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Frankfurt (ots) - Der "Silver Tsunami" fällt aus - Deutschland braucht einen
Wohneigentumsturbo
Sparda-Wohnstudie 2026: 5,3 Millionen ältere Eigentümerhaushalte treffen auf
ebenso viele potenzielle jüngere Nachfrager. Doch die Immobilien liegen häufig
am falschen Ort. Es braucht neue Wege zu mehr Wohneigentum.
Keine automatische Entspannung: In 34 von 70 untersuchten Großstädten reicht das
potenzielle Wohnraumangebot älterer Eigentümer auch unter Einbeziehung des
Umlands nicht aus.
Ungenutzte Chancen: Rund 2,6 Millionen ältere Eigentümerhaushalte empfinden ihre
Wohnung als zu groß. Neue Anreize könnten den vorhandenen Wohnraum besser
nutzbar machen.
Politik gefordert: Der Sparda-Verband fordert weniger Erwerbsnebenkosten,
einfachere Förderprogramme, kreative Lösungen für den Bestand und bessere
Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen.
Millionen ältere Eigentümerhaushalte, Millionen jüngere Menschen mit dem Wunsch
nach Wohneigentum - und trotzdem keine flächendeckende Entspannung auf dem
Immobilienmarkt. Die neue Sparda-Studie "Zwischen Stadt und Land:
Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel" zeigt: Die Erwartung, dass der
Generationenwechsel bei den Babyboomern eine massive Welle verfügbarer
Immobilien auslöst und die Wohnungsprobleme Deutschlands von allein löst, greift
zu kurz.
Die vom Verband der Sparda-Banken gemeinsam mit dem Institut der deutschen
Wirtschaft (IW) vorgelegte Untersuchung stellt rund 5,3 Millionen
Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren eine ebenso große Zahl von
Eigentümerhaushalten ab 65 Jahren gegenüber. Bundesweit erscheint das Verhältnis
ausgeglichen. Doch hinter diesen Zahlen verbirgt sich ein erhebliches regionales
Ungleichgewicht.
"Die Hoffnung auf einen Silver Tsunami ist keine wohnungspolitische Strategie.
Der demografische Wandel wird die Wohnungsnot nicht für uns lösen. Wenn wir mehr
Menschen den Weg in die eigenen vier Wände ermöglichen wollen, muss die Politik
endlich über Einzelmaßnahmen hinausdenken und die strukturellen Hindernisse
angehen", erklärt Florian RENTSCH, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der
Sparda-Banken.
Millionen potenziell verfügbare Immobilien - aber häufig nicht dort, wo sie
gebraucht werden
Grundlage der Studie ist unter anderem eine Sonderauswertung des Zensus für alle
400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands. In 300 Kreisen übersteigt
die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer
Mieterhaushalte. Allerdings konzentrieren sich die potenziellen
Angebotsüberhänge vielfach auf kleinere und ländlich geprägte Regionen. Die
größte Nachfrage besteht dagegen in den wirtschaftlich starken Ballungsräumen.
Wird das mögliche Angebot auf Eigentümerhaushalte ab 75 Jahren eingegrenzt,
weisen nur noch 91 der 400 Kreise einen rechnerischen Überhang auf. Selbst wenn
das direkte Umland berücksichtigt wird, reicht das potenzielle Angebot in 34 von
70 untersuchten Großstädten nicht aus, um die mögliche Nachfrage jüngerer
Haushalte zu decken. Unter den sieben größten deutschen Städten erreicht
lediglich Stuttgart annähernd ein ausgeglichenes Verhältnis.
"Der demografische Wandel eröffnet durchaus neue Chancen für die
Wohneigentumsbildung. Aber ein potenziell freiwerdendes Eigenheim auf dem Land
löst nicht das Wohnraumproblem einer jungen Familie in der Großstadt.
Entscheidend ist, ob Angebot und Nachfrage regional zusammenpassen - und ob
vorhandene Immobilien tatsächlich verfügbar werden", erläutert Dr. Pekka SAGNER,
Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft und Mitautor der Studie.
2,6 Millionen ältere Eigentümerhaushalte empfinden ihre Wohnung als zu groß
Neben den regionalen Unterschieden macht die Studie eine weitere Herausforderung
sichtbar: die ungleiche Nutzung des vorhandenen Wohnraums.
37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren bewerten ihre Wohnung als zu
groß. Das entspricht rund 2,6 Millionen Haushalten. Gleichzeitig empfinden 35
Prozent der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung als
zu klein.
Daraus ergeben sich Chancen für eine bessere Verteilung des vorhandenen
Wohnraums. Doch ältere Menschen ziehen selten allein deshalb um, weil die
bisherige Immobilie zu groß geworden ist. Hohe Erwerbsnebenkosten, fehlende
kleinere und barrierearme Alternativen sowie die enge Bindung an das vertraute
Wohnumfeld erschweren einen Wechsel.
"Wir haben nicht nur zu wenig Wohnraum. Wir nutzen den vorhandenen Wohnraum
teilweise auch nicht so, wie es den Bedürfnissen der Menschen entsprechen würde.
Niemand soll sein Zuhause aufgeben müssen. Aber wer sich freiwillig verkleinern,
sein Haus teilen oder zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, sollte dabei
unterstützt werden - statt an Kosten und Bürokratie zu scheitern", fordert
Florian RENTSCH.
Von Göttingen bis Singapur: Neue Ideen für den Wohnungsbestand
Die Sparda-Studie untersucht konkrete Praxisbeispiele aus Deutschland und dem
Ausland, die zeigen, wie vorhandener Wohnraum besser genutzt werden kann.
Im Tübinger Projekt "Pfrondorfer Neschtle" schaffen kleinere, barrierefreie
Wohnungen neue Perspektiven für ältere Menschen im vertrauten Quartier. Die
Wohnraumagentur Göttingen berät Eigentümer zur Teilung von Einfamilienhäusern,
zur Einrichtung von Einliegerwohnungen und zur Untervermietung.
Auch internationale Ansätze liefern Anregungen. Singapur unterstützt unter
bestimmten Voraussetzungen den Wechsel älterer Eigentümer in kleinere Wohnungen
mit einem finanziellen Bonus. In der belgischen Region Flandern konnten
Immobilienkäufer bis Ende 2023 bereits gezahlte Grunderwerbsteuer teilweise auf
einen erneuten Erwerb anrechnen lassen.
Für Deutschland könnten vergleichbare Instrumente dazu beitragen, freiwillige
Wohnungswechsel zu erleichtern. Die Studie macht zugleich deutlich, dass
einzelne Prämien oder Tauschprogramme allein nicht ausreichen. Entscheidend ist
das Zusammenspiel aus geeigneten Wohnalternativen, finanzieller
Planungssicherheit, Beratung und praktischer Unterstützung.
Deutschland braucht einen Wohneigentumsturbo
Für den Verband der Sparda-Banken sind die Ergebnisse ein klarer
Handlungsauftrag an die Politik. Der Bauturbo und die bestehenden
KfW-Förderprogramme wie das Programm "Jung kauft Alt" enthalten richtige
Ansätze, reichen jedoch nicht aus, um die strukturellen Probleme des
Wohnungsmarktes zu lösen.
Der Verband fordert deshalb ein umfassenderes Maßnahmenpaket: Die
Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums sollte
entfallen. Förderprogramme müssen einfacher, transparenter und stärker auf den
Erwerb sowie die Sanierung von Bestandsimmobilien ausgerichtet werden. Zugleich
braucht es mehr altersgerechte Wohnungen, bessere Möglichkeiten zur Umnutzung
und Teilung bestehender Gebäude sowie eine engere Verzahnung von Stadt- und
Umlandentwicklung.
"Deutschland braucht nicht nur einen Bauturbo, sondern zusätzlich einen
Wohneigentumsturbo: mit weniger Erwerbsnebenkosten, einer besseren Nutzung des
vorhandenen Wohnraums und Finanzierungsbedingungen, die den Weg in die eigenen
vier Wände erleichtern statt erschweren", sagt Florian RENTSCH.
Immobilienfinanzierung nicht zusätzlich erschweren
Wer mehr Wohneigentum ermöglichen will, muss auch dessen Finanzierung im Blick
behalten. Der Verband begrüßt deshalb das politische Vorhaben, den sektoralen
Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen zum 1. Januar 2027
abzuschaffen. Nachdem die BaFin den Puffer im Mai 2025 bereits von zwei auf ein
Prozent gesenkt hatte, wäre dessen vollständige Rücknahme ein weiterer Schritt
zur Entlastung der Banken. Die erforderliche aufsichtsrechtliche Umsetzung steht
jedoch noch aus.
Zugleich warnt der Sparda-Verband vor neuen Belastungen. Dies gilt insbesondere
für die diskutierte Erhöhung der unverzinsten Mindestreserve im Eurosystem von
einem auf zwei Prozent. Eine solche Maßnahme würde die Ertragslage der Banken
zusätzlich belasten. Auch die Notwendigkeit des weiterhin bestehenden
antizyklischen Kapitalpuffers sollte aus Sicht des Verbandes überprüft werden.
"Es passt nicht zusammen, Wohneigentum politisch fördern zu wollen und
gleichzeitig seine Finanzierung immer weiter zu erschweren. Die angekündigte
Abschaffung des Systemrisikopuffers ist richtig. Aber wir dürfen diese
Entlastung nicht durch neue Belastungen an anderer Stelle wieder verspielen. Wer
mehr Wohneigentum will, muss auch mehr Finanzierung ermöglichen", betont Florian
RENTSCH.
Die Rücknahme zusätzlicher Kapitalanforderungen führt nicht automatisch zu
sinkenden Bauzinsen oder einer sprunghaften Ausweitung der Kreditvergabe. Sie
kann aber regulatorische Spielräume verbessern. Für den Verband bleibt
entscheidend, dass eine risikogerechte Bankenaufsicht verantwortungsvolle
Immobilienfinanzierungen ermöglicht und nicht unnötig erschwert.
Über die Sparda-Studie 2026
Die Studie "Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen
Wandel" untersucht die potenzielle Nachfrage jüngerer Mieterhaushalte nach
Wohneigentum und das latente Wohnraumpotenzial älterer Eigentümerhaushalte. Sie
basiert unter anderem auf einer Sonderauswertung des Zensus 2022 für alle 400
Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands sowie ergänzenden Analysen zum
Wohnflächenkonsum, zu regionalen Wanderungsbewegungen und zu wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen. Darüber hinaus werden nationale und internationale
Praxisbeispiele zur besseren Nutzung bestehender Immobilien untersucht.
Erstellt wurde die Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft und der IW
Consult im Auftrag des Verbandes der Sparda-Banken.
Diese und viele weitere spannende Erkenntnisse zu den Preisentwicklungen und
Zukunftschancen Ihrer Region finden Sie in der neuen Sparda-Wohnstudie 2026
unter http://www.sparda-wohnen2026.de
Über den Verband der Sparda-Banken
Der Verband der Sparda-Banken e.V. mit Sitz in Frankfurt am Main ist
Prüfungsverband im Sinne des Genossenschaftsgesetzes. Als "Stabsstelle" ist er
außerdem das Sprachrohr der Gruppe nach außen. Neben der Prüfung der
Verbandsmitglieder obliegen dem Verband ebenso die Beratung und Betreuung der
rechtlich und wirtschaftlich eigenständigen Sparda-Banken in
genossenschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen, betriebswirtschaftlichen,
organisatorischen und personellen Angelegenheiten. Darüber hinaus übernimmt er
die Aufgaben der Interessenvertretung und fördert die politische
Auseinandersetzung mit gesellschaftlichen und finanzwirtschaftlichen Themen.
Über die Sparda-Gruppe
Die Gruppe der Sparda-Banken besteht aus elf wirtschaftlich und rechtlich
selbständigen Sparda-Banken in Deutschland. Mit 3,7 Mio. Kunden und rund 3 Mio.
Mitgliedern gehören die Institute zu den bedeutendsten Retailbanken in
Deutschland. Die Sparda-Banken sind genossenschaftliches Mitglied im
Bundesverband der Deutschen Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) und Teil der
Genossenschaftlichen FinanzGruppe.
Pressekontakt:
Jascha Hausmann
Bereichsleiter Vorstand & Öffentlichkeitsarbeit
Verband der Sparda-Banken e.V.
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EMail: mailto:jascha.hausmann@sparda-verband.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/76672/6372246
OTS: Verband der Sparda-Banken e.V.
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