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Nürnberg (ots) - Das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/schenkung-immobilie/) : Für
viele Eltern in Nürnberg ist das die größte Vermögensentscheidung ihres Lebens,
und sie fällt oft in einem einzigen Notartermin. Die Finanzämter setzten 2025
bundesweit 8,1 Milliarden Euro Schenkungsteuer fest, fast siebenmal so viel wie
2019. Seit der Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht am 12. Oktober steht
zudem die bundesgesetzliche Regelung der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf dem
Prüfstand. Auch die seit 2009 unveränderten Freibeträge gehören zu den
angegriffenen Vorschriften. Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid
Immobilienbewertung, erklärt, was Eltern klären sollten, bevor sie
unterschreiben: den Wert des Hauses am Stichtag, die Rechte, die sie behalten,
und was passiert, wenn das Leben anders läuft als geplant.
Ein Beispiel, wie es Notare und Gutachter in dieser Form kennen
Eine Doppelhaushälfte im Nürnberger Norden, von den Eltern in den
Achtzigerjahren gebaut und seit Jahren schuldenfrei. Der Sohn soll das Haus
einmal bekommen, also überschreiben die Eltern es ihm schon jetzt. Im Vertrag
behalten sie sich ein Wohnungsrecht für die Erdgeschosswohnung vor. Eine
Rückforderungsklausel fehlt, der Notar hatte sie angesprochen, die Familie hielt
sie für überflüssig.
Vier Jahre später wird der Sohn mit seinem Betrieb zahlungsunfähig. Das Haus
gehört ihm und fällt in die Insolvenzmasse. Im schlimmsten Fall wird es
zwangsversteigert und ein fremder Eigentümer übernimmt das Gebäude. Das
Wohnungsrecht der Eltern kann bestehen bleiben, wenn es durch seinen Rang im
Grundbuch ausreichend geschützt ist. Über die übrigen Räume können sie dann aber
nicht mehr bestimmen. Als der Vater ins Pflegeheim muss und die Mutter zur
Tochter zieht, stehen die Räume im Erdgeschoss leer. Vermieten dürfen die Eltern
sie nicht, denn ein Wohnungsrecht erlaubt grundsätzlich nur das eigene Wohnen.
Zwei Entscheidungen verschärfen die Folgen: das beschränkte Wohnungsrecht statt
eines Nießbrauchs und der Verzicht auf ein vertragliches Rückforderungsrecht.
Beides hätte sich bei der notariellen Gestaltung berücksichtigen lassen.
Soll ich mein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben?
Die Frage lässt sich nur mit Blick auf Wert, Freibeträge und Absicherung
beantworten, und alle drei Punkte sind gerade in Bewegung. Nach den Zahlen des
Statistischen Bundesamts vom 26. August 2026 ist die festgesetzte
Schenkungsteuer seit 2019 jedes Jahr gestiegen, von 1,2 Milliarden Euro auf 8,1
Milliarden Euro im Jahr 2025. Der steile Anstieg der Steuer geht vor allem auf
sehr große Übertragungen zurück, für die meisten Familien geht es um das Haus
der Eltern.
Dazu kommt: Am 12. Oktober 2026 hat das Bundesverfassungsgericht über die Klage
des Freistaats Bayern verhandelt (1 BvF 1/23). Bayern argumentiert, dass
bundeseinheitliche Freibeträge die Preisunterschiede zwischen den Regionen nicht
abbilden. Die Freibeträge sind seit 2009 unverändert: 500.000 Euro für
Ehegatten, 400.000 Euro für jedes Kind je Elternteil, 200.000 Euro für Enkel.
Mit einem Urteil wird erst 2027 gerechnet, bis dahin gilt das Gesetz
unverändert. Für Familien in Nürnberg bleibt deshalb entscheidend, die
Übertragung nach der geltenden Rechtslage sorgfältig zu planen. Bei
Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in gefragten Lagen ist der Freibetrag
eines Elternteils schnell überschritten, genau dort beginnt die
Gestaltungsfrage.
"Ob die Überschreibung sinnvoll ist, entscheidet sich an einer Zahl, die die
wenigsten Familien kennen: dem tatsächlichen Wert des Hauses am Tag der
Übertragung", sagt Katharina Heid. "Liegt der Wert innerhalb des verfügbaren
Freibetrags, steht häufig die rechtliche Absicherung im Vordergrund. Liegt er
darüber, wird auch die steuerliche Gestaltung entscheidend."
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnungsrecht erlaubt den Eltern nur das eigene Wohnen, der Nießbrauch
erlaubt Wohnen und Vermieten. Beide Rechte können im Grundbuch abgesichert
werden, beide sichern das Bleiben im Haus. Danach trennen sich die Wege. Das
Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
(https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html) ist an die Person gebunden.
Zieht der Berechtigte aus, etwa in ein Pflegeheim, darf er die Räume
grundsätzlich nicht ohne Weiteres vermieten. Soll diese Möglichkeit bestehen,
muss sie rechtlich wirksam vereinbart und abgesichert werden. Der Nießbrauch
nach § 1030 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html) gibt den
Eltern das Recht, das Haus zu nutzen und sämtliche Erträge zu ziehen. Sie können
selbst wohnen oder vermieten, und die Miete gehört ihnen. Dafür tragen sie die
laufenden Kosten und die gewöhnliche Instandhaltung. Wirtschaftlich bleibt das
Haus bei den Eltern, nur das Eigentum wechselt.
Der Unterschied wirkt auch steuerlich: Der Kapitalwert eines vorbehaltenen
Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb des Kindes. Er wird nach § 14
des Bewertungsgesetzes (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html) aus
dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger berechnet, der vom Alter
und Geschlecht des Schenkers abhängt.
Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?
Ohne Vereinbarung nur in engen Grenzen. Das Gesetz kennt die Rückforderung wegen
Verarmung nach § 528 BGB: Kann der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr
bestreiten, darf er das Geschenk zurückverlangen, und das Sozialamt kann diesen
Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Der Anspruch ist nach § 529 Abs.
1 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung bereits zehn Jahre
vergangen waren, als die Bedürftigkeit eintrat. Dazu kommt die Verjährung: Bei
Geldschenkungen beträgt sie nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.
Juli 2026 nur drei Jahre ab Bedürftigkeit des Schenkers (X ZR 71/25), bei
Grundstücken ist sie länger. Der Grundgedanke bleibt: Wer sich auf das Gesetz
verlässt, hat wenig in der Hand.
Deshalb gehören Rückforderungsrechte in den Vertrag. Üblich sind Klauseln für
den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, das Haus ohne Zustimmung verkauft
oder belastet, in die Insolvenz gerät oder geschieden wird. Gesichert wird der
Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch. Muss das Haus deswegen
zurückgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer rückwirkend. Welche Klauseln
passen, entscheidet die Familie mit dem Notar.
Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Ein umfassend vorbehaltener Nießbrauch kann
verhindern, dass die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche der
Geschwister beginnt. Wer die Geschwister stattdessen gleich bei der
Überschreibung ausgleicht, braucht dafür einen Wert, den alle akzeptieren.
Ein Rechenbeispiel aus Nürnberg
Eine Doppelhaushälfte in Nürnberg, Wert 650.000 Euro, gehört allein dem Vater,
70 Jahre alt. Er überschreibt sie seiner Tochter. Ohne Nießbrauch bleiben nach
dem Freibetrag 250.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 Prozent in Steuerklasse I
sind das 27.500 Euro Schenkungsteuer.
Behält sich der Vater den Nießbrauch vor, mindert dessen Kapitalwert den Erwerb:
Bei einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 1.600 Euro im Monat und dem
Vervielfältiger von 9,938 aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums sind das
vereinfacht gerechnet rund 190.800 Euro. Steuerpflichtig bleiben rund 59.200
Euro, die Steuer sinkt auf rund 4.100 Euro. Das Beispiel zeigt die Mechanik,
keine Empfehlung. Ob die Gestaltung passt, gehört zum Steuerberater und zum
Notar.
"Jede dieser Zahlen hängt an einem Wert, der am Tag der Übertragung stimmen
muss", sagt Heid. "Freibetrag, Kapitalwert des Nießbrauchs, Ausgleich unter den
Geschwistern: Alles wird auf denselben Ausgangswert gerechnet. Wird der
geschätzt statt ermittelt, rechnet die ganze Familie mit einer falschen Zahl."
Welchen Wert braucht der Notar?
Für die Schenkungsteuer stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem
Bewertungsgesetz zum Bewertungsstichtag fest. Das typisierte Verfahren kann
individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau, Baumängel oder einen schwierigen
Grundstückszuschnitt nicht immer ausreichend berücksichtigen. Liegt der
tatsächliche Verkehrswert darunter, kann die Familie den niedrigeren Wert nach §
198 BewG (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html) durch ein
qualifiziertes Sachverständigengutachten oder unter bestimmten Voraussetzungen
durch einen geeigneten Kaufpreis nachweisen. Die Nachweislast liegt bei ihr.
In der Praxis braucht die Familie den Wert aber lange vor dem Steuerbescheid:
Der Notar für die Kostenrechnung, die Geschwister für den Ausgleich, der
Steuerberater für die Frage, ob ein Nießbrauch sinnvoll ist. Für die erste
Orientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen. Soll ein niedrigerer Wert
gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, ist dagegen regelmäßig ein
qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach den Anforderungen des § 198 BewG
erforderlich.
"Viele Familien orientieren sich bei der Überschreibung am Wert eines
Nachbarhauses oder an einem Online-Rechner", sagt Heid. "Dann liegt das Haus
plötzlich 80.000 Euro über oder unter der Freibetragsgrenze, und niemand hat es
gemerkt. Das ist der teuerste Fehler, den man bei der Überschreibung machen
kann."
Checkliste: Fünf Punkte, bevor Sie das Haus überschreiben
1. Wert zum Stichtag ermitteln lassen, als Spanne und mit Blick auf
wertmindernde Besonderheiten.
2. Nießbrauch oder Wohnungsrecht bewusst wählen und mögliche Vermietungsrechte
beim dauerhaften Auszug rechtlich absichern.
3. Rückforderungsrechte für Vorversterben, Verkauf, Belastung, Insolvenz und
Scheidung des Kindes vereinbaren und per Vormerkung sichern.
4. Geschwister jetzt regeln, auf Basis desselben Werts.
5. Steuerliche Folgen mit dem Steuerberater rechnen, die Gestaltung mit dem
Notar festlegen.
Sie wollen Ihr Haus an die Kinder überschreiben und vorher wissen, was es zum
Stichtag wert ist? Heid Immobilienbewertung Nürnberg
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/Nuernberg/) erstellt Kurzgutachten für
die erste Orientierung und Verkehrswertgutachten für den Nachweis gegenüber dem
Finanzamt, auch zu zurückliegenden Stichtagen.
Pressekontakt:
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