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Regenstauf (ots) - Ob kaufen oder bauen, das Eigenheim selbst ist steuerlich
kein großer Abzugsposten. Aber bei der Grunderwerbsteuer, Handwerkerleistungen,
energetischen Sanierung, haushaltsnahen Dienstleistungen bis hin zu
außergewöhnlichen Belastungen lässt sich doch mit vielen Ausgaben einiges an
Steuern sparen. Auch Wohn-Riester und Förderungen können die finanziellen
Belastungen für eine selbstgenutzte Immobilie, Zweit- und Ferienwohnungen
eingeschlossen, reduzieren. Wer die steuerlichen Möglichkeiten für seine
selbstbewohnte Immobilie kennt und geschickt nutzt, kann mehrere hundert bis
tausend Euro mit der Steuererklärung herausholen.
Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine
langfristige Investition in die eigene Wohnsicherheit. Der Kaufpreis, die
üblichen Erwerbsnebenkosten sowie die Finanzierungskosten können bei einer
selbst genutzten Immobilie grundsätzlich nicht in der Einkommensteuererklärung
geltend gemacht werden. Diese Möglichkeiten bleiben Vermietern vorbehalten.
Jedoch kann bei der Grunderwerbsteuer gegebenenfalls gespart werden. Diese wird
beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien einmalig fällig. Die Höhe hängt vom
Bundesland ab und liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kauft, zahlt bis zu 26.000
Euro an Grunderwerbsteuer.
Ein paar Tausender beim Kauf gespart
Besonders beim Neubau lohnt sich eine steuerliche Gestaltung. Wer Grundstück und
Bauleistung unabhängig voneinander erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf
den Grundstückskauf, nicht auf die späteren Baukosten. Daher lohnt es sich das
Grundstück zuerst zu erwerben und erst später einen Bauunternehmer zu
beauftragen. Sind die Verträge rechtlich oder wirtschaftlich miteinander
verknüpft, kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Grunderwerbsteuer
einbeziehen.
Eine weitere Möglichkeit, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren, kann der
separate Ausweis von beweglichem Inventar beim Kauf sein. Dazu können
beispielsweise eine Einbauküche oder bestimmte Einrichtungsgegenstände gehören.
Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um bewegliche Gegenstände handelt
und ihr Wert im Kaufvertrag realistisch ausgewiesen wird. Auf diesen Teil des
Kaufpreises fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.
Wohn-Riester für die eigenen vier Wände
Ein bereits bestehender Riester-Vertrag zur Altersvorsorge bietet die Chance,
ein selbst genutztes Eigenheim steuerlich gefördert zu finanzieren. Das
staatlich bezuschusste Kapital kann als Eigenkapital oder für die Tilgung des
Immobilienkredits genutzt werden. Der Wohn-Riester kann ebenfalls bei Kauf,
Neubau, barrierearmem Umbau oder energetischer Sanierung in die Baufinanzierung
einfließen, sofern die jeweiligen Auflagen erfüllt sind. Es empfiehlt sich, die
für den konkreten Vertrag und Förderzeitraum geltenden Regeln genauer
anzuschauen. Zusätzlich zur Förderung können die jährlichen Einzahlungen als
Sonderausgaben bis zu einem Betrag von 2.100 Euro steuerlich berücksichtigt
werden.
Renovierung, Umbau und Reparaturen
Handwerkerleistungen, die von einem Fachbetrieb erbracht werden, können in der
Steuererklärung mit bis zu 6.000 Euro berücksichtigt werden. Die Kosten für
Arbeitsleistung, Anfahrt oder Maschineneinsatz mindern zu 20 Prozent direkt die
Einkommensteuer bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr. Ob
Fassadenanstrich, Dachinstandsetzung, Badmodernisierung, Gartenbepflanzung oder
der Einbau eines Kamins - ab dem Jahr 2027 sollen diese Steuervorteile nach dem
aktuellen Regierungsentwurf auf 15 Prozent und bis maximal 900 Euro pro Jahr
reduziert werden. Daher ist es sinnvoll, für geplante Arbeiten jetzt noch einen
Handwerker zu engagieren. Eine ordnungsgemäße Rechnungsstellung und unbare
Zahlung setzt der Fiskus voraus.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Weitere 20 Prozent Steuervorteil gibt es für die haushaltsnahen
Dienstleistungen. Diesmal bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro pro Jahr. "Es
können zum Beispiel Reinigungsarbeiten, Rasenmähen oder Schnee räumen abgesetzt
werden", so die Lohnsteuerhilfe Bayern. Auch hier bezieht sich die
Steuerermäßigung auf die Arbeitsleistung, welche im Haushalt des
Steuerpflichtigen erbracht wird. Selbst wenn der Steuervorteil gering ist,
sollte er bei Inanspruchnahme entsprechender Leistungen genutzt werden. Auch
hier werden vom Fiskus eine ordnungsgemäße Rechnung und Überweisung verlangt.
Außergewöhnliche Belastungen
Ist der Umbau des Eigenheims aus gesundheitlichen Gründen medizinisch notwendig,
können die außergewöhnlichen Belastungen in der Steuererklärung zu einer
Steuerminderung führen. Klassische Beispiele sind der Einbau eines Treppenliftes
oder die Schaffung barrierefreier Zugänge aufgrund von Erkrankung, Behinderung
oder altersbedingten Einschränkungen. Ob und in welcher Höhe die Kosten
steuerlich berücksichtigt werden, hängt allerdings vom konkreten Einzelfall, dem
Haushaltseinkommen und weiteren Voraussetzungen für außergewöhnliche Belastungen
ab.
Gleichzeitig Steuern und Energie sparen
Besonders interessant ist die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen
für selbstbewohnte Gebäude, die älter als zehn Jahre sind. Werden die Maßnahmen
von einem Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen vorgeschriebenen Standards zur
Einsparung von Energie, können insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Kosten als
Steuerermäßigung geltend gemacht werden. Diese wird über drei Jahre verteilt und
reduziert die Steuerschuld um bis zu 40.000 Euro je Objekt, wenn entsprechende
Bescheinigungen des Fachbetriebs vorliegen. Nach derzeitigem Stand müssen die
Bauarbeiten bis Ende des Jahres 2029 abgeschlossen sein. Gefördert werden vor
allem wärmedämmende Maßnahmen, der Austausch von Fenstern oder der Heizung sowie
der Einbau einer Lüftungsanlage.
Sonderfall denkmalgeschützte Immobilien
Eine besondere steuerliche Behandlung gibt es für Altbauten, die unter
Denkmalschutz stehen. Hier können Selbstnutzer 90 Prozent der begünstigten
Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgaben steuerlich abschreiben.
Entscheidend ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Denkmalschutzes
erfüllt und die entsprechenden Maßnahmen vor Sanierungsbeginn von der
zuständigen Denkmalschutzbehörde anerkannt sind. So können im Jahr des
Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun darauffolgenden Jahren jeweils bis
zu neun Prozent der begünstigten Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen
werden. Damit kann das zu versteuernde Einkommen beträchtlich gesenkt werden.
Unterstützung bei der Finanzierung
Neben den Steuererleichterungen gibt es zusätzlich staatliche Förderprogramme,
wie ein zinsgünstiges Darlehen von der KfW oder Zuschüsse von der BAFA sowie
regionale Fördertöpfe der Kommunen, die bei einer energetischen Sanierung oder
Maßnahmen für den Denkmalschutz in Betracht kommen und miteinander kombinierbar
sind. "Öffentliche oder steuerliche Förderungen können aber die Geltendmachung
von Handwerkerleistungen zusätzlich ausschließen", gibt die Lohnsteuerhilfe
Bayern zu bedenken. Daher sollte vorab genau abgewogen werden, welcher Ansatz
rentabler ist.
Wird die Immobilie wieder verkauft, bringt die vorherige Eigennutzung ebenfalls
einen steuerlichen Vorteil. Schon im dritten Jahr des Wohnens ist der Verkauf
steuerfrei und die Spekulationssteuer auf die Veräußerung von Immobilien bleibt
erspart.
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Kontakt für Rückfragen:
Nicole Janisch, Pressereferentin
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OTS: Lohnsteuerhilfe Bayern e.V.
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