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Frankfurt am Main (ots) - Mehr Immobilien stehen zum Verkauf, gleichzeitig
halten sich Käufer zurück. Hohe Finanzierungskosten und Sanierungsbedarf machen
gerade ältere Mehrfamilienhäuser schwerer vermittelbar. Für erfahrene Investoren
kann genau das neue Verhandlungsspielräume schaffen.
Interessant wird ein Objekt oft dann, wenn andere Käufer wegen seiner Probleme
zurückschrecken. Nachfolgend erfahren Sie, wann sich schwierige Objekte rechnen
und wo Investoren genau hinschauen müssen.
Warum sich Käufer bei älteren Häusern zurückhalten
Wer ein älteres Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, trifft auf Käufer, die
vorsichtiger rechnen als früher. Manche Eigentümer orientieren sich noch an
alten Preisangeboten. Doch höhere Finanzierungskosten verändern, was
Interessenten bezahlen können. Stehen zudem umfassende Sanierungen an, sind die
Preisvorstellungen oft kaum durchsetzbar.
Denn neben dem Erwerb müssen energetische Maßnahmen und die Modernisierung
einzelner Wohnungen finanziert werden. Die bestehenden Mieten reichen nicht
immer aus, um diese Belastungen zu tragen. Dadurch schrumpft der Kreis möglicher
Käufer.
Für erfahrene Investoren kann diese Situation neue Chancen bieten. Wer über
ausreichend Kapital verfügt und Erfahrung mit der Sanierung älterer Gebäude hat,
kann auch Immobilien kaufen, die für andere Interessenten zu teuer oder zu
aufwendig sind. Da sich nur wenige Käufer für solche Objekte finden, sind
Verkäufer häufig eher bereit, beim Preis nachzugeben. Entscheidend ist
allerdings, dass der niedrigere Kaufpreis die anstehenden Sanierungskosten und
möglichen Risiken ausreichend berücksichtigt.
Nicht jeder Mangel ist ein Ausschlussgrund
Ob ein Haus Potenzial bietet, hängt nicht allein von seinen Mängeln ab, sondern
von den Kosten ihrer Beseitigung. Auch umfangreiche Arbeiten können sich
rechnen, wenn der Kaufpreis niedrig genug ist und nach der Entwicklung ein
ausreichender Ertrag bleibt.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die geplante Nutzung rechtlich unsicher
ist. Wer Wohnungen einzeln verkaufen möchte, muss zunächst prüfen, ob sich das
Gebäude überhaupt in Wohnungseigentum aufteilen lässt. Bestehende Beschränkungen
und Genehmigungspflichten können diese Strategie erschweren oder verhindern.
Auch strenge Denkmalschutzauflagen können Umbauten begrenzen und den
bürokratischen Aufwand erhöhen. Solche Hindernisse lassen sich nicht allein mit
Geld beseitigen.
Deshalb sollten Käufer früh zwischen lösbaren Baumängeln und Einschränkungen
unterscheiden, die ihr Nutzungskonzept gefährden.
Was in die Wirtschaftlichkeitsrechnung gehört
Den Ausgangspunkt bildet die Finanzierung. Je höher die Zinsen, desto mehr
Ertrag muss das Haus erwirtschaften. Hinzu kommen die Sanierungskosten: Welche
energetischen Maßnahmen sind nötig, welche Wohnungen müssen modernisiert werden?
Wer zu knapp kalkuliert, riskiert hohe Nachzahlungen.
Ebenso wichtig sind die Mietverhältnisse. Bestehende Einnahmen zeigen, welche
Belastungen das Haus bereits decken kann. Für die weitere Entwicklung kommt es
darauf an, ob und in welchem Umfang Mieten rechtlich zulässig erhöht werden
können oder Wohnungen nach einer Sanierung neu vermietet werden dürfen. Dabei
müssen die erwarteten Einnahmen zum jeweiligen Standort passen.
Leerstand kann dabei sowohl Belastung als auch Chance sein. Einerseits fehlen
Mieteinnahmen, andererseits lassen sich freie Wohnungen oft leichter sanieren
und anschließend neu vermieten. Ob sich das lohnt, entscheidet das Verhältnis
von Kosten, Zeitaufwand und späterem Ertrag.
Ein Projekt in Wiesbaden zeigt die Schwierigkeiten
Wie stark sich solche Faktoren auf eine Kaufentscheidung auswirken, zeigt ein
aktuelles Vorhaben der Kalyon Immobilien GmbH in Wiesbaden. Das Unternehmen
plant, dort ein Mehrfamilienhaus mit Vorder- und Hinterhaus zu erwerben. Das
Vorderhaus steht vollständig leer und ist stark sanierungsbedürftig. Zusätzlich
sind baurechtliche Fragen offen: Im Hinterhaus gibt es bislang nicht genehmigte
Einheiten, und auch das Vorderhaus ist noch nicht vollständig als einzelne
Wohnungen genehmigt.
Das Unternehmen möchte die rechtlichen Voraussetzungen klären, das Gebäude in
Eigentumswohnungen aufteilen und diese mit einem Sanierungskonzept
weiterverkaufen. So sollen vier Wohnungen wieder dem Markt zur Verfügung stehen.
Ob das gelingt, hängt allerdings davon ab, ob die erforderlichen Genehmigungen
erteilt werden.
Auch beim Preis waren die Schwierigkeiten spürbar. Der Verkäufer hatte zunächst
deutlich höhere Vorstellungen. Andere Kaufangebote führten nach Angaben des
Investors nicht zum Abschluss. Erst nach Verhandlungen kam ein Preisniveau in
Betracht, bei dem sich die Finanzierung und die geplante Entwicklung aus seiner
Sicht darstellen lassen. Der Erwerb ist noch nicht abgeschlossen.
Das Beispiel macht deutlich, worauf es bei schwierigen Mehrfamilienhäusern
ankommt: Nicht allein der mögliche Preisnachlass zählt, sondern die Fähigkeit,
bauliche und rechtliche Fragen vorab realistisch einzuschätzen. Wer Sanierung,
Finanzierung und spätere Nutzung sorgfältig zusammenrechnet, kann in einem
zurückhaltenden Markt Chancen finden. Ein Preisnachlass ersetzt diese Prüfung
aber nicht.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf
die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und
optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er
begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und
Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein
Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere
Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/
Pressekontakt:
Kalyon Immobilien GmbH
Etem Kalyon
E-Mail: mailto:info@kalyonimmobilien.de
Website: http://www.kalyonimmobilien.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/183115/6386641
OTS: Kalyon Immobilien GmbH
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