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Nürnberg (ots) - Die interaktive Karte für die Berliner Ortsteile steht hier zur
Verfügung. (https://content.cdn.immowelt.com/iw_ratgeber2/Interaktive_Karte/Berl
in/Berlin_Neuvertragsmieten_vs_Mietspiegel_0926_final.html)
- Gesetz vs. Realität: Bei Neuverträgen darf die Miete laut Mietpreisbremse
maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, doch in
keinem einzigen von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen wird dies eingehalten
- Teure Neuverträge: In 90 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen liegen die
Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten -
in 36 Ortsteilen sogar mindestens 50 Prozent
- Umzugsbremse: Die große Differenz verstärkt Fehlbelegung und verschärft den
Wohnraummangel in der Hauptstadt zusätzlich
Mehr Platz für die Familie, eine altersgerechte Wohnung oder ein kürzerer
Arbeitsweg: Eigentlich gibt es viele Gründe, innerhalb Berlins umzuziehen. Doch
für Mieter mit bestehenden Verträgen wird ein Wohnungswechsel zunehmend zur
finanziellen Hürde, da die Neuvertragsmieten häufig deutlich höher liegen als
die Bestandsmieten. In 36 Ortsteilen liegen die Inseratspreise mindestens 50
Prozent über dem Mietspiegel. Wer in der Hauptstadt seinen bestehenden
Mietvertrag aufgibt, zahlt somit oft drastisch drauf. Das zeigt eine aktuelle
immowelt Analyse der Angebotsmieten und Mietspiegelwerte in 93 Berliner
Ortsteilen.
"Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht Bewegung. Wenn ein neuer Mietvertrag
aber monatliche Mehrkosten von 50 Prozent bedeutet, dann wird der
Wohnungswechsel zur finanziellen Herausforderung", sagt Theo Mseka,
Geschäftsführer von immowelt. "Dann bleiben Menschen in Wohnungen, die
eigentlich nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen: Familien verharren auf zu
wenig Fläche, während Senioren nach dem Auszug der Kinder große Wohnungen
behalten, weil eine kleinere Wohnung bei Neuvermietung kaum günstiger wäre.
Dieser Lock-in-Effekt blockiert Umzugsketten und verschärft durch Fehlbelegung
die Lage auf dem ohnehin sehr angespannten Berliner Wohnmarkt."
Trotz 10-Prozent-Regel: Neuverträge bis zu 64 Prozent über Mietspiegel
Die Kluft zwischen Bestands- und Neuvermietungsniveau zieht sich durch die
gesamte Hauptstadt. In 90 der 93 untersuchten Ortsteile liegen die
Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In
77 Ortsteilen beträgt der Abstand 40 Prozent oder mehr. In 36 Ortsteilen müssen
Wohnungssuchende mit einem Preisniveau rechnen, das mindestens 50 Prozent über
dem Mietspiegel liegt.
Dabei sieht die Gesetzeslage klare Leitplanken vor. Der qualifizierte Berliner
Mietspiegel dient nicht nur der Bewertung bestehender Verträge, sondern ist in
Kombination mit der sogenannten Mietpreisbremse auch der Maßstab für
Neuvermietungen. Demnach darf die verlangte Miete bei Abschluss eines neuen
Vertrages, von Ausnahmen wie Neubau oder umfassender Modernisierung abgesehen,
höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die aktuelle Datenanalyse von immowelt offenbart eine massive Diskrepanz
zwischen regulatorischen Vorgaben und der Realität auf dem Immobilienmarkt:
- Mitte: Bei einer Angebotsmiete von 16,20 Euro pro Quadratmeter und einem
Mietspiegelwert von 10,36 Euro zahlen neue Mieter einen Aufschlag von 56,4
Prozent
- Friedrichshain: Inserate liegen bei 16,02 Euro, doch der Mietspiegel weist
10,30 Euro aus - eine Differenz von 55,5 Prozent
- Prenzlauer Berg: Statt 9,93 Euro wie im Mietspiegel werden bei Neuvermietung
15,04 Euro fällig (+51,5 Prozent)
- Schöneberg: Angebotsmieten von 14,81 Euro übersteigen den Mietspiegel (9,84
Euro) um 50,5 Prozent.
Am stärksten fällt die Differenz in Wilmersdorf aus. Dort stehen einer
Angebotsmiete von 17,63 Euro pro Quadratmeter 10,75 Euro laut Mietspiegel für
eine vergleichbare Wohnungen gegenüber. Neuvermietungen sind somit 64 Prozent
teurer. Auch in Grunewald und Wilhelmstadt (je +61,5 Prozent) sind neue
Mietverträge merklich teurer. In Tiergarten beträgt die Differenz 60,2 Prozent.
Den geringsten Unterschied der 93 untersuchten Ortsteile weist das Märkische
Viertel auf. Dort liegt die Differenz bei 18,6 Prozent: 10,60 Euro pro
Quadratmeter bei Neuvermietung stehen laut Mietspiegel 8,94 Euro für eine
vergleichbare exemplarische Wohnung gegenüber.
Lock-in-Effekt: Wenn Verkleinern kein Geld spart
Die Bestandsmieten sind die gewichteten Mietspiegelwerte 2026 für eine
75-Quadratmeter-Wohnung mit 1990er-Baujahr und mittlerer Ausstattung mit der
Wohnlagenverteilung des jeweiligen Ortsteils, da der offizielle Mietspiegel[1]
selbst keine Ortsteilwerte enthält. Die Tendenz ist aber deutlich: Wer in Berlin
umzieht, und einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, zahlt mit hoher
Wahrscheinlichkeit deutlich mehr Miete.
Besonders problematisch ist diese Entwicklung für die Verteilung des vorhandenen
Wohnraums. Normalerweise sorgen veränderte Lebenssituationen in Metropolen für
einen agilen Wohnungsmarkt. Paare ziehen zusammen, Familien ziehen in größere
Wohnungen, ältere Menschen suchen eine kleinere, leichter zugängliche Wohnung.
Je größer jedoch die Preislücke zwischen bestehenden Mietverhältnissen und
Neuvermietungen wird, desto schwächer wird dieser Mechanismus. Ein Haushalt, der
eine relativ große Wohnung zu einer günstigen Bestandsmiete bewohnt, hat keinen
finanziellen Anreiz, sich zu verkleinern, wenn eine deutlich kleinere Wohnung
auf dem aktuellen Angebotsmarkt ähnlich viel oder gar mehr kostet. Es kommt zum
Lock-in-Effekt: Mieter sind in ihren Mietverhältnissen praktisch gefangen und
der Wohnungsmarkt wird zusehends statisch. So entsteht eine paradoxe Situation:
Wohnraum ist knapp, gleichzeitig wird vorhandener Wohnraum schlechter
entsprechend dem tatsächlichen Bedarf verteilt. Der Preisunterschied zwischen
Alt- und Neuverträgen wirkt wie eine Umzugsbremse und kann die Fehlbelegung von
Wohnungen verstärken.
[1] Quelle: Mietspiegel 2026, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und
Wohnen Berlin (https://mietspiegel.berlin.de/)
Ausführliche Tabellen zu den Mieten in den 93 Berliner Ortsteilen stehen hier
zum Download bereit. (https://ots.de/DgrBBW)
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Eine interaktive Karte für die Berliner Ortsteile steht hier zur Verfügung.
(https://ots.de/kElQLr)
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Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte
Angebote in Berlin. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben
die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1.
Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.08.2026 wieder. Bei den Mietpreisen handelt
es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Die Werte für die Bestandsmieten wurden auf Basis des Mietspiegels 2026
(https://mietspiegel.berlin.de/) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Bauen und Wohnen in Berlin errechnet. Für jeden Ortsteil wurde geschätzt, wie
sich seine Adressen auf einfache, mittlere und gute Wohnlage verteilen. Mit
diesen Anteilen wurden dann die Werte des Berliner Mietspiegels 2026 für eine 75
Quadratmeter große Wohnung mittlerer Ausstattung gewichtet. Die Ergebnisse sind
Näherungswerte, weil der Mietspiegel selbst keine Werte je Ortsteil ausweist,
sondern nach Wohnlage, Baualter, Größe und Ausstattung gegliedert ist.
Über immowelt:
Das Immobilienportal immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für
Miet- und Kaufimmobilien in Deutschland. Die Plattform bringt seit über 30
Jahren erfolgreich Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende zusammen. Die
immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu
digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie
möglich zu gestalten. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die
unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer
Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank
jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so
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