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Essen (ots) - Ein einziger Miterbe kann die Versteigerung des Elternhauses
beantragen, ohne Begründung und ohne Zustimmung der anderen. Nordrhein-Westfalen
ist das Land mit den meisten Versteigerungsterminen. Und wenn der Zuschlag
erteilt ist, steht die Familie oft genau da, wo sie vorher stand, nur mit
weniger Geld.
Das Haus steht in einer Siedlung im Essener Norden, Baujahr 1961. Die Mutter hat
bis zuletzt dort gewohnt. Die Tochter hat sie fünf Jahre lang gepflegt und dafür
ihre Arbeitszeit auf die Hälfte reduziert, der ältere Bruder kam an Feiertagen,
der mittlere lebt in Hamburg.
Vier Wochen nach der Beerdigung sitzen die drei am Küchentisch, an dem sie als
Kinder Hausaufgaben gemacht haben. Die Tochter will das Haus übernehmen und die
Brüder auszahlen, sie braucht dafür nur Zeit für die Finanzierung. Der ältere
Bruder sagt einen Satz, den viele Familien in dieser Situation hören: "Ich will
jetzt mein Geld."
Sechs Wochen später liegt Post vom Amtsgericht im Briefkasten. Antrag auf
Teilungsversteigerung.
Diese Konstellation kennt jeder Sachverständige, der im Ruhrgebiet
Nachlassimmobilien bewertet.
Ein Antrag genügt
Für diesen Brief braucht es keinen Prozess, kein Urteil und keine Begründung.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§
2042 BGB), und bei einem Grundstück geschieht das durch Versteigerung und
Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht,
rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung
einer Gemeinschaft (§ 180 Abs. 1 ZVG).
Manchmal ist der Antrag nicht einmal ernst gemeint. Er soll die anderen an den
Verhandlungstisch zwingen. Das Problem: Sobald das Verfahren läuft, folgt es
seinen eigenen Regeln.
Wie häufig das passiert, zeigt der Marktreport Zwangsversteigerungen des Center
for Real Estate Studies der Steinbeis-Hochschule. Von 34.230
Versteigerungsterminen im Jahr 2024 waren 12.007 Teilungsversteigerungen, also
35,1 Prozent. Bei den Versteigerungsterminen insgesamt liegt Nordrhein-Westfalen
mit 8.191 deutlich vorne.
Zwei Wochen, um das Verfahren zu bremsen
Wer das Verfahren anhalten will, hat wenig Zeit. Auf Antrag eines Miteigentümers
ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn das
nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint, einmal wiederholbar (§ 180
Abs. 2 ZVG). Dafür gilt eine Notfrist von zwei Wochen. Sie beginnt mit der
Zustellung der gerichtlichen Verfügung, die über das Antragsrecht, den
Fristbeginn und die Folgen des Fristablaufs informiert (§ 30b Abs. 1 ZVG).
Post vom Amtsgericht gehört in dieser Situation sofort geöffnet und in derselben
Woche zum Anwalt.
Warum am Ende weniger übrig bleibt
Im ersten Versteigerungstermin muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das
Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehen bleibender Rechte die Hälfte
des festgesetzten Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Das klingt
nach Schutz für die Familie. Die zweite Grenze bei sieben Zehnteln schützt
dagegen Berechtigte auf deren Antrag (§ 74a ZVG), und ein Miterbe kann sie
allein wegen seiner Stellung als Miteigentümer nicht für sich beanspruchen.
Entscheidend ist der Satz danach: Wurde der Zuschlag im ersten Termin wegen
dieser Wertgrenze versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, und dort
darf er aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden. Im zweiten Anlauf ist ein
Zuschlag also auch deutlich unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts möglich. Wie
hoch der Verlust am Ende ausfällt, lässt sich statistisch nicht beziffern, weil
Zuschlagspreise nicht veröffentlicht werden.
Dazu kommen die Verfahrenskosten. Ein wesentlicher Teil wird bei erfolgreicher
Versteigerung aus dem Erlös entnommen und mindert damit den anschließend zur
Verfügung stehenden Betrag (§ 109 Abs. 1 ZVG). Vorstrecken muss sie allerdings
der Antragsteller. Spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins
erhebt das Gericht einen Vorschuss in Höhe des Doppelten einer Gebühr für die
Abhaltung des Termins, dazu kommen Auslagen, etwa für das Verkehrswertgutachten.
Eigene Anwaltskosten trägt jeder selbst.
Der Wert, den keiner kennt
Bleibt die Frage, an der sich der Streit meist entzündet, ohne dass einer der
Beteiligten falsch rechnet. Nach den Kaufpreisauswertungen des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen kostete ein
Reihenmittelhaus im Weiterverkauf zuletzt im Median 2.895 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche, bei einer mittleren Wohnfläche von 125 Quadratmetern. Das ergibt
rund 360.000 Euro für ein durchschnittliches Haus in mittlerer Wohnlage.
Nur: Für einfache Wohnlagen setzt der Gutachterausschuss einen
Umrechnungskoeffizienten von 0,70 an, für gute Lagen 1,25. Dasselbe Haus liegt
damit je nach Stadtteil zwischen rund 250.000 und rund 450.000 Euro, bevor
Zustand, Grundstückszuschnitt und Sanierungsstau überhaupt berücksichtigt sind.
Der Gutachterausschuss selbst weist darauf hin, dass diese Daten den Markt
generalisierend beschreiben und die Wertermittlung im Einzelfall nicht ersetzen.
"Der Streit entsteht selten am Wert selbst", sagt André Heid, Geschäftsführer
der Heid Immobilienbewertung. "Er entsteht daran, dass jeder eine andere
Vorstellung davon hat und keine davon überprüfbar ist. In fast allen Verfahren,
die wir begleiten, hätte am Anfang eine einzige belastbare Zahl gereicht."
Was Pflegeleistungen wert sind
Pflege bleibt bei der Auseinandersetzung nicht unberücksichtigt. Wer als
Abkömmling den Erblasser über längere Zeit gepflegt hat, kann eine Ausgleichung
gegenüber den Geschwistern verlangen, die gemeinsam mit ihm als gesetzliche
Erben erben (§ 2057a BGB). Wurde die Pflege angemessen vergütet, entfällt der
Anspruch. Sonst richtet sich seine Höhe nach Dauer und Umfang der Pflege und
nach dem Wert des Nachlasses.
Auch dafür braucht es einen Wert. Ohne ihn lässt sich weder eine Ausgleichung
noch eine Abfindung beziffern. Wie der Anspruch im Einzelfall zu bemessen ist,
gehört zum Fachanwalt für Erbrecht.
Nach dem Zuschlag beginnt der zweite Streit
Der Zuschlag beendet die Sache mit dem Haus. Die Erbengemeinschaft beendet er
nicht. Der Erlös tritt an die Stelle des versteigerten Nachlassgegenstands und
gehört damit wieder allen gemeinsam. Streiten die Geschwister über die
Verteilung oder über die Pflegeausgleichung, muss das anschließend gesondert
geklärt werden, notfalls vor Gericht. Die Teilungsversteigerung bereitet die
Aufhebung der Gemeinschaft also vor, ersetzen kann sie sie nicht.
Der ältere Bruder wollte sein Geld. Am Ende hat er einen Anteil an einem Betrag,
über dessen Verteilung weiter gestritten wird, das Elternhaus gehört einer
fremden Familie, und mit seiner Schwester spricht er nicht mehr.
Was Miterben vorher tun können
Die wirksamste Maßnahme liegt vor dem ersten Antrag. Solange drei Geschwister
mit drei verschiedenen Zahlen im Kopf verhandeln, ist eine Einigung
unwahrscheinlich. Liegt eine gemeinsam akzeptierte Wertermittlung auf dem Tisch,
lassen sich die realistischen Wege endlich vergleichen: Übernahme durch einen
Miterben gegen Abfindung, gemeinsamer Verkauf, oder das Verfahren beim
Amtsgericht.
Läuft es bereits, zählt der Zeitpunkt. Den Verkehrswert setzt das
Vollstreckungsgericht fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, und
dieser Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Später lässt sich
der Zuschlag nicht mehr mit der Begründung angreifen, der Wert sei zu niedrig
gewesen.
Viele Häuser aus den fünfziger und sechziger Jahren im Ruhrgebiet gehen an die
nächste Generation über, und ihr Sanierungsstau erscheint den Geschwistern
unterschiedlich. Für Essen und das Ruhrgebiet bewerten die Sachverständigen von
Heid Immobilienbewertung Essen (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Essen/)
solche Nachlassimmobilien regelmäßig: als Verkehrswertgutachten für die
Auseinandersetzung unter Miterben, als Wertermittlung zu einem zurückliegenden
Bewertungsstichtag, etwa dem Todestag, und als fachliche Grundlage in bereits
laufenden Verfahren. Wer wissen will, wo sein Elternhaus steht, bevor die
Geschwister sich festlegen, bekommt in einem ersten Gespräch eine Einschätzung,
welche Art von Gutachten die Situation überhaupt verlangt.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung Essen
Dellmannsfeld 2
45277 Essen
Tel.: +49 800 333 658 962
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/183392/6351142
OTS: Heid Immobilienbewertung Essen
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