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Landshut (ots) - Wer eine Immobilie später an die Kinder weitergeben möchte,
sollte die Nachfolge frühzeitig planen. Durch Schenkungen zu Lebzeiten lassen
sich steuerliche Freibeträge nutzen und unter bestimmten Voraussetzungen nach
zehn Jahren erneut ausschöpfen.
Wer mit der Nachfolge wartet, bis die Immobilie vererbt wird, hat wichtige
Gestaltungsmöglichkeiten bereits verschenkt. Spätes Handeln kann steuerlich
teuer werden. Nachfolgend erfahren Sie, wann sich eine frühzeitige Übertragung
lohnt, welche Rolle Freibeträge und Nießbrauch spielen und welche Fehler unnötig
Steuern kosten.
Warum der Zeitpunkt der Übertragung entscheidend ist
Kinder können von jedem Elternteil Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro
steuerfrei erhalten. Für Enkel gilt grundsätzlich ein Freibetrag von 200.000
Euro, für Ehegatten von 500.000 Euro. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren
werden zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser Frist lässt sich der Freibetrag
erneut ausschöpfen.
Schenken beide Eltern einem Kind jeweils Vermögen im Wert von 400.000 Euro,
können sie zusammen 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Zehn Jahre später ist
eine weitere Übertragung innerhalb der dann geltenden Freibeträge möglich.
Deshalb kann es gerade bei wertvollen Immobilien sinnvoll sein, das Eigentum
schrittweise weiterzugeben, etwa durch die Schenkung einzelner
Miteigentumsanteile.
Auch mögliche Wertsteigerungen sprechen für eine frühzeitige Planung. Was die
Immobilie nach der Übertragung an Wert gewinnt, gehört bereits den Kindern und
erhöht nicht mehr den späteren Nachlass der Eltern. Allerdings müssen diese
vorher klären, wie sie ihren Lebensunterhalt sichern und ob sie weiterhin über
das Haus verfügen möchten.
Nießbrauch: Das Haus übertragen und trotzdem nutzen
Eine Möglichkeit, die Interessen beider Generationen zu verbinden, ist der
Vorbehaltsnießbrauch. Die Kinder werden Eigentümer, während die Eltern weiterhin
im Haus wohnen oder bei einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen erhalten.
Damit behalten sie einen wirtschaftlichen Nutzen, obwohl ihnen das Gebäude nicht
mehr gehört.
Der Nießbrauch wirkt sich auch auf die Schenkungsteuer aus. Sein Kapitalwert
wird grundsätzlich vom steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie abgezogen.
Wie hoch dieser ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Alter der
Berechtigten und dem Wert der Nutzung. Je jünger die Eltern sind, desto höher
ist bei einem lebenslangen Nießbrauch in der Regel der Abzug. So kann der
steuerpflichtige Wert einer Schenkung unter den Freibetrag sinken.
Die Gestaltung hat jedoch Grenzen: Solange der Nießbrauch besteht, können die
Kinder das Haus nur eingeschränkt wirtschaftlich nutzen. Zudem beginnt die
Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche bei einem umfassenden
Vorbehaltsnießbrauch regelmäßig nicht zu laufen. Ein Wohnrecht kann eine
Alternative sein, wenn Eltern lediglich weiterhin dort leben, aber keine
Mieteinnahmen beziehen möchten.
Wann das Familienheim steuerfrei vererbt werden kann
Nicht immer ist eine Schenkung zu Lebzeiten die günstigste Lösung. Für das
selbst genutzte Familienheim gelten im Erbfall besondere Regeln. Kinder können
das Elternhaus unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben, wenn der
verstorbene Elternteil es zuvor selbst bewohnt hat. Die Erben müssen
grundsätzlich unverzüglich einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang selbst
nutzen. Für Kinder ist die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche
begrenzt; Ausnahmen sind möglich.
Bei einer Schenkung zu Lebzeiten steht Kindern diese besondere
Familienheimbefreiung dagegen nicht zu. Ehegatten können sich das gemeinsam
genutzte Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits zu
Lebzeiten steuerfrei übertragen. Auch vermietete Wohnimmobilien werden
begünstigt: Sind die Voraussetzungen erfüllt, fließen nur 90 Prozent ihres
maßgeblichen Wertes in die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ein.
Welche Fehler bei der Nachfolge teuer werden
Ein häufiger Fehler ist, die Übertragung erst anzugehen, wenn gesundheitliche
Probleme auftreten oder der Erbfall unmittelbar bevorsteht. Dann reicht die Zeit
möglicherweise nicht mehr, um Freibeträge über mehrere Zehnjahreszeiträume zu
nutzen. Auch die vertragliche Gestaltung lässt sich unter Zeitdruck schwerer
durchdenken.
Steuerliche Nachteile kann außerdem ein Berliner Testament haben. Setzen sich
Ehegatten zunächst gegenseitig als Alleinerben ein, erben die Kinder meist erst
nach dem Tod des zweiten Elternteils. Ihre Freibeträge beim ersten Erbfall
bleiben dann häufig ungenutzt. Vermächtnisse zugunsten der Kinder können eine
Alternative sein, wobei der überlebende Elternteil abgesichert bleiben sollte.
Ebenso sollten Eigentümer den vom Finanzamt angesetzten Immobilienwert prüfen.
Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, lässt sich dieser unter
bestimmten Voraussetzungen durch ein Gutachten nachweisen. Bei größeren Vermögen
kommen außerdem gestaffelte Übertragungen oder eine Familiengesellschaft
infrage, über die Eltern Anteile weitergeben und Einfluss auf die Verwaltung
behalten können.
Neben den Steuern zählt die Absicherung. Im Schenkungsvertrag können
Rückforderungsrechte für Fälle wie Insolvenz, Scheidung oder den vorzeitigen Tod
des Kindes vereinbart werden. Auch mögliche Ansprüche anderer Erben und
gesetzliche Anzeigepflichten müssen berücksichtigt werden. Deshalb sollten
Eltern die Nachfolge gemeinsam mit Steuerberater und Notar planen. Entscheidend
ist eine Lösung, die Steuern vermeidet, ohne die eigene Versorgung oder den
Familienfrieden zu gefährden.
Über Marcel Bailänder:
Marcel Bailänder ist Steuerberater, Diplom-Finanzwirt und Inhaber der
Steuerkanzlei Bailänder in Landshut. Nach Stationen in der Finanzverwaltung,
verschiedenen Kanzleien, der Industrie und bei KPMG übernahm er 2020 eine eigene
Kanzlei. Sein Schwerpunkt liegt auf der vorausschauenden steuerlichen Beratung
von Unternehmern und der langfristigen Steuerplanung. Mehr Informationen finden
Sie unter: https://bailaender.de/
Pressekontakt:
Bailänder Steuerkanzlei
Vertreten durch: Marcel Bailänder
E-Mail: mailto:info@bailaender.de
Internet: http://www.bailaender.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/183683/6378084
OTS: Bailänder Steuerkanzlei
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