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Walldorf (ots) - Hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und ein angespanntes
Mietniveau: Wer heute in Immobilien investiert, muss genauer denn je hinschauen.
Denn nicht jedes Objekt ist automatisch ein lohnendes Investment, selbst wenn
Lage und Zustand überzeugen.
Die größte Kostenfalle ist oft nicht der Kaufpreis, sondern falsche Erwartungen
an die Rendite. Nachfolgend erfahren Sie, welche Kennzahlen wirklich zählen, wie
man laufende Kosten realistisch kalkuliert - und woran man erkennt, ob sich eine
Immobilie langfristig trägt oder zur finanziellen Belastung wird.
Warum die Mietrendite allein wenig aussagt
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, schaut häufig zuerst auf die
möglichen Mieteinnahmen. Doch eine hohe Jahresmiete bedeutet nicht automatisch,
dass sich das Investment lohnt. Entscheidend ist, wie viel Geld nach Abzug
sämtlicher Belastungen tatsächlich übrig bleibt.
Die Bruttomietrendite kann zwar eine erste Orientierung geben, berücksichtigt
jedoch weder laufende Eigentümerkosten noch notwendige Reparaturen oder die
Finanzierung. Zwei Wohnungen mit vergleichbaren Mieteinnahmen können deshalb
wirtschaftlich völlig unterschiedlich abschneiden.
Hinzu kommt, dass nicht jede theoretisch mögliche Miete tatsächlich erzielt
werden kann. Maßgeblich sind die bestehenden Mietverträge, das örtliche
Mietniveau und die rechtlichen Möglichkeiten für Anpassungen. Wer seine
Kalkulation allein auf hohe Angebotsmieten oder künftige Mietsteigerungen
stützt, riskiert eine Finanzierungslücke.
Diese Kosten müssen in die Rechnung einfließen
Für eine realistische Bewertung sollten Käufer zunächst die nachhaltig
erzielbare Nettokaltmiete ermitteln. Davon sind alle Ausgaben abzuziehen, die
der Eigentümer selbst tragen muss. Dazu gehören insbesondere nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten sowie die Vorsorge für künftige Instandhaltungen. Auch
mögliche Mietausfälle sollten berücksichtigt werden.
Anschließend müssen Zinsen und Tilgung einbezogen werden. Dabei ist eine
Unterscheidung wichtig: Während Kreditzinsen eine laufende Belastung darstellen,
reduziert die Tilgung zugleich die Schulden. Auch angesparte Rücklagen sind
nicht automatisch verlorenes Geld. Trotzdem müssen beide Positionen bei der
Liquiditätsplanung berücksichtigt werden, weil sie die monatlich verfügbaren
Mittel verringern.
Wie groß die Unterschiede ausfallen können, zeigt eine Modellrechnung: Eine
Wohnung mit 80 Quadratmetern und neun Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter
erzielt jährlich 8.640 Euro. Nach 1.200 Euro nicht umlagefähigen Kosten, 1.600
Euro Erhaltungsvorsorge und 240 Euro Mietausfallpuffer bleiben 5.600 Euro vor
Finanzierung.
Bei 100.000 Euro Restschuld, zwei Prozent Zinsen und 2.000 Euro jährlicher
Tilgung ergibt sich ein Überschuss von 1.600 Euro. Steigen die Zinsen auf vier
Prozent und kommt ein Sanierungskredit über 40.000 Euro hinzu, entsteht unter
den angenommenen Bedingungen dagegen ein jährlicher Fehlbetrag von 2.800 Euro.
Der Eigentümer müsste monatlich rund 233 Euro zuschießen, um sämtliche Zahlungen
und die geplante Vorsorge abzudecken.
Das Beispiel zeigt eine mögliche Liquiditätsbelastung, keinen zwangsläufigen
wirtschaftlichen Verlust. Es verdeutlicht jedoch, wie schnell sich eine zunächst
tragfähige Finanzierung verändern kann.
Der Gebäudezustand entscheidet über künftige Ausgaben
Neben den laufenden Kosten spielt der Zustand der Immobilie eine zentrale Rolle.
Ein gepflegter Eindruck oder ein vorhandener Energieausweis reichen für die
wirtschaftliche Beurteilung nicht aus. Entscheidend ist, welche Bauteile bereits
erneuert wurden und welche Investitionen in den kommenden Jahren anstehen.
Besonders kostspielig können Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an der
Haustechnik werden. Deshalb sollte vor dem Kauf geprüft werden, welche Maßnahmen
kurzfristig notwendig sind und welche sich fachlich vertretbar aufschieben
lassen.
Auch die Reihenfolge geplanter Arbeiten beeinflusst die Kosten. Werden
beispielsweise eine Fassadensanierung und eine energetische Verbesserung
gemeinsam geplant, lassen sich unter Umständen Gerüstkosten sparen. Werden
Maßnahmen dagegen unabhängig voneinander durchgeführt, können zusätzliche
Ausgaben entstehen. Allerdings ist auch eine umfassende Sanierung nicht
automatisch die wirtschaftlich beste Lösung. Entscheidend bleibt, ob der
zusätzliche Nutzen die Kosten rechtfertigt.
Wann wird die Immobilie zur finanziellen Belastung?
Eine allgemeingültige Mietuntergrenze, ab der sich eine Immobilie lohnt, gibt es
nicht. Dieselbe Miete kann bei einem weitgehend entschuldeten Gebäude
ausreichen, während sie bei einer hohen Kreditbelastung und erheblichem
Sanierungsbedarf zu niedrig ist.
Besonders kritisch wird es, wenn die laufenden Ausgaben und Kreditzinsen
dauerhaft über den Mieteinnahmen liegen. Auch wiederkehrende Zuschüsse für
notwendige Erhaltungsmaßnahmen können darauf hindeuten, dass die Finanzierung
langfristig nicht tragfähig ist.
Auf steigende Mieten sollten sich Käufer dabei nicht verlassen. Notwendige
Erhaltungsarbeiten lassen sich nicht beliebig über Modernisierungsmieterhöhungen
refinanzieren. Gesetzliche Grenzen, mögliche Fördermittel und bestehende
Mietverhältnisse beeinflussen, welche zusätzlichen Einnahmen tatsächlich
erreichbar sind.
Vor einer Kaufentscheidung sollten deshalb Mieteinnahmen, Finanzierung und
Gebäudezustand gemeinsam über mehrere Jahre betrachtet werden. Dabei müssen auch
größere Investitionen und mögliche Veränderungen der Zinsbelastung
berücksichtigt werden.
Eine Immobilie ist nicht schon deshalb eine gute Kapitalanlage, weil sie
regelmäßig Miete einbringt oder langfristig im Wert steigen könnte. Entscheidend
ist, ob die Einnahmen die laufenden Verpflichtungen und notwendigen
Investitionen tragen können. Denn eine erwartete Wertsteigerung hilft wenig,
wenn für die nächste Sanierung das Geld fehlt.
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und Experte für die Bewertung von
Immobilien. Gemeinsam mit einem Team aus rund 220 Gutachtern, darunter
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, erstellt er jährlich mehr
als 6.000 Gutachten, zu denen auch umfangreiche Wirtschaftlichkeitsberechnungen
gehören. Zu den Auftraggebern zählen Banken, Versicherungen, Gerichte und
öffentliche Einrichtungen ebenso wie Privat- und Geschäftskunden. Im Fokus steht
dabei eine fundierte und professionelle Bewertung von Immobilien. Weitere
Informationen finden Sie unter: https://www.heid-immobilienbewertung.de/
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: http://www.heid-immobilienbewertung.de
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OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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