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Walldorf (ots) - Die Grundsteuerreform sollte das Aufkommen insgesamt
unverändert lassen, zwischen den Grundstücken hat sie die Lasten aber neu
verteilt. Grundlage sind pauschale Werte aus einem Massenverfahren ohne
Besichtigung. Liegt der festgestellte Wert im Einzelfall zu hoch, muss der
Eigentümer einen niedrigeren Wert selbst nachweisen. In Karlsruhe liegen dazu
vier Verfassungsbeschwerden, und am 11. November verhandelt der Bundesfinanzhof
über weitere Ländermodelle.
Ein Beispiel macht das Problem greifbar: Zwei gleich große Grundstücke liegen in
derselben Straße und in derselben Bodenrichtwertzone. Während das eine eben und
voll bebaubar ist, liegt das andere am Hang, und ein Drittel seiner Fläche lässt
sich gar nicht bebauen. Für die Grundsteuer zählt trotzdem bei beiden derselbe
Bodenrichtwert, weil Abweichungen des einzelnen Grundstücks nach § 247
Bewertungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__247.html)
grundsätzlich außer Betracht bleiben.
Bewertet wird im Massenverfahren
Dass neu bewertet werden musste, steht außer Frage. Die alten Einheitswerte
beruhten in Westdeutschland auf den Wertverhältnissen von 1964, weshalb das
Bundesverfassungsgericht sie 2018 verwarf. Die neuen Werte orientieren sich in
den meisten Ländern an den Bodenrichtwerten vom 1. Januar 2022 und im
Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, zusätzlich an pauschalen Mieten, und sie
entstehen, ohne dass jemand das einzelne Objekt besichtigt.
Der Bundesfinanzhof hat dieses Vorgehen zweimal gebilligt, zunächst am 12.
November 2025 für Eigentumswohnungen im Bundesmodell (II R 25/24, II R 31/24, II
R 3/25) und dann am 22. April 2026 für Baden-Württemberg (II R 26/24, II R
27/24). Nach Auffassung des Gerichts darf der Gesetzgeber in einem
Massenverfahren typisieren und pauschalieren. Für die Verwaltung ist das
effizient, die Ungenauigkeit im Einzelfall trägt allerdings der Eigentümer.
Gleiche Summe, neue Verteilung
Die Bundesregierung hatte 2019 das Ziel ausgegeben, das Grundsteueraufkommen mit
der Reform konstant zu halten, und dazu an die Gemeinden appelliert. Dieses Ziel
bezog sich allerdings auf das Aufkommen insgesamt, sodass sich daraus für den
einzelnen Bescheid nichts ableiten lässt. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel
nahmen die Kommunen 2025 nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Landesamts (h
ttps://www.it.nrw/nrw-kommunen-gesamtes-steueraufkommen-aus-grundsteuer-b-2025-n
iedriger-als-ein-jahr-zuvor) 4,04 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B ein und
damit 4,4 Prozent weniger als 2024.
Zwischen den Grundstücken hat die Neubewertung die Lasten jedoch verschoben. So
rechnete der Berliner Senat im Jahr 2024 vor, dass der Anteil der
Wohngrundstücke an der Grundsteuerlast ohne Gegensteuern von 57 auf 65 Prozent
gestiegen wäre, und setzte deshalb für Nichtwohngrundstücke eine höhere
Steuermesszahl an. Wie unterschiedlich die Rechnung je nach Ort und Modell
ausfällt, zeigt außerdem eine Berechnung des Instituts IW Consult (https://www.h
ausundgrund.de/sites/default/files/downloads/grundsteuerranking-2025_0.pdf) für
den Eigentümerverband Haus & Grund: Für ein und dasselbe Einfamilienhaus mit 126
Quadratmetern Wohnfläche und 508 Quadratmetern Grundstück fallen in den 100
größten Städten zwischen 258 und 1.377 Euro Grundsteuer im Jahr an.
Erst ab 40 Prozent Überbewertung greift der Verkehrswertnachweis
Wer den Grundsteuerwert seines Grundstücks für überhöht hält, hat im
Bundesmodell seit Ende 2024 einen gesetzlichen Weg, sich dagegen zu wehren. Nach
§ 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz wird der niedrigere Wert angesetzt, wenn der
Eigentümer ihn nachweist und der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um
mindestens 40 Prozent übersteigt. Die Kosten für diesen Nachweis muss er selbst
tragen.
Was das in der Praxis bedeutet, zeigt das Hanggrundstück aus dem Beispiel.
Lautet der Grundsteuerwert im Bescheid auf 400.000 Euro und belegt ein Gutachten
einen Wert von 300.000 Euro, übersteigt der festgestellte Wert den tatsächlichen
Wert um ein Drittel. Für eine Herabsetzung aufgrund des nachgewiesenen
niedrigeren Werts reicht das nicht, denn die gesetzliche 40-Prozent-Schwelle
wäre in diesem Beispiel erst bei einem Grundsteuerwert von mindestens 420.000
Euro erreicht.
In Baden-Württemberg kann nach § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes ein
niedrigerer Bodenwert berücksichtigt werden, wenn er durch ein qualifiziertes
Gutachten nachgewiesen wird und um mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlichen
Grundsteuerwert liegt. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen besteuern
dagegen nach flächenbasierten Modellen, die teilweise auch die Lage
berücksichtigen. Ein niedrigerer Verkehrswert führt dort anders als im
Bundesmodell nicht zu einer niedrigeren Grundsteuer.Eigentümer sollten
stattdessen die angesetzten Flächen, die Nutzung und gegebenenfalls die
Lageeinstufung prüfen. Diese Besonderheit betrifft allein die Grundsteuer, denn
bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt in allen Bundesländern der Wert der
Immobilie.
"Eine Bewertung im Massenverfahren kann nie jedes Grundstück treffen, das liegt
in der Natur der Sache", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid
Immobilienbewertung. "Umso wichtiger ist ein fairer Weg zur Korrektur, und bei
einer Schwelle von 40 Prozent bleiben auch deutliche Abweichungen ohne Folgen."
Vier Verfassungsbeschwerden, neun offene Verfahren
Rechtlich abgeschlossen ist die Grundsteuerreform bis heute nicht. Nach der
Verfahrensübersicht des Bundesfinanzhofs mit Stand vom 29. September 2026 sind
beim Bundesverfassungsgericht vier Verfassungsbeschwerden anhängig, von denen
sich je zwei gegen das Bundesmodell und gegen das Landesmodell Baden-Württemberg
richten. Beim Bundesfinanzhof selbst sind neun weitere Revisionen offen, und am
11. November 2026 verhandelt er über die Modelle Hamburgs und Hessens. Hinzu
kommt, dass nach § 221 Bewertungsgesetz im Bundesmodell zum 1. Januar 2029
bereits die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ansteht.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid hat, sollte
ihn behalten. Stützt sich der Einspruch auf eines der anhängigen Verfahren, ruht
er nach § 363 Abs. 2 der Abgabenordnung kraft Gesetzes, was nichts kostet und
den Bescheid offen hält. Wie viele Verfahren das betrifft, lässt die
Einspruchsstatistik des Bundesfinanzministeriums (https://www.bundesfinanzminist
erium.de/Monatsberichte/Ausgabe/2025/09/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-einspruch
sbearbeitung-finanzaemter.html) erahnen: Ende 2024 waren über alle Steuerarten
rund 10,5 Millionen Einsprüche unerledigt, von denen 7,8 Millionen ruhend
gestellt oder ausgesetzt waren. Den sprunghaften Anstieg seit 2023 führt das
Ministerium vor allem auf die Grundsteuerreform zurück.
Ist der Bescheid bereits bestandskräftig, lohnt sich ein Blick auf die
Sachangaben wie Fläche, Bodenrichtwertzone, Baujahr und Wohnfläche. Im
Bundesmodell können Fehler unter den Voraussetzungen von § 222 Bewertungsgesetz
(https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__222.html) über eine
Wertfortschreibung korrigiert werden, wenn sich dadurch eine Wertabweichung von
mehr als 15.000 Euro ergibt. Die Berichtigung wirkt allerdings nicht auf den
ursprünglichen Bewertungsstichtag zurück, denn sie gilt erst ab Beginn des
Jahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt.
"Zunächst sollten Eigentümer die Angaben in ihrem Grundsteuerwertbescheid
prüfen, denn Fehler bei Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwertzone lassen sich beim
Finanzamt berichtigen", so Heid. "Weicht ein Grundstück durch seinen Zuschnitt,
eine Hanglage oder nicht bebaubare Teilflächen deutlich vom Durchschnitt seiner
Zone ab, schafft ein Gutachten Klarheit darüber, wie weit der Bescheid vom
tatsächlichen Wert entfernt ist."
Für das Hanggrundstück aus dem Beispiel empfiehlt es sich daher, einen noch
offenen Einspruch aufrechtzuerhalten und zunächst die Angaben im Bescheid zu
kontrollieren. Bestehen deutliche Zweifel am angesetzten Wert, sollte geprüft
werden, ob sich der tatsächliche Wert durch ein qualifiziertes Gutachten
nachweisen lässt und die gesetzliche Korrekturschwelle erreicht wird. Ob die
gesetzlichen Bewertungsregeln verfassungsgemäß sind, wird letztlich das
Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
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