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Walldorf (ots) - Hohe Investitionen bedeuten nicht automatisch einen höheren
Immobilienwert. Immobiliensachverständiger André Heid erklärt, welche
Modernisierungen sich tatsächlich in der Bewertung bemerkbar machen und worauf
Eigentümer vor größeren Maßnahmen achten sollten.
Ein Pool für 40.000 Euro, eine Designerküche für 90.000 Euro oder eine neue
Photovoltaikanlage: Wer größere Summen in die eigene Immobilie investiert,
erwartet häufig, damit auch den späteren Verkaufspreis zu steigern. Doch diese
Rechnung geht oft nicht auf. Entscheidend ist nicht, was eine Maßnahme gekostet
hat, sondern welchen zusätzlichen Preis potenzielle Käufer dafür akzeptieren.
Persönliche Vorlieben, Folgekosten oder eine Investition, die nicht zum
Preisniveau der Lage passt, können den erhofften Wertzuwachs zusätzlich
begrenzen. "Ich werde selten gefragt, was eine Maßnahme bringt. Ich werde
meistens gefragt, warum sie nichts gebracht hat. Da ist das Geld schon
ausgegeben", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH und
Sachverständiger für Immobilienbewertung.
"Wertsteigerung beginnt deshalb nicht mit der Frage, wie viel jemand investiert,
sondern damit, was ein typischer Käufer für diese Investition zusätzlich
bezahlen würde", erklärt André Heid. Die professionelle Immobilienbewertung
unterscheidet deshalb zwischen persönlichem Wohnkomfort und Maßnahmen, die sich
tatsächlich auf den Wert einer Immobilie auswirken. André Heid zeigt, welche
Investitionen sich in der Bewertung bemerkbar machen und warum eine gedämmte
Fassade wertvoller sein kann als eine teure Küche oder ein Pool.
Der teuerste Irrtum: Kosten sind kein Wert
Der Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ausdrücklich ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse. Eine Ausstattung, die vor allem den individuellen
Vorstellungen des bisherigen Eigentümers entspricht, muss für den typischen
Erwerberkreis deshalb keinen entsprechenden Mehrwert besitzen. Entscheidend ist
nicht, was eine Maßnahme gekostet hat, sondern was ein typischer Käufer bereit
ist, dafür zusätzlich zu zahlen. Bestimmte Investitionen können den Wert sogar
belasten, wenn Käufer spätere Betriebs-, Wartungs- oder Rückbaukosten
berücksichtigen.
Modernisierungen wirken sich im Wertgutachten dagegen vor allem über die
Restnutzungsdauer aus. Die Immobilienwertermittlungsverordnung bewertet
entsprechende Maßnahmen dafür mit einem Punktesystem von maximal 20 Punkten.
Besonders stark werden die Erneuerung des Daches mit verbesserter Wärmedämmung
und die Dämmung der Außenwände mit jeweils bis zu vier Punkten berücksichtigt.
Für modernisierte Fenster und Außentüren, Leitungssysteme, Heizungsanlagen,
Bäder und den Innenausbau sowie eine wesentliche Verbesserung der
Grundrissgestaltung sind jeweils bis zu zwei Punkte vorgesehen. Zusammen mit dem
Gebäudealter und der Gesamtnutzungsdauer fließen diese Modernisierungen in die
Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer ein. 18 bis 20 Punkte gelten
dabei als umfassende Modernisierung.
Pool, Sauna, Designerküche oder Smart-Home-Steuerung werden in diesem Modell
dagegen nicht berücksichtigt, da sie die wirtschaftliche Nutzungsdauer des
Gebäudes nicht automatisch verlängern. Gleichzeitig verlieren auch
Modernisierungen mit zunehmendem Alter an Gewicht. Ein vor vielen Jahren
erneuertes Bad besitzt heute nicht mehr denselben Modernisierungsgrad wie
unmittelbar nach der Sanierung.
Pool, Designerküche und Photovoltaik im Einzelcheck
Der Pool - meist wertneutral, teilweise sogar belastend:
Ein fest eingebauter Pool kostet schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag
und verursacht auch danach laufende Kosten für Wasseraufbereitung, Heizung,
Abdeckung, Wartung und spätere Erneuerungen. Diese Kosten berücksichtigen
potenzielle Käufer ebenso wie mögliche baurechtliche Fragen. Gleichzeitig kann
ein Pool den Erwerberkreis verkleinern, wenn Interessenten darin eher
zusätzliche Verantwortung oder Belastung als einen Mehrwert sehen.
Im Ertragswertverfahren fällt der Effekt noch deutlicher aus: Ein Pool erhöht
die nachhaltig erzielbare Miete in der Regel kaum, verursacht jedoch zusätzliche
Bewirtschaftungskosten. Anders kann es im oberen Preissegment aussehen, wenn ein
Pool zur erwarteten Ausstattung der jeweiligen Objektklasse gehört. Doch selbst
dort entspricht sein Wertbeitrag nur selten den ursprünglichen Baukosten.
Die Designerküche - Ausstattung statt Gebäudesubstanz:
Eine hochwertige Küche kann das Erscheinungsbild einer Immobilie erheblich
prägen. Bewertungsseitig ist ihre Bedeutung jedoch begrenzt. Eine Einbauküche
gilt in aller Regel als bewegliche Ausstattung und nicht als wesentlicher
Bestandteil des Gebäudes. Im Kaufvertrag wird sie deshalb häufig gesondert
ausgewiesen, was auch für die Grunderwerbsteuer relevant sein kann.
Im Gutachten kann sie allenfalls als besonderes objektspezifisches Merkmal
berücksichtigt werden. Gleichzeitig besitzt eine Küche nur eine begrenzte
wirtschaftliche Nutzungsdauer. Hinzu kommt das Geschmacksrisiko: Je
individueller Farben, Materialien und Gestaltung ausfallen, desto größer ist die
Wahrscheinlichkeit, dass ein Käufer die Ausstattung anders bewertet als der
bisherige Eigentümer. Als Faustregel aus der Bewertungspraxis gilt deshalb: Je
persönlicher eine Entscheidung ist, desto geringer fällt häufig der Anteil aus,
den der Markt davon bezahlt.
Die Photovoltaikanlage - Der Einzelfall entscheidet:
Bei Photovoltaikanlagen greifen pauschale Aussagen zu kurz. Für die Bewertung
kommt es unter anderem darauf an, wie die Anlage technisch und vertraglich
ausgestaltet ist, wie alt Module und Wechselrichter sind, wie lange eine
mögliche Vergütung noch läuft und in welchem Zustand sich das Dach befindet.
Eine Anlage mit einem hohen Eigenverbrauchsanteil kann die laufenden
Energiekosten reduzieren und dadurch die Zahlungsbereitschaft eines Käufers
beeinflussen. Eine Volleinspeiseanlage ist dagegen eher als eigenständige
Ertragsposition zu betrachten. Gleichzeitig kann selbst eine funktionierende
Anlage zum Kostenfaktor werden, wenn das darunterliegende Dach in wenigen Jahren
erneuert werden muss und die Module dafür zunächst demontiert und anschließend
wieder installiert werden müssen.
Wo der Markt tatsächlich zahlt: der energetische Zustand
Deutlich stärker als viele Ausstattungsdetails kann sich der energetische
Zustand einer Immobilie bemerkbar machen. Eine im März 2026 veröffentlichte
Analyse von immowelt zum Einfluss der Energieeffizienzklasse auf Angebotspreise
zeigt beispielsweise, dass Wohnungen der Klasse A+ rund 20 Prozent höher
angeboten werden als vergleichbare Objekte der mittleren Klasse D. Bei Häusern
beträgt der Unterschied rund 15 Prozent. Häuser der schlechtesten Klasse H
liegen der Analyse zufolge dagegen rund 17 Prozent unter dem Niveau der Klasse
D.
Auch das Punktemodell der Immobilienwertermittlungsverordnung verdeutlicht die
Bedeutung energetischer Maßnahmen. Die Dacherneuerung mit verbesserter
Wärmedämmung und die Dämmung der Außenwände sind die beiden einzigen Positionen,
für die jeweils bis zu vier Modernisierungspunkte vorgesehen sind. Wer mit
begrenztem Budget gezielt in den Werterhalt seiner Immobilie investieren möchte,
sollte deshalb zunächst Gebäudehülle und technische Substanz prüfen, bevor hohe
Summen in rein optische Veränderungen fließen. "Der Markt bezahlt heute
Betriebskostensicherheit. Eine gedämmte Fassade ist unsichtbar und wirkt. Eine
Marmorarbeitsplatte ist sichtbar und wirkt nicht", erklärt André Heid.
Zusätzliche Wohnfläche bietet einen starken Hebel
Besonders deutlich kann sich die Schaffung zusätzlicher, vollwertiger Wohnfläche
auf den Immobilienwert auswirken. Ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau oder eine
Aufstockung erhöhen eine zentrale Bezugsgröße der Bewertung. Zusätzliche
Wohnfläche kann sich deshalb im Vergleichswert-, Ertragswert- und
Sachwertverfahren bemerkbar machen.
Entscheidend ist allerdings, dass die zusätzliche Fläche baurechtlich als
Wohnfläche anerkannt werden kann. Ein ohne erforderliche Genehmigung ausgebautes
Dachgeschoss schafft bewertungsseitig nicht automatisch zusätzliche Wohnfläche.
Stattdessen können eine Nutzungsuntersagung und Schwierigkeiten bei einer
späteren Finanzierung drohen. Nach André Heids Erfahrung fallen solche Probleme
häufig erst auf, wenn eine Immobilie bereits verkauft werden soll.
Die Lage setzt jeder Investition eine Grenze
Selbst eine fachlich sinnvolle Modernisierung lässt sich nicht unbegrenzt in
einen höheren Immobilienwert übersetzen. Das Preisniveau des Umfelds setzt eine
Grenze, die Eigentümer durch Investitionen in das eigene Gebäude kaum verändern
können.
Wer eine Immobilie deutlich über den Standard ihrer Umgebung hinaus aufwertet,
riskiert deshalb eine Überinvestition. Für die zusätzliche Qualität muss am
jeweiligen Standort auch ein entsprechender Erwerberkreis vorhanden sein. Das
spricht nicht gegen hochwertige Maßnahmen, wohl aber dafür, größere
Investitionen am realistischen Preisniveau der Lage auszurichten. Eine wichtige
Orientierung bieten dabei die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
Für Kapitalanleger zählt auch das steuerliche Timing
Bei vermieteten Immobilien spielt neben der Art der Modernisierung auch deren
Zeitpunkt eine Rolle. Übersteigen Instandsetzungs- und
Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15
Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, können sie nach §
6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. In diesem
Fall lassen sich die entsprechenden Aufwendungen nicht unmittelbar als
Werbungskosten abziehen, sondern werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Eine andere Wirkung kann ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer
entfalten. Weist dieses eine kürzere Nutzungsdauer nach als die typisierte, kann
sich nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere jährliche Abschreibung ergeben.
Dabei muss jedoch zwischen der immobilienwirtschaftlichen Bewertung und der
steuerlichen Anerkennung unterschieden werden. Das Modell aus Anlage 2 der
ImmoWertV dient der Wertermittlung. Für steuerliche Zwecke gelten die jeweiligen
Anforderungen der Finanzverwaltung und Rechtsprechung.
Wicht dabei: Steuerliche Fragen hängen vom Einzelfall ab und sollten deshalb mit
einem Steuerberater abgestimmt werden. Ein Sachverständiger kann hierfür die
bautechnischen und wertermittlungsbezogenen Grundlagen liefern.
Sechs Fragen vor jeder größeren Investition
Bevor Eigentümer größere Summen in ihre Immobilie investieren, lohnt sich
deshalb ein genauer Blick auf den erwartbaren Effekt:
1. Verlängert die Maßnahme die Restnutzungsdauer oder verbessert sie
hauptsächlich die Optik?
2. Erhöht sie die nachhaltig erzielbare Miete oder senkt sie dauerhaft die
Betriebskosten?
3. Erweitert sie den potenziellen Erwerberkreis oder schränkt sie ihn ein?
4. Ist die Maßnahme genehmigt und lässt sich die Genehmigung dokumentieren?
5. Passt das Ergebnis zum Preisniveau der Lage oder geht die Investition über
das hinaus, was der Markt dort bezahlt?
6. Wurde das steuerliche Timing geprüft, insbesondere während der ersten drei
Jahre nach dem Kauf?
Wer diese Fragen beantwortet, bevor Handwerker beauftragt und größere Summen
ausgegeben werden, kann Investitionskosten und tatsächlichen Wertzuwachs besser
voneinander unterscheiden. Bei umfangreichen Vorhaben kann es deshalb sinnvoll
sein, den möglichen Einfluss auf den Immobilienwert bereits vor Beginn der
Maßnahme bewerten zu lassen. Nicht jede Ausgabe muss sich finanziell rechnen.
Ein Pool, eine hochwertige Küche oder eine Sauna können die persönliche
Lebensqualität erheblich steigern. Eigentümer sollten lediglich unterscheiden,
ob sie gerade in den Marktwert oder in den eigenen Wohnkomfort investieren. "Es
spricht nichts gegen einen Pool. Es spricht nur etwas dagegen, ihn für eine
Wertanlage zu halten", fasst André Heid zusammen.
Über André Heid und die Heid Immobilien GmbH
André Heid ist Gründer und Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH mit Sitz in
Walldorf (Rhein-Neckar). Unter der Marke Heid Immobilienbewertung erstellen rund
220 zertifizierte Sachverständige an über 50 Standorten bundesweit jährlich etwa
6.000 Gutachten - für Verkehrswert, Beleihung, Erbschaft und Schenkung,
Zugewinnausgleich, Bauschäden und Versicherungsfälle. Zu den Auftraggebern
zählen private Eigentümer ebenso wie Steuerberater, Rechtsanwälte,
Berufsbetreuer, Gerichte sowie Institutionen und Unternehmen wie die Deutsche
Bundesbank, die Deutsche Telekom und Sixt.
André Heid ist Bauingenieur (M.Sc., Bauhaus-Universität Weimar) und persönlich
nach DIN EN ISO/IEC 17024 in zwei Fachgebieten zertifiziert: Immobilienbewertung
(Verkehrswert, Beleihungswert, Versicherungsschäden) sowie
Bausachverständigenwesen (Bauschäden, Baugutachten). Seit über 20 Jahren
investiert er selbst in Immobilien. Zur Unternehmensgruppe gehören außerdem Heid
Immobilienmakler und Heid Energieberatung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 194 BauGB (Verkehrswert):
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
- Anlage 2 ImmoWertV (Modernisierungspunkte, Restnutzungsdauer):
https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_2.html
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten):
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
- § 7 Abs. 4 EStG (Absetzung für Abnutzung Gebäude):
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- immowelt-Analyse zum Preiseinfluss der Energieeffizienzklasse, veröffentlicht
am 19. März 2026: https://ots.de/TELrP2
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: http://www.heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6375729
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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