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Velburg (ots) - Die Bauzinsen sind wieder deutlich gestiegen: Für Finanzierungen
mit zehnjähriger Zinsbindung werden aktuell rund 4,25 Prozent fällig - der
höchste Stand seit Mai 2011. Gleichzeitig kühlt sich die Nachfrage nach
Wohneigentum ab. Das Gewos-Institut erwartet für 2026 rund 612.000
Wohnimmobilienkäufe und damit 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr.
Bei Bauzinsen von über vier Prozent entscheidet nicht mehr allein der Kaufpreis,
sondern vor allem die monatliche Belastung. Käufer müssen deshalb heute genauer
rechnen, was dauerhaft in ihr Budget passt. Nachfolgend erfahren Sie, wie stark
4,25 Prozent Bauzins die monatliche Belastung verändern, welche Kaufpreise sich
Interessenten heute überhaupt noch leisten können und an welchen Stellschrauben
Käufer bei Eigenkapital, Tilgung und Finanzierung drehen können.
Wie stark höhere Zinsen die monatliche Belastung verändern
Noch vor wenigen Jahren konnten Immobilienkäufer Darlehen zu Zinssätzen von etwa
1,25 Prozent aufnehmen. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergab
sich für eine Finanzierung über eine Million Euro eine monatliche Belastung von
rund 2.708 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,25 Prozent steigt diese auf etwa 5.208
Euro. Das entspricht einer Mehrbelastung von 2.500 Euro im Monat beziehungsweise
30.000 Euro im Jahr.
Diese Rechnung verdeutlicht, wie stark sich die Finanzierungsmöglichkeiten
verändert haben. Käufer müssen heute einen größeren Teil ihres Budgets für
Zinsen aufbringen. Entscheidend ist deshalb, welche monatliche Rate dauerhaft
tragbar bleibt. Zusätzlich sollten laufende Ausgaben sowie mögliche
Instandhaltungs- und Modernisierungskosten berücksichtigt werden.
Warum Verkäufer ihre Preisvorstellungen überdenken müssen
Die höheren Finanzierungskosten wirken sich unmittelbar auf die erzielbaren
Immobilienpreise aus. Schließlich hängt die Zahlungsbereitschaft der Käufer
wesentlich davon ab, welche Kreditbelastung ihr Budget zulässt. Bei vermieteten
Objekten spielen außerdem die möglichen Mieteinnahmen eine wichtige Rolle.
Dennoch orientieren sich zahlreiche Verkäufer weiterhin an den Preisen von vor
fünf Jahren. Unter den heutigen Finanzierungsbedingungen lassen sich solche
Vorstellungen jedoch häufig nicht mehr durchsetzen. Bleiben die Angebotspreise
zu hoch, finden sich entsprechend weniger Interessenten.
Für Käufer kann sich daraus zusätzlicher Verhandlungsspielraum ergeben. Gerade
bei Immobilien, die schon länger angeboten werden, lohnt es sich, die
Preisvorstellungen kritisch zu hinterfragen. Maßgeblich bleibt allerdings, ob
der Erwerb insgesamt finanzierbar ist.
Eigenkapital, Tilgung und Kaufpreis richtig kalkulieren
Wer trotz hoher Bauzinsen kaufen möchte, muss vor allem das Zusammenspiel aus
Eigenkapital, Darlehenshöhe und Tilgung beachten. Je mehr Eigenkapital
eingebracht wird, desto geringer fällt der benötigte Kredit und damit auch die
monatliche Belastung aus.
Allerdings sollte nicht das gesamte verfügbare Kapital in den Kauf fließen.
Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien können zusätzliche Ausgaben für
Reparaturen oder energetische Sanierungen entstehen. Dafür sollten Käufer
ausreichend Rücklagen einplanen.
Auch die Tilgung beeinflusst die monatliche Rate. Eine niedrigere Anfangstilgung
kann zunächst entlasten, führt jedoch dazu, dass die Restschuld langsamer sinkt.
Käufer sollten deshalb berücksichtigen, welche Schulden nach Ablauf der
Zinsbindung verbleiben.
Lässt sich eine Immobilie unter diesen Bedingungen nicht finanzieren, muss
entweder der Kaufpreis sinken oder der Finanzierungsbedarf reduziert werden.
Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung langfristig zum verfügbaren
Budget passt.
Warum Neubauten besonders unter Druck stehen
Bei Neubauprojekten verschärfen hohe Baukosten und energetische Anforderungen
die Situation zusätzlich. Klassische Bauabläufe mit umfangreicher
Architektenplanung und anschließender Ausschreibung einzelner Gewerke lassen
sich unter den heutigen Bedingungen häufig nur schwer wirtschaftlich umsetzen.
Besonders problematisch wird es bei vermieteten Neubauten. Während in
Ballungszentren eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, lassen sich im
ländlichen Raum häufig nicht einmal Mieten von zehn oder zwölf Euro pro
Quadratmeter erzielen. Gleichzeitig können bei Neubauprojekten selbst Mieten
unter 13 Euro pro Quadratmeter die Wirtschaftlichkeit erheblich erschweren.
Für Investoren entsteht dadurch ein Spannungsfeld zwischen hohen Bau- und
Finanzierungskosten und den tatsächlich erzielbaren Einnahmen. Hinzu kommt die
Unsicherheit über mögliche politische Eingriffe in die Mietpreisgestaltung.
Deshalb achten Käufer zunehmend darauf, dass sich Immobilien auch bei
ortsüblichen Mieten rechnen.
Welche Chancen sich für Käufer jetzt ergeben
Trotz der schwierigen Finanzierungslage entstehen am Immobilienmarkt neue
Kaufgelegenheiten. Insbesondere Eigentümer älterer Bestandsimmobilien stehen vor
der Entscheidung, umfangreiche energetische Sanierungen durchzuführen oder ihre
Objekte zu verkaufen. Dazu gehören neben privaten Eigentümern und Erben auch
größere Bestandshalter und Family Offices.
Für Interessenten mit ausreichend Eigenkapital können sich dadurch
Kaufmöglichkeiten ergeben. Allerdings ist ein niedrigerer Preis allein noch kein
ausreichendes Argument für einen Erwerb. Entscheidend bleibt, welche
Investitionen nach dem Kauf notwendig sind und ob sich die Immobilie langfristig
trägt.
Die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage kann zwar für den Immobilienmarkt sprechen,
garantiert jedoch keine steigenden Preise für jedes Objekt. Standort,
energetischer Zustand und erzielbare Mieten beeinflussen die langfristigen
Aussichten erheblich.
Wer heute eine Immobilie erwerben möchte, sollte deshalb sämtliche Kosten
realistisch kalkulieren und seine Finanzierung daran ausrichten. Denn bei einem
Bauzins von 4,25 Prozent entscheidet vor allem die langfristige finanzielle
Tragfähigkeit darüber, ob sich ein Kauf lohnt.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für
nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der
Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für
Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler
und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt
er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll
ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/ .
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Pro Bauherr GmbH
Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
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OTS: Pro Bauherr GmbH
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