Süddeutschland: Wohnungskauf bis zu 10 Prozent teurer als vor einem Jahr - Preisanstiege verlagern sich in günstigere Märkte, Hotspots stoßen an Grenzen

Nürnberg (ots) - Eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Wohnungen in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg zeigt:

- In 126 von 140 Städten und Landkreisen im Süden haben sich Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahr verteuert - Hotspots stoßen an Grenzen: München (+0,5 Prozent) mit leichtem Preisanstieg; Stuttgart (-1,3 Prozent) mit Rückgang - Dynamik konzentriert sich auf günstigere Mittelstädte: Hof (+10,2 Prozent), Straubing (+8,4 Prozent) und Bamberg (+7,9 Prozent) führen bei den Städten - Auch preiswerte Landkreise legen kräftig zu - an der Spitze liegen Hof (+10,0 Prozent), Kronach (+9,7 Prozent) und Kulmbach (+9,2 Prozent) - Ausnahme Alpenvorland: Besonders begehrte Hochpreisregionen wie Miesbach, Starnberg und Garmisch-Partenkirchen verteuern sich weiterhin spürbar

Auf dem süddeutschen Wohnungsmarkt verschiebt sich die Preisdynamik. Während die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in vielen hochpreisigen Großstädten kaum noch steigen, verzeichnen günstigere Mittelstädte und ländliche Regionen deutliche Zuwächse von bis zu 10 Prozent binnen eines Jahres. Das Muster spricht dafür, dass die Leistbarkeit die Preisentwicklung zunehmend prägt: In den teuersten Märkten führen bereits geringe Aufschläge zu erheblichen zusätzlichen Finanzierungssummen, wodurch sich weitere Preissteigerungen schwerer durchsetzen lassen. Regionen mit niedrigeren Einstiegspreisen bieten dagegen weiterhin Raum für Anstiege.

Insgesamt haben sich Eigentumswohnungen in 126 der 140 kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg in den vergangenen 12 Monaten verteuert . Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen zum jeweils 1. Juli 2026 und 2025 verglichen wurden.

"Das Preisniveau bestimmt zunehmend, wo weitere Steigerungen noch möglich sind", sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka . "In den teuersten Städten stoßen viele Kaufinteressenten angesichts der hohen Gesamtkosten an ihre finanziellen Grenzen. Gleichzeitig verlagern sich die Preisanstiege zunehmend auf günstigere Mittelstädte. Dort sind die benötigten Finanzierungssummen deutlich niedriger, auch wenn die Preise zuletzt spürbar gestiegen sind."

Teure Hotspots stoßen an Grenzen

München bleibt mit durchschnittlich 8.078 Euro pro Quadratmeter der mit Abstand teuerste Markt im Süden. Binnen eines Jahres legten die Angebotspreise leicht um 0,5 Prozent zu. Auch im direkten Umland der Landeshauptstadt fällt die Verteuerung vergleichsweise gering aus: Im Landkreis München (6.415 Euro) beträgt das Plus 0,6 Prozent . Das bereits sehr hohe Preisniveau gepaart mit den derzeit herausfordernden Finanzierungsbedingungen begrenzt in den teuersten Märkten den Spielraum für deutlichere Aufschläge. Denn selbst geringe prozentuale Preissteigerungen bedeuten dort eine erhebliche zusätzliche Belastung für Käufer. Dagegen ziehen die Wohnungspreise in anderen bayerischen Zentren wie Nürnberg (+5,1 Prozent) oder Augsburg (+5,0 Prozent) nach wie vor spürbar an.

In Baden-Württemberg zeigt sich die Abkühlung in den hochpreisigen Städten besonders deutlich: Während die Angebotspreise in Stuttgart (4.310 Euro) binnen eines Jahres um 1,3 Prozent sinken , verzeichnet Heidelberg - mit 5.375 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt des Bundeslandes - im Jahresvergleich keine Preisveränderung . In Ulm (+1,0 Prozent), Mannheim (+1,1 Prozent), Karlsruhe (+1,4 Prozent) und Freiburg (+2,4 Prozent) fällt die Verteuerung jeweils moderat aus.

Preisauftrieb verlagert sich in günstigere Städte

Während viele süddeutsche Großstädte geringfügige Anstiege verzeichnen, gewinnen vor allem günstigere Mittelstädte an Dynamik. Das stärkste Plus aller untersuchten Städte gibt es in Hof . Dort verteuern sich Bestandswohnungen um 10,2 Prozent auf 1.799 Euro pro Quadratmeter. Der deutliche Preisanstieg könnte auch damit zusammenhängen, dass der Hofer Wohnungsmarkt für Kapitalanleger zunehmend interessant wird: Die Kaufpreise sind weiterhin vergleichsweise niedrig und ermöglichen attraktive Mietrenditen. Zugleich ziehen die Hochschulen der Stadt kontinuierlich junge Menschen an, was aus Investorensicht eine stabile Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen verspricht. Neben Hof weisen auch Straubing und Bamberg mit Zuwächsen von 8,4 beziehungsweise 7,9 Prozent eine deutlich stärkere Entwicklung auf als die teuersten Standorte im Süden.

In Baden-Württemberg führen mit Heilbronn (+4,3 Prozent) und Pforzheim (+4,2 Prozent) ebenfalls zwei vergleichsweise günstige Stadtkreise bei den Preisanstiegen. Beide entwickeln sich deutlich dynamischer als Stuttgart, Heidelberg oder Freiburg.

Günstige ländliche Regionen ziehen besonders stark an

Noch deutlicher wird die Verschiebung bei der Preisentwicklung außerhalb der Städte. Vor allem preisgünstige Landkreise im Norden Bayerns verzeichnen kräftige Zuwächse. Im Landkreis Hof steigen die Angebotspreise um 10,0 Prozent - mit durchschnittlich 1.396 Euro pro Quadratmeter sind Eigentumswohnungen dort dennoch weiterhin günstiger als in jeder anderen süddeutschen Region. Auch die Landkreise Kronach (+9,7 Prozent), Kulmbach (+9,2 Prozent) und Lichtenfels (+8,3 Prozent) legen stark zu. Im Gegensatz zu den teuren Hotspots ermöglicht das niedrige Preisniveau dieser Kreise mehr Spielraum für Anstiege. Gleichzeitig sorgen die niedrigen Quadratmeterpreise dafür, dass bereits moderatere absolute Preisaufschläge zu einer hohen prozentualen Veränderung führen.

Ein vergleichbares Muster zeigt sich in Baden-Württemberg. Dort führen der Ortenaukreis (+8,4 Prozent), Rottweil (+7,7 Prozent), Freudenstadt (+7,3 Prozent) und der Hohenlohekreis (+7,0 Prozent) die Preisentwicklung an. Trotz der deutlichen Anstiege liegen die Quadratmeterpreise in diesen Regionen weiterhin unter 3.000 Euro.

Alpenvorland bleibt begehrte Hochpreis-Ausnahme

Lediglich das bayerische Alpenvorland durchbricht dieses Muster. Mehrere Landkreise weisen dort sowohl ein hohes Preisniveau als auch deutliche Steigerungen auf. In Garmisch-Partenkirchen (5.661 Euro) und Bad Tölz-Wolfratshausen (5.038 Euro) verteuern sich Bestandswohnungen jeweils um 6,0 Prozent . Im Landkreis Miesbach beträgt der Anstieg 5,1 Prozent auf 6.636 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Miesbach nach München die zweitteuerste Region der gesamten Analyse. Auch Starnberg legt trotz eines Quadratmeterpreises von 6.346 Euro um 4,9 Prozent zu.

Anders als in den hochpreisigen Städten scheint der finanzielle Spielraum in diesen besonders begehrten Lagen noch nicht ausgeschöpft zu sein. Während das hohe Preisniveau die Entwicklung in vielen Großstädten bremst, bleibt das Käuferinteresse im Alpenvorland offenbar stark genug für weitere spürbare Zuwächse.

Ausführliche Tabellen zu den 140 untersuchten kreisfreien Städten und Landkreisen in Süddeutschland stehen hier zum Download bereit. (https://content. cdn.immowelt.com/iw_group2/import/Redaktion/Pressemitteilungen/2026/2026_07_21_T abellen_Kreise_Sueddeutschland.pdf)

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.07.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.07.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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