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Wien (ots) - Viele Immobilieninvestoren stoßen mit klassischer Vermietung
zunehmend an wirtschaftliche Grenzen. Steigende Kosten, begrenzte Mieterträge
und eine veränderte Nachfrage verschärfen die Situation zusätzlich.
"Investmentpunk" Gerald Hörhan zeigt, warum Sondervermietung für viele
Bestandsimmobilien neue Spielräume eröffnet und welche Rolle sie im aktuellen
Marktumfeld spielt.
Private Immobilieninvestoren, Kapitalanleger und Bestandshalter sehen sich im
Wohnungsmarkt mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert. Wer eine Wohnung
oder ein Zinshaus klassisch vermietet, orientiert sich an den marktüblichen
Mieten und erreicht damit häufig nur begrenzte Erträge. Gerade bei größeren
Einheiten sinkt die Miete pro Quadratmeter, während gleichzeitig die Erwartungen
an den Ertrag steigen. Parallel dazu steigen die Wohnkosten in vielen Städten
deutlich an: Selbst kleine Wohnungen überschreiten inklusive Nebenkosten oft die
Marke von 1.000 Euro monatlich, wodurch Wohnraum für viele Haushalte schwerer
leistbar wird. Die Folge ist eine spürbare Verschiebung in der Nachfrage hin zu
kleineren Einheiten und gemeinschaftlichen Wohnformen. "Der Immobilienmarkt ist
heute schon kompetitiv, und viele Investoren sagen, es ist gar nicht so leicht,
eine vernünftige Rendite zu erzielen", sagt Gerald Hörhan.
"Es gibt allerdings Möglichkeiten, aus bestehenden Immobilien deutlich mehr zu
machen", erklärt Gerald Hörhan. Der Immobilieninvestor und Gründer der
Investment Punk Akademy beschäftigt sich seit Jahren mit alternativen
Vermietungsansätzen und setzt diese auch im eigenen Portfolio um. Im Mittelpunkt
steht dabei die Frage, wie sich bestehende Objekte anders nutzen lassen, ohne
zusätzliche Immobilien erwerben zu müssen. Welche Ansätze dahinterstehen und
unter welchen Voraussetzungen sie in der Praxis Anwendung finden, zeigt die
folgende Einordnung.
Flexible Vermietungsformen als Einstieg: Wie sich bereits mit einfachen Modellen
mehr Ertrag erzielen lässt
Ein naheliegender Einstieg in die Sondervermietung sind Ansätze, die sich mit
vergleichsweise geringem Aufwand umsetzen lassen und dennoch spürbare Effekte
auf den Ertrag haben. Dazu zählt insbesondere die möblierte Vermietung, bei der
zusätzlich zur Kaltmiete ein Aufschlag für die bereitgestellte Einrichtung
erzielt wird. Der wirtschaftliche Vorteil entsteht dabei weniger durch eine
grundlegend andere Nutzung der Immobilie, sondern durch die Anpassung an eine
spezifische Nachfrage - etwa von Personen, die nur für einen begrenzten Zeitraum
in einer Stadt leben und auf eine sofort nutzbare Wohnung angewiesen sind.
Besonders in zentralen Lagen mit hoher Fluktuation kann dieses Konzept
funktionieren, während es in stabilen Wohnlagen mit langfristig orientierten
Mietern deutlich weniger relevant ist. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass
die möblierte Vermietung in Deutschland zunehmend regulatorisch eingeschränkt
wird.
Eine weitere, eng verwandte Form ist die Kurzfristvermietung, bei der
Mietverträge nicht langfristig, sondern für Zeiträume zwischen einem und sechs
Monaten abgeschlossen werden. Anders als bei touristischer Vermietung steht hier
nicht der kurzfristige Aufenthalt im Vordergrund, sondern beispielsweise eine
beruflich bedingte Übergangsphase. Dieses Modell kann nach Hörhan deutlich
höhere Mieten ermöglichen als klassische Dauermietverhältnisse, geht jedoch mit
häufigeren Mieterwechseln einher. "Wer bereit ist, etwas mehr Aufwand in die
Verwaltung zu investieren, kann mit Kurzfristvermietung in der richtigen Lage
erheblich mehr herausholen als mit einem klassischen Dauermietvertrag", erklärt
Gerald Hörhan. In der praktischen Anwendung zeigt sich zudem, dass sich
Kurzfristvermietung je nach Markt unterschiedlich eignet - etwa in Österreich
häufig im Altbau, während in Deutschland auch sanierungsbedürftige Objekte dafür
genutzt werden.
Nachfrage gezielt nutzen: Warum bestimmte Zielgruppen höhere Mieten ermöglichen
Neben flexiblen Mietdauern spielt vor allem die gezielte Ausrichtung auf
bestimmte Nutzergruppen eine zentrale Rolle bei der Sondervermietung. Ein
Beispiel dafür ist die Vermietung an Unternehmen, die Wohnraum für Mitarbeiter
benötigen, die vorübergehend an einem Standort tätig sind. In solchen Fällen
steht nicht die klassische langfristige Wohnnutzung im Vordergrund, sondern die
kurzfristige Verfügbarkeit und Funktionalität der Immobilie. Entsprechend steigt
die Zahlungsbereitschaft, insbesondere wenn die Wohnung möbliert ist und ohne
zusätzlichen Aufwand genutzt werden kann. Für Unternehmen stellt dies häufig
eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative zu Hotelaufenthalten dar, während
Eigentümer von stabilen und vergleichsweise gut kalkulierbaren Einnahmen
profitieren können. "Firmen zahlen nicht immer, aber doch oft deutlich mehr. Vor
allem dann, wenn sie die Wohnung rasch brauchen und diese sofort nutzbar ist",
so Gerald Hörhan.
Parallel verändert sich die Nachfrage auf Seiten privater Mieter. Steigende
Wohnkosten führen dazu, dass sich immer mehr Menschen keine eigene Wohnung mehr
leisten können und stattdessen auf gemeinschaftliche Wohnformen ausweichen.
Wohngemeinschaften sind kein neues Phänomen, gewinnen jedoch in vielen Städten
erneut an Bedeutung. Für Eigentümer ergibt sich daraus eine klare
wirtschaftliche Logik: Statt eine Wohnung als Einheit zu vermieten, werden
einzelne Zimmer separat vergeben, wodurch sich die Gesamteinnahmen deutlich
erhöhen können. Gleichzeitig bleiben die Kosten für die einzelnen Bewohner
überschaubar, da sich Ausgaben für Miete und Nebenkosten auf mehrere Personen
verteilen. In vielen Städten liegen die monatlichen Gesamtkosten für ein
WG-Zimmer bei etwa 550 bis 700 Euro, was im Vergleich zur eigenen Wohnung eine
spürbare Entlastung darstellt. Entscheidend für die Funktionsfähigkeit dieses
Modells ist jedoch die Lage: Besonders in Städten mit hohem Mietniveau und
entsprechender Nachfrage lassen sich solche Konzepte umsetzen, während sie in
günstigeren Regionen kaum eine Rolle spielen.
Ertrag maximieren - mit steigender Komplexität: Wo zusätzliche Einnahmen mit
höherem Aufwand einhergehen
Über die Vermietung einzelner Zimmer hinaus lässt sich die Nutzung einer
Immobilie weiter intensivieren, indem nicht mehr nur Wohnraum, sondern einzelne
Schlafplätze vergeben werden. Dieses Modell, bei dem Betten statt Zimmer
vermietet werden, ist in internationalen Metropolen bereits verbreitet und führt
dazu, dass die Einnahmen pro Einheit deutlich steigen, weil mehrere Personen
gleichzeitig untergebracht werden. Auch in der sogenannten Monteursvermietung
wird dieser Ansatz genutzt, indem Wohnungen oder einzelne Schlafplätze an
Arbeitskräfte vergeben werden, die sich nur temporär an einem Standort
aufhalten. In beiden Fällen steigt der Ertrag pro Quadratmeter spürbar - dabei
nehmen Verwaltungsaufwand und organisatorische Anforderungen deutlich zu.
Eine weitere Möglichkeit zur Ertragssteigerung ist die touristische Vermietung
über Plattformen wie Airbnb. Sie setzt jedoch eine sehr spezifische Kombination
aus Lage und Objekt voraus. Besonders geeignet sind größere Wohnungen mit
mehreren Schlafplätzen, die von Familien oder Reisegruppen genutzt werden können
und damit eine Alternative zu mehreren Hotelzimmern darstellen. Dieses Modell
ist jedoch mit erheblichen rechtlichen und steuerlichen Einschränkungen
verbunden, da es in vielen Städten nur begrenzt erlaubt ist und bei Verstößen
empfindliche Strafen drohen. "Touristische Vermietung kann sehr lukrativ sein -
aber nur, wenn Lage, Immobilientyp und rechtlicher Rahmen wirklich
zusammenpassen. Wer das unterschätzt, riskiert mehr als nur Bußgelder", erklärt
Gerald Hörhan.
Ergänzend dazu existieren weitere spezialisierte Formen wie die Vermietung an
staatliche oder soziale Träger, etwa im Zusammenhang mit der Unterbringung von
Geflüchteten. Diese Modelle können ebenfalls hohe Einnahmen ermöglichen,
erfordern jedoch ein sehr genaues Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen
und eignen sich häufig eher für einfachere Objekte oder weniger gefragte Lagen.
Insgesamt zeigt sich: Mit steigenden Ertragsmöglichkeiten wachsen auch die
Anforderungen an Umsetzung, Verwaltung und rechtssichere Gestaltung der
Vermietung.
Wirtschaftliche Auswirkungen und Grenzen: Wie sich höhere Erträge auf Wert und
Finanzierung auswirken
Sondervermietung kann den Ertrag einer Immobilie deutlich erhöhen und
Steigerungen von 50 bis 100 Prozent ermöglichen. Damit verändert sich nicht nur
die laufende Einnahmesituation, sondern auch die wirtschaftliche Einordnung der
Immobilie insgesamt. Höhere Mieteinnahmen wirken sich unmittelbar auf den
Marktwert aus, da sich dieser maßgeblich an den erzielbaren Erträgen orientiert.
Immobilien mit überdurchschnittlichen Einnahmen werden am Markt tendenziell
attraktiver bewertet als vergleichbare Objekte mit geringeren Mieten.
Ein höherer Cashflow verbessert zudem die finanzielle Ausgangslage des
Eigentümers. Banken berücksichtigen zwar nicht jede Form der Sondervermietung
vollständig in ihrer Bewertung, dennoch wirkt sich ein stabiler und erhöhter
Mietüberschuss positiv auf Bonität und Finanzierungsspielräume aus. Auch im
Verkaufsfall entsteht ein Vorteil: Für Kapitalanleger sind Objekte mit höherem
laufendem Ertrag in der Regel interessanter, was die Vermarktung erleichtern
kann. Dem gegenüber steht jedoch ein deutlich erhöhter Aufwand in der
Bewirtschaftung. Häufige Mieterwechsel, Möblierung, Organisation und laufende
Abstimmungen gehören bei vielen Sondervermietungsmodellen zum Alltag. Mit
zunehmender Intensität der Nutzung steigen zudem die rechtlichen Anforderungen -
etwa im Hinblick auf Baurecht, Nutzungsvorgaben oder zulässige Belegung.
"Sondervermietung bietet echte wirtschaftliche Vorteile, aber nur dann, wenn sie
fachgerecht umgesetzt wird und alle gesetzlichen Rahmenbedingungen konsequent
eingehalten werden", fasst Gerald Hörhan zusammen.
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(https://www.investmentpunk.com/) und lassen Sie sich unverbindlich beraten!
Pressekontakt:
Investmentpunk Academy GmbH
Gerald B. Hörhan
E-Mail: mailto:support@investmentpunk.academy
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Ruben Schäfer
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OTS: Investmentpunk Academy GmbH
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