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Walldorf (ots) - Jahrelang schien es am Immobilienmarkt in Dubai nur eine
Richtung zu geben: nach oben. Doch inzwischen zeigen sich erste Risse im Boom.
Im August lagen die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise erstmals seit
fünfeinhalb Jahren wieder unter dem Vorjahresniveau. Für Anleger verändert das
die Rechnung: Steigende Preise können einen zu teuren Einstieg nicht mehr
selbstverständlich kaschieren. Umso wichtiger wird die Frage, ob eine Immobilie
den aufgerufenen Preis tatsächlich wert ist.
Gerade nach einem langen Boom sollten Anleger Kaufpreis und tatsächlichen
Immobilienwert nicht gleichsetzen. Die Frage nach einem angemessenen Kaufpreis
ist allerdings keineswegs nur in Dubai relevant. Auch in anderen
Immobilienmärkten können Anleger teuer dafür bezahlen, wenn sie Angebotspreise
mit tatsächlichen Immobilienwerten verwechseln.
Der Angebotspreis sagt noch wenig über den tatsächlichen Wert aus
Ein grundlegendes Problem beginnt bereits bei der Suche nach einem geeigneten
Objekt. Wer sich einen Überblick über den Markt verschaffen möchte, vergleicht
häufig die Preise ähnlicher Immobilien auf den einschlägigen Portalen. Werden
vergleichbare Wohnungen dort für 500.000 Euro angeboten, erscheint ein Kaufpreis
in dieser Größenordnung schnell marktgerecht.
Doch diese Rechnung kann täuschen. Angebotspreise zeigen zunächst nur, welchen
Betrag sich Verkäufer für ihre Immobilie vorstellen. Ob Käufer tatsächlich
bereit sind, diesen Preis zu bezahlen, steht auf einem anderen Blatt. Für die
Einschätzung des Immobilienwerts sind deshalb tatsächlich erzielte
Verkaufspreise wesentlich aussagekräftiger.
Gerade in einem lange steigenden Markt kann dieser Unterschied leicht aus dem
Blick geraten. Orientieren sich Verkäufer gegenseitig an hohen Angebotspreisen,
entsteht schnell der Eindruck eines bestimmten Preisniveaus, obwohl
entsprechende Beträge bei tatsächlichen Transaktionen womöglich gar nicht
erzielt werden.
Woran Anleger einen fragwürdigen Kaufpreis erkennen
Vorsicht ist zunächst geboten, wenn ein hoher Kaufpreis hauptsächlich mit
vermeintlich üblichen Quadratmeterpreisen begründet wird. Solche Werte
ermöglichen zwar einen schnellen Vergleich, reichen für eine belastbare
Bewertung aber nicht aus. Selbst zwei ähnlich große Immobilien können aufgrund
ihrer konkreten Lage, ihres Zustands und ihrer Ausstattung unterschiedlich viel
wert sein.
Auch aktuelle Inserate sollten nicht zur alleinigen Grundlage der
Kaufentscheidung werden. Entscheidend ist nicht nur, was andere Eigentümer für
vergleichbare Objekte verlangen, sondern zu welchen Preisen tatsächlich Verkäufe
zustande kommen.
Hinzu kommt der Zustand der Immobilie. Schäden, notwendige Reparaturen oder ein
vorhandener Instandhaltungsstau können den Wert erheblich beeinflussen. Werden
solche Faktoren beim Kauf ausgeblendet, droht Anlegern ein doppeltes Problem:
Sie zahlen möglicherweise bereits zu viel für das Objekt und müssen anschließend
zusätzlich Geld in die Immobilie investieren.
Vorsicht ist außerdem bei vermeintlich präzisen Onlinebewertungen angebracht.
Automatisierte Rechner können eine erste Orientierung liefern, greifen dafür
jedoch nur auf begrenzte Informationen zurück. Eine belastbare Wertermittlung
muss dagegen die Eigenschaften des konkreten Objekts und den jeweiligen
Bewertungsanlass berücksichtigen.
Nach einem Boom wird der Einkaufspreis wichtiger
Solche Bewertungsfehler fallen besonders in stark steigenden Märkten lange kaum
auf. Legen Immobilien Jahr für Jahr an Wert zu, erscheint selbst ein
ambitionierter Einstiegspreis weniger problematisch. Die Hoffnung: Der Markt
wird den Aufschlag schon wieder ausgleichen.
Genau diese Rechnung wird riskanter, sobald sich die Marktdynamik abschwächt. In
Dubai zeigen aktuelle Daten, wie unterschiedlich sich einzelne Segmente und
Lagen inzwischen entwickeln. Während manche Teilmärkte stabil bleiben oder
weiterhin zulegen, verzeichnen andere bereits deutlich sinkende Werte. Ein
allgemeiner Boom sagt deshalb immer weniger darüber aus, ob der Preis eines
konkreten Objekts angemessen ist.
Wer mehr bezahlt, als eine Immobilie tatsächlich wert ist, startet sein
Investment mit einem Nachteil. Bevor ein echter Wertzuwachs entsteht, muss
zunächst diese Überzahlung aufgeholt werden. Muss das Objekt früher als geplant
wieder verkauft werden oder entwickeln sich die Preise schwächer als erwartet,
kann sich ein zu hoher Einstieg entsprechend deutlich bemerkbar machen.
Der Gewinn beginnt beim Einkauf
Die aktuelle Entwicklung in Dubai führt Anlegern damit eine grundsätzliche Regel
vor Augen: Eine attraktive Immobilie ist nicht automatisch ein attraktives
Investment. Entscheidend ist ebenso, welchen Preis der Käufer dafür bezahlt.
Gerade nach Jahren kräftiger Preissteigerungen sollten Anleger deshalb nicht
darauf vertrauen, dass der Markt einen zu hohen Einstiegspreis später
korrigiert. Durchschnittliche Quadratmeterpreise, Inserate und vergangene
Wertsteigerungen können Orientierung bieten, ersetzen aber keine Bewertung des
konkreten Objekts. Wer bereits vor dem Kauf kritisch prüft, wodurch der
verlangte Preis tatsächlich gerechtfertigt ist, reduziert das Risiko, erst Jahre
später festzustellen, dass er für seine Immobilie zu viel bezahlt hat.
Über Katharina Heid:
Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilien GmbH und ist auf
Immobilienbewertungen spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen, erstellt sie jährlich über 6.000
Gutachten, darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem
breiten Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche
Einrichtungen sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige
und professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere
Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/) .
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
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OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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