester und
schlechtester Klasse ergibt sich damit eine Spreizung der
Angebotspreisentwicklung von 25 Prozentpunkten.
"Energieeffizienz ist innerhalb weniger Jahre von einem Nebenaspekt zu einem der
wichtigsten Preisfaktoren am Immobilienmarkt geworden. Das sehen wir inzwischen
in einem Großteil unserer Bewertungsfälle", sagt André Heid, Geschäftsführer der
Heid Immobilienbewertung. "Viele Eigentümer bewerten ihre Immobilie noch nach
den Maßstäben von vor zehn Jahren. Damals spielte der energetische Zustand bei
vielen Kaufentscheidungen noch eine deutlich geringere Rolle. Heute beeinflusst
er den erzielbaren Preis deutlich stärker."
Warum die Lockerung den Werthebel verstärken könnte
Auf den ersten Blick passt beides nicht zusammen: Die Sanierungspflicht fällt
weg, und trotzdem wird Energieeffizienz für den Immobilienwert immer wichtiger.
Der Grund liegt im neuen Gesetz selbst. Es verbietet fossile Heizungen nicht
mehr, sondern macht sie über die Jahre teurer. Denn das GModG erlaubt zwar den
Einbau neuer Gas- und Ölheizungen, knüpft ihn aber an eine eigene Auflage: Ab
2029 sind steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan,
Bioöl oder Wasserstoff vorgeschrieben. Diese sogenannte Biotreppe ist Teil des
neuen Gesetzes und mit festen Stufen hinterlegt: mindestens 10 Prozent ab 2029,
15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Da die
klimafreundlichen Alternativen deutlich teurer sind als fossiles Gas oder Öl,
kommen auf Eigentümer langfristig zusätzliche Kosten zu. Ab 2045 gilt: Heizen
ist nur noch mit vollständig klimaneutralen Brennstoffen erlaubt.
Hinzu kommen zwei weitere Preisfaktoren: Bereits ab 2028 soll eine Grüngasquote
die Gas- und Öllieferanten verpflichten, ihren Produkten grüne Anteile
beizumischen. Die Details will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in
einem gesonderten Gesetz festlegen. Parallel ist mit einem weiter steigenden
CO2-Preis zu rechnen, der das Heizen mit fossilen Brennstoffen über die Jahre
zusätzlich verteuert.
Vermieter trifft es doppelt: Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas- oder
Ölheizung einbaut, kann die künftigen Mehrkosten nicht voll auf die Mieter
umlegen. CO2-Abgaben und Gasnetzentgelte werden bei Wohnraummietverhältnissen ab
2028 hälftig geteilt, und auch an den Kosten der Biotreppe beteiligen sich
Vermieter bis zu einem Brennstoffanteil von 30 Prozent zur Hälfte. Der
Werteffekt der Energieeffizienz ist damit keine Momentaufnahme, sondern eine
Erwartung an die Zukunft, die sich mit jedem Jahr verfestigt.
"Eine Pflicht kann man abschaffen, einen Brennstoffpreis nicht", so Heid.
"Deshalb dürfte der Abstand zwischen energetisch guten und schlechten Objekten
eher größer werden als kleiner. Wer das als Eigentümer ignoriert, verschenkt
Wert oder zahlt beim Verkauf drauf."
Parallel zur Verabschiedung wurden auch die Konditionen der staatlichen
Heizungs- und Sanierungsförderung angepasst: Ab dem 21. Juli 2026 erhalten
Haushalte mit geringeren Einkommen höhere Zuschüsse beim Heizungstausch,
zugleich sinken die förderfähigen Höchstkosten.
Sanierung treibt den Wert - aber nicht bei jedem Objekt gleich
Energetische Sanierung hebt den Wert nicht überall gleich stark. Bei
Eigentumswohnungen ist die Spreizung der Wertentwicklung am stärksten
ausgeprägt. Einfamilienhäuser entwickeln sich preisstabiler - dort verzeichneten
zwischen 2021 und 2025 alle Effizienzklassen nominelle Wertsteigerungen, die
Spreizung fiel geringer aus. Eine Auswertung der Plattform Immowelt vom März
2026 zeigt den Zusammenhang auch im aktuellen Preisniveau: Häuser der besten
Klasse A+ kosten im Bundesschnitt rund 15 Prozent mehr als Objekte mit mittlerem
Standard der Klasse D, während das schlechteste Label H rund 17 Prozent Abschlag
bedeutet. Bei Eigentumswohnungen erzielt die Klasse A+ sogar rund 20 Prozent
Aufschlag gegenüber Klasse D; das schlechteste Label H liegt rund 9 Prozent
darunter.
"Wer pauschal saniert, kann genauso danebenliegen wie der, der gar nichts tut",
sagt Heid. "Entscheidend ist, den Wertzuwachs einer Maßnahme realistisch gegen
ihre Kosten zu stellen. Gerade bei Eigentumswohnungen hängt der Werteffekt auch
von den Sanierungsentscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und vom
energetischen Zustand des gesamten Gebäudes ab. Bei einem Haus in guter Lage
genügt manchmal ein gezielter Eingriff, um die entscheidende Klasse zu
erreichen."
42 Prozent des Wohnungsbestands sind betroffen
Die Preisspreizung betrifft keinen Randbereich des Marktes: Rund 42 Prozent
aller Wohnungen und Häuser in Deutschland haben laut der ImmoScout24-Analyse die
Energieeffizienzklasse E oder schlechter. Gerade in diesem Segment reagieren
Käufer inzwischen deutlich sensibler auf energetische Unterschiede als noch vor
wenigen Jahren. Für Eigentümer wird es deshalb immer wichtiger, den
energetischen Zustand ihrer Immobilie und dessen Einfluss auf den Marktwert
realistisch einzuschätzen - etwa durch eine professionelle Immobilienbewertung
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/leistungen/) , insbesondere vor einem
Verkauf oder größeren Investitionsentscheidungen.
Fazit: Der Wert entscheidet sich am Markt, nicht im Gesetzblatt
Die beschlossene Abschaffung des Heizungsgesetzes ist real. Die Entwarnung, die
viele daraus ableiten, ist es nicht. Wer als Eigentümer eine Entscheidung trifft
- sanieren, verkaufen oder halten -, sollte deshalb mit der entscheidenden Frage
beginnen: Was ist die Immobilie im aktuellen Markt, in ihrer aktuellen
Effizienzklasse, tatsächlich wert? Und wie verändert eine konkrete
Sanierungsmaßnahme diesen Wert?
"Das Gesetz nimmt Eigentümern Pflichten ab - die Verantwortung für den Wert
ihrer Immobilie aber nicht. Jede Entscheidung beginnt deshalb mit einer
objektbezogenen Bewertung, die den energetischen Zustand ebenso einbezieht wie
Lage und Marktumfeld", sagt André Heid.
Über Heid Immobilienbewertung
Die Heid Immobilienbewertung zählt zu den führenden Sachverständigenbüros für
Immobilienbewertung in Deutschland. Mit über 220 zertifizierten, öffentlich
bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt das Unternehmen jährlich rund
6.000 fundierte Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche
Auftraggeber. Das Leistungsspektrum reicht von gerichtsfesten
Verkehrswertgutachten über Bauschadensanalysen bis hin zu energetischen
Bewertungen. Die Sachverständigen sind u. a. von DEKRA, HypZert, TÜV und DIA
zertifiziert. Das inhabergeführte Unternehmen wurde 2005 von André Heid
gegründet und ist heute bundesweit tätig. Weitere Informationen unter:
https://www.heid-immobilienbewertung.de/
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Hauptstraße 21, 69190 Walldorf
Tel.: +49 800 909 02 82
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6314705
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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