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Frankfurt am Main (ots) - Bezahlbarer Wohnraum fehlt, Mieten steigen - und
gleichzeitig stehen in vielen deutschen Städten Wohnungen leer. Was auf den
ersten Blick widersprüchlich wirkt, hat häufig konkrete Gründe: Sanierungsstau,
schlechte Energieeffizienz, komplizierte Eigentumsverhältnisse oder hohe
Modernisierungskosten können dazu führen, dass sich eine Vermietung für
Eigentümer zunächst nicht rechnet. Dabei steckt gerade in solchen
Problemimmobilien enormes Potenzial.
Viele sehen bei einer leerstehenden Wohnung nur die alte Heizung, schlechte
Energieklasse und anstehende Sanierung. Für erfahrene Käufer kann genau das
interessant sein: Entscheidend ist, ob Kaufpreis und Sanierungskosten in einem
Verhältnis zum Wert stehen, der sich anschließend aus der Immobilie entwickeln
lässt. Nachfolgend erfahren Sie, warum Wohnungen trotz hoher Nachfrage jahrelang
leer stehen, wann sich der Kauf und die Sanierung solcher Objekte rechnen können
und weshalb vermeintliche Problemimmobilien für Investoren besonders
interessante Chancen bieten können.
Leerstand hat oft ganz praktische Gründe
Nicht jede leerstehende Wohnung wird bewusst dem Markt entzogen. Gerade ältere
Immobilien befinden sich teilweise in einem Zustand, in dem eine sofortige
Vermietung kaum möglich ist. Verschlissene Böden, alte Fenster, veraltete
Leitungen oder ein erheblicher Renovierungsstau machen zunächst Investitionen
notwendig. Eigentümer müssen dann entscheiden, ob sie das nötige Geld und die
Zeit dafür aufbringen wollen.
Besonders häufig entsteht Stillstand nach einem Erbfall. Wer eine Wohnung oder
ein Haus erbt, möchte nicht automatisch Vermieter werden. Fehlen Erfahrung oder
Interesse, bleibt das Objekt mitunter zunächst ungenutzt. Noch komplizierter
wird es bei Erbengemeinschaften. Sind sich mehrere Beteiligte über Verkauf,
Sanierung oder Vermietung uneinig, kann sich eine Entscheidung lange hinziehen.
Auch rechtliche Fragen und behördliche Abläufe können dafür sorgen, dass
wertvoller Wohnraum über Jahre nicht genutzt wird.
Daneben gibt es Eigentümer, die bewusst auf eine spätere Wertsteigerung setzen
und deshalb zunächst weder verkaufen noch vermieten. Die Ursachen für Leerstand
sind damit sehr unterschiedlich - und längst nicht immer lässt sich eine Wohnung
kurzfristig wieder auf den Mietmarkt bringen.
Wann aus einem Problem eine Chance wird
Für Käufer ist ein schlechter Zustand allein noch kein Argument für einen Kauf.
Interessant wird eine sanierungsbedürftige Immobilie erst dann, wenn sich die
notwendigen Arbeiten ausreichend im Preis widerspiegeln. Besonders attraktiv
können Wohnungen sein, die optisch stark vernachlässigt wurden, deren Probleme
sich technisch jedoch mit überschaubarem Aufwand beheben lassen.
Neue Böden, Malerarbeiten, eine Modernisierung des Badezimmers oder der
Austausch einzelner Fenster lassen sich vergleichsweise gut kalkulieren. Eine
umfassende Kernsanierung kann ebenfalls Potenzial bieten, verlangt jedoch
deutlich mehr Kapital, Erfahrung und Planung. Wer Leitungen, Elektrik, Heizung
oder größere Teile der Bausubstanz erneuern muss, trägt ein anderes Risiko als
bei einer einfachen Renovierung.
Deshalb sollten Käufer nicht fragen, wie heruntergekommen eine Wohnung aussieht,
sondern was tatsächlich getan werden muss. Eine optisch unattraktive Immobilie
kann wirtschaftlich interessanter sein als ein auf den ersten Blick gepflegtes
Objekt mit verstecktem Sanierungsbedarf.
Der Einkauf entscheidet über die Rechnung
Vor dem Kauf müssen deshalb sämtliche Kosten möglichst realistisch
zusammengeführt werden. Neben dem Kaufpreis zählen dazu Kaufnebenkosten,
Finanzierung, geplante Arbeiten und eine Reserve für unerwartete Ausgaben.
Diesen Kosten stehen anschließend der mögliche Immobilienwert und bei einer
Vermietung die realistisch erzielbaren Einnahmen gegenüber.
Als erste Orientierung sollte die erwartete Miete die laufenden
Finanzierungskosten möglichst tragen und darüber hinaus Spielraum für Rücklagen
lassen. Gleichzeitig muss ein ausreichender Puffer vorhanden sein. Gerade bei
älteren Objekten können während der Arbeiten Schäden auftauchen, die bei der
ersten Besichtigung nicht erkennbar waren.
Ein häufiger Fehler besteht deshalb darin, eine sanierungsbedürftige Wohnung
automatisch für ein Schnäppchen zu halten. Ein niedriger Kaufpreis hilft wenig,
wenn anschließend wesentlich mehr Geld in das Objekt fließt als erwartet. Der
Preisabschlag muss nicht nur die notwendigen Arbeiten berücksichtigen, sondern
auch Risiken und zusätzlichen Aufwand.
Drei Jahre Leerstand können den Wert nicht auslöschen
Wie eine solche Rechnung aussehen kann, zeigt eine typische leerstehende
Eigentumswohnung. Nach einem Erbfall wurde sie über Jahre nicht weiter genutzt.
Der vorherige Mieter hat deutliche Spuren hinterlassen, Böden und Fenster sind
beschädigt, einzelne Leitungen funktionieren nicht mehr zuverlässig und
insgesamt ist die Wohnung in keinem vermietbaren Zustand.
Für Interessenten wirkt ein solches Objekt zunächst abschreckend. Genau dieser
Zustand kann jedoch Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis schaffen. Lässt sich
vorab zuverlässig ermitteln, welche Arbeiten tatsächlich notwendig sind, kann
ein Käufer die Sanierung gezielt kalkulieren, die Wohnung wieder in einen
zeitgemäßen Zustand versetzen und anschließend vermieten.
Entscheidend bleibt dabei die Ausgangsrechnung. Nicht jeder Leerstand ist eine
Gelegenheit und nicht jede Sanierung lohnt sich. Stimmen jedoch Lage, Kaufpreis,
Renovierungsaufwand und erzielbare Miete zusammen, kann aus einer jahrelang
ungenutzten Wohnung wieder wirtschaftlich sinnvoller Wohnraum werden. Gerade in
angespannten Wohnungsmärkten zeigt sich damit, dass ein Teil des benötigten
Angebots nicht erst neu gebaut werden muss, sondern bereits vorhanden ist und
wieder nutzbar gemacht werden kann.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf
die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und
optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er
begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und
Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein
Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere
Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/
Pressekontakt:
Kalyon Immobilien GmbH
Etem Kalyon
E-Mail: mailto:info@kalyonimmobilien.de
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OTS: Kalyon Immobilien GmbH
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