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Velburg (ots) - Mit einer neuen Bundesgesellschaft für Wohnungsbau will die
Politik den Wohnraummangel bekämpfen und mehr bezahlbare Wohnungen schaffen.
Doch viele Experten bezweifeln, dass neue staatliche Strukturen das eigentliche
Problem lösen. Denn gebaut wird in Deutschland nicht zu wenig, weil es an
Bauträgern fehlt, sondern weil sich viele Projekte wirtschaftlich kaum noch
rechnen.
Deutschland braucht keine neue Baugesellschaft, sondern ein Bausystem, das sich
wieder rechnet. Solange wirtschaftliches Bauen kaum möglich ist, wird auch
zusätzlicher Wohnraum die Ausnahme bleiben. Hier erfahren Sie, warum der
Wohnungsbau vor allem an den Kosten scheitert, welche Stellschrauben die Politik
übersehen hat und wie sich Neubauten deutlich günstiger und schneller
realisieren ließen.
Staatlicher Wohnungsbau löst die Ursachen nicht
Der Staat engagiert sich zunehmend selbst im Wohnungsbau. Ziel ist es, mehr
bezahlbare Wohnungen zu schaffen und den angespannten Wohnungsmarkt zu
entlasten. Ein Beispiel dafür ist die BayernHeim, die vom Freistaat Bayern
gegründet wurde.
2018 hatte die Staatsregierung angekündigt, bis 2025 insgesamt 10.000 neue
Wohnungen zu schaffen. Laut einer Antwort auf eine Anfrage des
Landtagsabgeordneten Jürgen Mistol kann die BayernHeim bis Ende 2025 jedoch
lediglich rund 1.700 Wohnungen bereitstellen. Knapp die Hälfte davon entfällt
auf den Ankauf bereits geplanter Projekte privater Bauträger. Bis Ende 2026 soll
der Bestand auf etwa 3.700 Wohnungen wachsen. Damit bleibt die tatsächliche
Entwicklung deutlich hinter dem ursprünglich formulierten Ziel zurück.
Staatliche Wohnungsbaugesellschaften erwerben kommunale Grundstücke oder kaufen
Wohnungen von Bauträgern und Projektentwicklern. Anschließend entstehen
Bauprojekte nach den Vorgaben der öffentlichen Hand. Das eigentliche Problem
bleibt dabei jedoch bestehen: Die Rahmenbedingungen, unter denen gebaut wird,
verändern sich dadurch nicht.
Öffentliche Bauprojekte verursachen häufig höhere Kosten
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Wirtschaftlichkeit. Öffentliche
Bauvorhaben sind häufig deutlich teurer als vergleichbare Projekte privater
Unternehmen. Während in der freien Wirtschaft möglichst kosteneffizient geplant
und gebaut werden muss, fallen bei staatlichen Bauprojekten oftmals erheblich
höhere Kosten pro Quadratmeter an.
Trotzdem sollen die Wohnungen später zu günstigen Mieten angeboten werden. Die
entstehende Finanzierungslücke verschwindet dadurch jedoch nicht. Vielmehr muss
sie dauerhaft ausgeglichen werden - letztlich über öffentliche Mittel und damit
durch die Steuerzahler.
Dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein entscheidender Faktor sind,
zeigen auch die aktuellen Zahlen zum Wohnungsbau. 2025 wurden 206.586 Wohnungen
fertiggestellt, während sich der sogenannte Bauüberhang auf 760.700 genehmigte,
aber noch nicht fertiggestellte Einheiten belief. Zudem erloschen im selben Jahr
35.700 Baugenehmigungen - so viele wie seit 2002 nicht mehr. Die Zahl der
Fertigstellungen sank um 18 Prozent, während die durchschnittliche Zeit zwischen
Genehmigung und Fertigstellung auf 27 Monate stieg. 2020 waren es noch 20
Monate.
Damit wird ein wesentliches Problem deutlich: Es fehlt nicht allein an
genehmigten Projekten oder Unternehmen, die bauen könnten. Hunderttausende
Wohnungen verfügen bereits über eine Genehmigung, werden aber dennoch nicht
fertiggestellt, weil sich viele Vorhaben unter den aktuellen Bedingungen
wirtschaftlich nicht umsetzen lassen. Eine zusätzliche staatliche
Wohnungsbaugesellschaft verändert diese Rahmenbedingungen zunächst nicht.
Hinzu kommt, dass auch staatliche Baugesellschaften auf bestehende
Förderprogramme zurückgreifen. So werden beispielsweise KfW-Mittel oder
einkommensorientierte Förderungen auch für öffentliche Wohnungsbauprojekte
beantragt. Damit konkurrieren staatliche und private Akteure um dieselben
begrenzten Fördertöpfe.
Gerade weil die verfügbaren Mittel begrenzt sind und Programme zudem kurzfristig
verändert oder gestoppt werden können, wird dieser Wettbewerb problematisch. Für
private Bauherren und Projektentwickler erschwert sich dadurch die Planung
zusätzlich: Sie müssen nicht nur damit rechnen, dass Fördertöpfe ausgeschöpft
sind, sondern auch damit, dass Programme während der Projektentwicklung
verändert werden oder vollständig entfallen.
Die Privatwirtschaft gerät weiter unter Druck
Bereits heute kämpfen viele Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche mit
gestiegenen Baukosten, hohen Finanzierungskosten und einer unsicheren
Förderlandschaft. Wenn öffentliche Gesellschaften zusätzlich Grundstücke
erwerben und Fördermittel in Anspruch nehmen, verschärft sich diese Situation
weiter.
Im Ergebnis konkurriert der Staat mit privaten Marktteilnehmern um Flächen,
Fördergelder und Baukapazitäten. Gleichzeitig sinken die Chancen privater
Bauträger, wirtschaftliche Projekte umzusetzen. Dadurch entstehen nicht
zwangsläufig mehr Wohnungen - vielmehr verschiebt sich lediglich, wer sie baut.
Gerade in einem Markt, der ohnehin unter Druck steht, kann diese Entwicklung
dazu führen, dass private Investitionen weiter zurückgehen. Langfristig würde
dadurch genau der Teil des Wohnungsbaus geschwächt, der den Großteil neuer
Wohnungen errichtet.
Verlässliche Rahmenbedingungen wären wirkungsvoller
Statt selbst verstärkt als Bauherr aufzutreten, könnte die öffentliche Hand an
anderer Stelle ansetzen. Viele Projekte scheitern heute nicht am fehlenden
Interesse von Investoren, sondern an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Entscheidend wäre deshalb, die Kosten des Bauens insgesamt zu senken und
Projekte wieder verlässlich kalkulierbar zu machen.
Auch ein Blick auf die Kosten zeigt, dass staatlicher Wohnungsbau allein keine
günstige Lösung garantiert. Bei einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft liegt
die Gesamtinvestition nach den vorliegenden Zahlen bei rund 5.680 Euro je
Quadratmeter. Damit liegt sie deutlich über den rund 3.000 Euro je Quadratmeter
reiner Baukosten, die der Bund als Zielgröße anpeilt. Zwar sind beide Werte
nicht unmittelbar vergleichbar, weil die Gesamtinvestition weitere
Kostenbestandteile umfasst. Gleichzeitig wird daran aber deutlich, dass selbst
niedrige reine Baukosten nur einen Teil der tatsächlichen Projektkosten
ausmachen: Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten kommen zusätzlich hinzu.
Umso wichtiger sind Rahmenbedingungen, die an mehreren Stellen gleichzeitig
ansetzen. Steigende Baukosten, umfangreiche Vorschriften, langwierige
Genehmigungsverfahren und immer wieder veränderte Förderprogramme erschweren
derzeit eine verlässliche Planung. Besonders problematisch sind kurzfristige
Änderungen bei Förderungen. Werden Programme zunächst angekündigt und
anschließend innerhalb kurzer Zeit gestoppt, entsteht für Bauherren, Banken und
Projektentwickler erhebliche Unsicherheit.
Verlässlichere Förderbedingungen, schnellere Genehmigungen und einfachere
Bauvorschriften könnten dagegen dazu beitragen, Projekte wieder wirtschaftlich
umsetzbar zu machen. Der entscheidende Ansatz wäre damit nicht allein, dass der
Staat zusätzliche Wohnungen selbst baut, sondern dass Bauen insgesamt wieder
günstiger und besser kalkulierbar wird.
Entscheidend ist, dass sich Bauen wieder lohnt
Mehr Wohnraum entsteht nicht automatisch durch zusätzliche staatliche
Baugesellschaften. Entscheidend ist vielmehr, ob Bauprojekte wirtschaftlich
umgesetzt werden können. Solange hohe Kosten, unsichere Förderbedingungen und
aufwendige Genehmigungsverfahren viele Vorhaben unrentabel machen, bleibt das
Angebot an neuen Wohnungen begrenzt.
Deshalb liegt der wichtigste Hebel nicht im Ausbau staatlicher Bautätigkeit,
sondern in besseren Rahmenbedingungen. Wenn wirtschaftliches Bauen wieder
möglich wird, entstehen automatisch mehr Projekte. Davon profitieren private
Bauherren, Investoren und letztlich auch Wohnungssuchende, weil mehr Wohnraum
geschaffen werden kann - und das dauerhaft.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für
nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der
Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für
Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler
und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt
er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll
ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/ .
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Pro Bauherr GmbH
Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
E-Mail: mailto:info@pro-bauherr.com
https://www.pro-bauherr.com
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/173485/6347463
OTS: Pro Bauherr GmbH
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