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Walldorf (ots) - Die Immobilienpreise in Deutschland steigen wieder leicht: Im
ersten Quartal 2026 lagen sie durchschnittlich 1,4 Prozent über dem
Vorjahresniveau. Doch daraus lässt sich kaum ableiten, was das eigene Haus heute
tatsächlich wert ist - denn selbst ähnliche Immobilien können sich beim
Verkaufspreis deutlich unterscheiden.
Viele Eigentümer orientieren sich daran, was das Nachbarhaus vor einigen Jahren
erzielt hat oder welchen Preis ein Online-Rechner ausspuckt. Das kann schnell
ein falsches Bild vermitteln. Hier erfahren Sie, welche fünf Faktoren den
Hauswert 2026 besonders stark beeinflussen, welche davon Eigentümer häufig
unterschätzen und wie Sie vor einem Verkauf realistisch einschätzen können,
welchen Preis Ihre Immobilie am Markt tatsächlich erzielen könnte.
1. Bei der Lage zählen manchmal wenige Meter
Die Lage gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.
Allerdings reicht es nicht, nur auf Stadtteil oder Postleitzahl zu schauen.
Schon innerhalb derselben Straße können erhebliche Unterschiede bestehen.
Während ein Haus ruhig zum Garten ausgerichtet ist, liegt ein anderes direkt an
einer viel befahrenen Straße. Auch Verschattung, Nachbarbebauung oder die
Entfernung zu Schulen, Geschäften und öffentlichen Verkehrsmitteln spielen eine
Rolle.
Hinzu kommen mögliche Umweltrisiken. Befindet sich die Immobilie etwa in
Wassernähe, kann ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahrenkarten wichtig
sein. Wer Vergleichsobjekte heranzieht, sollte deshalb möglichst Häuser mit
einer ähnlichen Mikrolage betrachten.
2. Entscheidend ist, was nach dem Kauf noch zu tun ist
Eine moderne Küche fällt bei einer Besichtigung sofort auf. Für den
Immobilienwert können jedoch andere Punkte wesentlich wichtiger sein: Wie alt
sind Dach, Heizung und Fenster? Gibt es Feuchtigkeit im Keller? Wie steht es um
Elektrik, Dämmung und Gebäudehülle?
Käufer kalkulieren solche Arbeiten in ihre Gesamtbelastung ein. Neben Kaufpreis
und Erwerbsnebenkosten müssen sie schließlich auch notwendige Investitionen
finanzieren. Ein günstigeres Haus kann dadurch wirtschaftlich weniger attraktiv
sein als eine teurere, aber bereits modernisierte Immobilie.
Dabei lassen sich Investitionen nicht eins zu eins auf den Hauswert übertragen.
Eine Sanierung für 50.000 Euro erhöht den erzielbaren Preis nicht automatisch um
denselben Betrag. Entscheidend ist, wie der örtliche Markt den Zustand und die
Verbesserungen bewertet.
3. 150 Quadratmeter sind nicht immer 150 Quadratmeter
Für Käufer zählt nicht allein, wie viele Quadratmeter auf dem Papier stehen,
sondern wie gut sich diese nutzen lassen. Durchgangszimmer, steile Treppen,
Dachschrägen oder ein fehlendes Bad auf der Wohnebene können die
Alltagstauglichkeit einschränken. Ein kleineres Haus mit gutem Grundriss kann
deshalb attraktiver sein als ein größeres mit ungünstiger Raumaufteilung.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten und
wohnlich genutzte Kellerräume. Ob diese Flächen baurechtlich zulässig sind und
tatsächlich als Wohnfläche angesetzt werden dürfen, muss gesondert geprüft
werden. Gerade bei älteren oder geerbten Immobilien sollten Eigentümer Angaben
aus alten Unterlagen daher nicht ungeprüft übernehmen.
4. Im Grundstück kann zusätzlicher Wert stecken
Auch das Grundstück selbst kann Möglichkeiten bieten, die auf den ersten Blick
kaum auffallen. Je nach Baurecht könnten beispielsweise ein Anbau, eine
Grundstücksteilung oder eine zusätzliche Bebauung infrage kommen.
Ein großer Garten bedeutet allerdings nicht automatisch zusätzliches Bauland. Ob
eine weitere Nutzung möglich ist, hängt unter anderem vom Baurecht,
Grundstückszuschnitt und der Erschließung ab. Solange diese Fragen nicht geklärt
sind, sollte eine mögliche Bebauung nicht als sicherer Mehrwert eingeplant
werden.
Umgekehrt können Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder Baulasten die Nutzung
und damit den Wert beeinflussen. Vor der Preisfestlegung lohnt sich deshalb ein
genauer Blick in Grundbuch und Bauakte.
5. Der heutige Käufermarkt setzt die Grenze
Was ein Haus vor fünf oder zehn Jahren wert war, sagt nur begrenzt etwas über
seinen heutigen Marktwert aus. Seitdem können sich Zinsen,
Finanzierungsmöglichkeiten, Nachfrage und Angebot erheblich verändert haben.
Entscheidend ist deshalb nicht, welchen Preis der Eigentümer ursprünglich
gezahlt oder wie viel Geld er später investiert hat. Maßgeblich ist, welchen
Betrag Käufer unter den aktuellen Bedingungen für genau diese Immobilie zahlen
können und wollen.
Auch Immobilienanzeigen liefern nur eine erste Orientierung, denn dort stehen
Angebotspreise und nicht zwangsläufig die später vereinbarten Kaufpreise.
Aussagekräftiger sind geeignete Vergleichsverkäufe und aktuelle Daten zum
örtlichen Markt. Online-Rechner können eine grobe Größenordnung liefern,
individuelle Besonderheiten jedoch nur eingeschränkt berücksichtigen.
Vor dem Verkauf erst die Fakten klären
Eine realistische Preisvorstellung entsteht deshalb nicht aus einer einzelnen
Zahl. Eigentümer sollten Zustand und Nutzbarkeit prüfen, aktuelle Marktdaten
heranziehen und sicherstellen, dass die wesentlichen Unterlagen vollständig
sind.
Dazu gehören unter anderem Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung,
Energieausweis und vorhandene Baugenehmigungen. Auch Modernisierungen, bekannte
Schäden und offene Arbeiten sollten dokumentiert werden. Je besser die Stärken
und Einschränkungen einer Immobilie bekannt sind, desto realistischer lässt sich
einschätzen, welcher Preis am aktuellen Markt tatsächlich erzielbar ist.
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und Experte für die Bewertung von
Immobilien. Gemeinsam mit einem Team aus rund 220 Gutachtern, darunter
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, erstellt er jährlich mehr
als 6.000 Gutachten, zu denen auch umfangreiche Wirtschaftlichkeitsberechnungen
gehören. Zu den Auftraggebern zählen Banken, Versicherungen, Gerichte und
öffentliche Einrichtungen ebenso wie Privat- und Geschäftskunden. Im Fokus steht
dabei eine fundierte und professionelle Bewertung von Immobilien. Weitere
Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/) .
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: http://www.heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6379983
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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