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Frankfurt am Main (ots) - Die Erbschaft- und Schenkungsteuer hat 2025 einen
neuen Höchstwert erreicht: 21,4 Milliarden Euro, ein Plus von 60,8 Prozent.
Zugleich prüft das Bundesverfassungsgericht, ob Bewertung, Freibeträge und
Steuersätze noch mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Wer ein Haus erbt, hat bis
zum Urteil ein näherliegendes Problem: Den Wert, auf den er Steuern zahlt,
berechnet das Finanzamt nach einem typisierten Verfahren, und der liegt oft über
dem Preis, den ein Käufer zahlen würde. Zwei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs
zeigen, wie sich das korrigieren lässt.
Ein Beispiel aus Preungesheim im Frankfurter Norden: ein Reihenhaus aus den
Sechzigerjahren, die Ölheizung von 1998, das Dach undicht, die Einliegerwohnung
seit Jahren leer. Einige Monate nach der Beerdigung kommt der Bescheid, mit dem
das Finanzamt den Wert des Hauses festlegt: rund 600.000 Euro. Ein Makler hatte
das Haus kurz zuvor besichtigt und wegen des Zustands 480.000 bis 520.000 Euro
für erzielbar gehalten. Für ein Kind, das allein erbt und nicht selbst einzieht,
bedeutet das rund 11.000 Euro mehr Erbschaftsteuer: Nach dem Freibetrag von
400.000 Euro bleiben gut 200.000 Euro steuerpflichtig statt rund 100.000 Euro,
bei einem Steuersatz von 11 Prozent, vereinfacht und ohne weitere Nachlasswerte
gerechnet. Die Steuer wird damit auf Grundlage eines Werts berechnet, den beim
Verkauf niemand zahlen würde.
Zur Einordnung: Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Eckenheim und
Preungesheim nennt der Wohnungsmarktbericht 2025/2026 der Frankfurter
Immobilienbörse (https://www.frankfurt-main.ihk.de/branchenthemen/bau-und-immobi
lienwirtschaft/gremienarbeit-politikberatung/frankfurter-immobilienboerse/publik
ationen-der-frankfurter-immobilienboerse/wohnungsmarktbericht-2020-21-5326544)
bei der IHK Frankfurt am Main eine Spanne von 300.000 bis 825.000 Euro, der
Schwerpunkt liegt bei 495.000 Euro. Der Steuerwert im Beispiel liegt deutlich
über dem regionalen Schwerpunkt, obwohl der sanierungsbedürftige Zustand des
Hauses für einen niedrigeren Marktwert sprechen könnte.
Steuerrekord und eingefrorene Freibeträge
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts vom 26. August 2026
(https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/08/PD26_306_736.html)
wurden 2025 Vermögen von 141,1 Milliarden Euro vererbt und verschenkt. Die
festgesetzte Steuer stieg um 60,8 Prozent auf 21,4 Milliarden Euro. Getrieben
wurde der Rekord vor allem von Übertragungen ab 20 Millionen Euro, auf die mehr
als doppelt so viel Steuer entfiel wie im Vorjahr, sowie von Betriebsvermögen
und Anteilen an Kapitalgesellschaften. Über die Bewertung einzelner Wohnhäuser
sagt der Rekord nichts.
Für normale Erben zählt eine andere Zahl aus derselben Statistik: Das geerbte
Grundvermögen stieg um 20,3 Prozent auf 33,0 Milliarden Euro, während die
persönlichen Freibeträge seit 2009 unverändert sind: 500.000 Euro für Ehegatten,
400.000 Euro für Kinder, in der Regel 200.000 Euro für Enkel. Was darüber liegt,
versteuern Kinder mit 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro und
15 Prozent bis 600.000 Euro. Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt
unter anderem voraus, dass das Kind unverzüglich selbst einzieht und die
Immobilie grundsätzlich zehn Jahre selbst nutzt. Die Befreiung ist auf 200
Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien kann
unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG ein Abschlag von zehn Prozent gelten.
Und dieser Steuerwert ist das eigentliche Problem.
Warum der Steuerwert oft höher ist als der Preis
Das Finanzamt besichtigt das Haus nicht. Es rechnet mit Bodenrichtwerten,
Vergleichspreisen und Faktoren der Gutachterausschüsse und mit pauschalen
Annahmen zu Baukosten, Miete und Nutzungsdauer. Das soll alle Erben gleich
behandeln. Es lässt aber genau die Merkmale außen vor, die den Preis am
stärksten drücken: Sanierungsstau, Leerstand, ein ungünstiger Grundriss, ein
Wegerecht oder eine Baulast.
"Das Finanzamt rechnet nach Schema, und das ist der Zweck der Vorschriften",
sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Dadurch können
Steuerwert und Marktwert weit auseinanderliegen, nach oben wie nach unten. Erben
unterschätzen regelmäßig, dass sie einen niedrigeren Wert selbst nachweisen
müssen."
Zwei Urteile, die Hauserben kennen sollten
Der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Steuergericht, hat in diesem Jahr zwei
Dinge klargestellt.
- Urteil vom 11. März 2026, II R 6/23 (https://www.bundesfinanzhof.de/de/entsche
idung/entscheidungen-online/detail/STRE202610119/) : Zweifel allein helfen
nicht. Wer die Vergleichspreise des Gutachterausschusses nur für zu hoch hält,
ohne konkrete Fehler zu belegen, kommt vor Gericht nicht durch.
- Beschluss vom 4. August 2026, II B 87/25 (https://www.bundesfinanzhof.de/de/en
tscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202610181/) : Ein ordentliches
Gutachten darf nicht beiseitegewischt werden. Ein Erbe hatte für zwei
Grundstücke Gutachten über 210.000 und 305.000 Euro vorgelegt und später für
380.000 und 520.000 Euro verkauft. Das Finanzgericht Düsseldorf verwarf die
Gutachten allein wegen der höheren Kaufpreise. Das geht nicht, entschied der
Bundesfinanzhof. Ein Gericht muss ein solches Gutachten Punkt für Punkt
prüfen, und ein späterer Kaufpreis kann nur einen niedrigeren Wert belegen,
nie einen höheren rechtfertigen. Das Finanzgericht muss den Fall erneut
prüfen. Ob die niedrigeren Gutachtenwerte anerkannt werden, ist noch offen.
Klar ist aber: Ein ordnungsgemäßes Gutachten darf nicht pauschal
zurückgewiesen werden.
So lässt sich der Wert korrigieren
Den Weg dafür öffnet § 198 des Bewertungsgesetzes
(https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html) : Weist der Erbe einen
niedrigeren Wert zum Todestag nach, gilt dieser Wert. In der Regel anerkannt
werden ein Gutachten des Gutachterausschusses, ein Gutachten eines
Sachverständigen, der von einer anerkannten Stelle dafür bestellt oder
zertifiziert ist, oder ein Verkauf zu marktüblichen Bedingungen innerhalb eines
Jahres vor oder nach dem Todestag, wenn sich an den Verhältnissen nichts
Wesentliches geändert hat.
Eine Falle steckt im Verfahren: Der Wert steht in einem eigenen
Feststellungsbescheid, der spätere Steuerbescheid übernimmt ihn nur noch.
Einspruch muss deshalb gegen den Feststellungsbescheid eingelegt werden,
innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe.
"Ein Gutachten, das den Steuerwert korrigieren soll, muss jede Abweichung aus
dem Haus und dem örtlichen Markt herleiten und belegen", so Heid. "Der Beschluss
vom August hilft Erben, weil ein Gericht ein solches Gutachten jetzt Punkt für
Punkt würdigen muss, statt es pauschal beiseitezulegen."
Was in Karlsruhe geprüft wird und was heute gilt
Am 12. Oktober hat das Bundesverfassungsgericht auf Antrag der Bayerischen
Staatsregierung verhandelt, ob die Bewertung von Grundbesitz, die eingefrorenen
Freibeträge und die Steuersätze noch mit dem Grundgesetz vereinbar sind; am 13.
Oktober ging es in einer Verfassungsbeschwerde um die Steuervorteile für
Betriebsvermögen. Wann das Urteil kommt, ist offen, Beobachter rechnen mit
Anfang 2027 und bis dahin gilt das Gesetz unverändert.
Fünf Schritte für Erben
1. Fristen notieren: Entscheidend ist der Feststellungsbescheid über den
Grundbesitzwert, für den Einspruch bleibt ein Monat.
2. Den Zustand am Todestag sichern: Fotos, Mängelprotokolle, Handwerkerangebote,
Mietverträge, Leerstandszeiten. Bewertet wird der Zustand am Todestag. Deshalb
sollten Erben vorhandene Schäden vor größeren Reparaturen sorgfältig
dokumentieren.
3. Die Belastungen aus dem Grundbuch zusammenstellen.
4. Rechnen: Jede 10.000 Euro, um die der Steuerwert sinkt, sparen einem Kind bei
11 Prozent Steuersatz 1.100 Euro. Je größer die Abweichung, desto eher trägt
sich der Nachweis.
5. Den Weg wählen: Gutachten oder zeitnaher Verkauf. Steuerliche
Verfahrensfragen gehören zum Steuerberater, erbrechtliche Fragen zu Anwalt oder
Notar.
Für das Reihenhaus in Preungesheim ist der Zustand am Todestag das stärkste
Argument, solange er dokumentiert ist und am Haus noch nichts verändert wurde.
Die Heid Immobilienbewertung Frankfurt
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/Frankfurt/) unterstützt Erben mit
qualifizierten Verkehrswertgutachten dabei, einen niedrigeren Immobilienwert
gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung Frankfurt am Main
Alte Oper, An d. Welle 4
60316 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 348 735 41
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/183907/6389721
OTS: Heid Immobilienbewertung Frankfurt
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