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Berlin (ots) - Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Herr in den eigenen vier
Wänden - aber eben nicht allein im Haus. Viele Entscheidungen über Nutzung,
bauliche Veränderungen, Kosten oder Verwaltung betreffen die gesamte
Gemeinschaft. Entsprechend groß ist das Konfliktpotenzial. Mal geht es um
zweckwidrig genutzte Räume, mal um Fassadenbohrungen und manchmal sogar um die
Frage, ob eine juristische Person, etwa eine Gemeinde, Mitglied des
Verwaltungsbeirats sein darf. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt
einige Entscheidungen deutscher Gerichte zum Innenverhältnis von
Wohnungseigentümergemeinschaften vor.
Nicht jede Nutzung, die von der Teilungserklärung abweicht, muss zwangsläufig
untersagt werden. In einem Berliner Fall wurden Teileigentumseinheiten, die
nicht zum Wohnen bestimmt waren, trotzdem zu Wohnzwecken genutzt. Entscheidend
ist nach Ansicht der Justiz, ob die eigentlich nicht vorgesehene Nutzung bei
typisierender Betrachtung stärker stört als eine nach der Teilungserklärung
zulässige Nutzung. Ist das nicht der Fall, kann nach Überzeugung des
Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 55 S 10/18) die abweichende Nutzung
ausnahmsweise hinzunehmen sein.
Wer einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich anfechten möchte,
muss nicht nur die Klagefrist im Auge behalten. Verzögert sich die Zustellung,
kann den Kläger eine Pflicht treffen, selbst aktiv zu werden. In einem Fall
dauerte es nach Einreichung der Klage ungewöhnlich lange, bis der
Gerichtskostenvorschuss angefordert wurde. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V
ZR 124/25) stellte klar, dass sich ein Kläger bei einer solchen Verzögerung nach
angemessener Zeit nach dem Stand erkundigen muss.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme
gezielt einzelnen Eigentümern auferlegen. Im konkreten Fall ging es um
Dachflächenfenster, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Die Gemeinschaft
beschloss, dass in diesem Fall gezielt nur diejenigen Eigentümer für den
Austausch bezahlen sollten, deren Wohnungen die jeweiligen Fenster zugeordnet
waren. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 87/23) entschied: Eine solche
Änderung der Kostenverteilung kann grundsätzlich zulässig sein.
Wer als Verwaltungsbeirat eine Jahresabrechnung prüft, sollte dabei tatsächlich
einen Blick auf die Konten werfen. In einem Fall waren fast 38.000 Euro ohne
Rechtsgrund vom Konto einer Eigentümergemeinschaft auf das Konto einer anderen
Gemeinschaft transferiert worden. Der Verwaltungsbeirat hatte die
Jahresabrechnung lediglich etwa eine Stunde lang geprüft und den auffälligen
Geldabgang nicht bemerkt. Das wertete das Oberlandesgericht München
(Aktenzeichen 31 U 1110/26 e) als grob fahrlässige Unkenntnis. Die Gemeinschaft
musste sich dies beim Beginn der Verjährungsfrist zurechnen lassen und konnte
das Geld schließlich nicht mehr erfolgreich zurückfordern.
Auch die Gemeinschaft selbst kann gegenüber einem einzelnen Eigentümer
schadensersatzpflichtig werden. In einem Gebäude fehlte für das Dachgeschoss
einer Wohnung der erforderliche zweite Rettungsweg. Die Bauaufsicht untersagte
deswegen die Nutzung. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 18/25) stellte
klar, dass eine Gemeinschaft bei pflichtwidrig unterlassener ordnungsmäßiger
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich für daraus entstehende
Schäden am Sondereigentum beziehungsweise dessen Nutzung haften kann. Eine
Garantiehaftung für jeden Mangel besteht allerdings nicht; entscheidend ist
unter anderem, wann die erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte
beschlossen und umgesetzt werden können.
Bohrungen durch eine Fassade oder sogar Eingriffe in eine tragende Wand klingen
zunächst nach einem erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Sie sind
deswegen aber nicht automatisch unzulässig. Ein Wohnungseigentümer wollte vier
Wohnraumentlüftungen einbauen und dafür rund 22,5 Zentimeter große Öffnungen in
die Fassade bohren lassen. Ob sich andere Eigentümer durch einen solchen
Eingriff verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, muss vom zuständigen
Gericht nach den konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Allein
die Tatsache, dass in die bauliche Substanz eingegriffen wird, reicht nach
Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 86/24) für eine Ablehnung nach
höchstrichterlicher Überzeugung nicht aus.
Ein Escape-Room liegt zwar im Trend, passt aber nicht überall hin. In einem
Rechtsstreit um eine Teileigentumseinheit wurde eine solche Nutzung als
zweckwidrig beurteilt. Das Landgericht Koblenz sah den Escape-Room nicht als
Anlage für sportliche Zwecke, sondern als Vergnügungsstätte an. Solche Betriebe
dienen vor allem Freizeit, Unterhaltung und Spiel und können deshalb mit den für
eine Einheit geltenden Nutzungsbeschränkungen kollidieren. Die gegen die
Entscheidung des Landgerichts Koblenz (Aktenzeichen 2 S 48/22) gerichtete
Nichtzulassungsbeschwerde scheiterte später vor dem Bundesgerichtshof
(Aktenzeichen V ZR 206/23) aus verfahrensrechtlichen Gründen.
Eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter kann schnell in erhebliche praktische
Schwierigkeiten geraten. Finden die Eigentümer keine Mehrheit für eine
Bestellung, kann grundsätzlich eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht
kommen. In dringenden Fällen ist auch eine vorläufige Bestellung im Wege einer
einstweiligen Verfügung möglich. Wer sich auf eine solche Dringlichkeit beruft,
muss sich allerdings entsprechend verhalten. In einem Fall wurde der gerichtlich
eingesetzte Verwalter längere Zeit weder informiert noch zur Tätigkeit
aufgefordert. Damit hatte die Antragstellerin nach Ansicht des Landgerichts
Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 12/23) die behauptete Dringlichkeit selbst
widerlegt.
Die lange Zeit verbreitete Faustregel, vor größeren Erhaltungsmaßnahmen müssten
stets mehrere - häufig mindestens drei - Vergleichsangebote eingeholt werden,
gelte so nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 7/25).
Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer über eine ausreichende
Tatsachengrundlage verfügen, um vernünftig und wirtschaftlich entscheiden zu
können. Dabei spielen unter anderem Art und Dringlichkeit der Arbeiten, die
Verfügbarkeit von Handwerkern und positive Erfahrungen mit einem bereits
bewährten Unternehmen eine Rolle. Eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer
Angebote gibt es nicht.
Auch eine juristische Person kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs
(Aktenzeichen V ZR 225/24) in den Verwaltungsbeirat einer
Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden. Im konkreten Fall ging es um eine
Gemeinde, die selbst Wohnungseigentümerin war. Wird in dem Wahlbeschluss eine
Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter der juristischen Person namentlich genannt,
obwohl diese Person selbst kein Wohnungseigentümer ist, kann der Beschluss im
Zweifel so auszulegen sein, dass tatsächlich die juristische Person zum
Beiratsmitglied bestellt wurde.
Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
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