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Walldorf (ots) - Wer eine Immobilie erbt, muss häufig innerhalb kurzer Zeit
weitreichende finanzielle Entscheidungen treffen. Schon eine Wertabweichung von
zehn Prozent kann dabei einen fünfstelligen Unterschied bedeuten. Umso wichtiger
ist es, den tatsächlichen Immobilienwert zu kennen. Schließlich hängen Verkauf,
Eigennutzung, die Auszahlung von Miterben oder auch die Erbschaftsteuer
maßgeblich von einer realistischen Bewertung ab. Trotzdem verlassen sich viele
Erben auf Online-Rechner, alte Kaufpreise oder grobe Maklerschätzungen.
Bei einer geerbten Immobilie kann eine Abweichung von nur zehn Prozent bereits
einen fünfstelligen Unterschied ausmachen. Wer hier nach Bauchgefühl
entscheidet, riskiert, dauerhaft Geld zu verlieren. Nachfolgend erfahren Sie,
wann ein professionelles Gutachten sinnvoll ist, welche Bewertungsfehler Erben
besonders häufig machen und wie sich finanzielle Nachteile bei Verkauf,
Erbschaftsteuer oder der Aufteilung unter Miterben vermeiden lassen.
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Nach einem Erbfall muss oft innerhalb kurzer Zeit über die Zukunft einer
Immobilie entschieden werden. Gleichzeitig bildet ihr Wert die Grundlage für
zahlreiche finanzielle und steuerliche Fragen. Dabei wird jedoch häufig
übersehen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, ein
gutachterlich ermittelter Verkehrswert und der tatsächlich am Markt erzielbare
Kaufpreis keineswegs identisch sein müssen.
Dennoch greifen viele Erben zunächst auf scheinbar einfache Bewertungsmethoden
zurück. Besonders beliebt sind Online-Rechner, die innerhalb weniger Sekunden
einen Immobilienwert ausgeben. Das Problem besteht jedoch darin, dass diese
Berechnungen den aktuellen Markt widerspiegeln. Für die Erbschaftsteuer zählt
hingegen ausschließlich der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Liegt dieser
bereits Monate oder sogar Jahre zurück, kann eine heutige Onlinebewertung zu
einer erheblichen Fehleinschätzung führen.
Ebenso wenig eignen sich frühere Kaufpreise oder Vergleiche mit
Nachbarimmobilien als verlässliche Grundlage. Der Preis, den Eltern vor
Jahrzehnten gezahlt haben, oder der Verkaufserlös eines ähnlichen Hauses in der
Umgebung lassen kaum Rückschlüsse auf den tatsächlichen Wert der geerbten
Immobilie zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu.
Hinzu kommt, dass auch Maklerschätzungen einen anderen Zweck erfüllen. Sie
sollen vor allem den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einschätzen und
ersetzen deshalb kein Gutachten, das den gemeinen Wert rechtssicher nachweist.
Individuelle Besonderheiten wie Sanierungsbedarf, Baumängel, Wohnrechte oder ein
ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt lassen sich ohnehin erst im Rahmen einer
detaillierten Einzelfallprüfung angemessen berücksichtigen.
Wann sich ein Gutachten steuerlich auszahlen kann
Eine professionelle Wertermittlung spielt insbesondere dann eine wichtige Rolle,
wenn der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert höher ausfällt als der
tatsächliche Marktwert. In diesem Fall eröffnet § 198 Bewertungsgesetz die
Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Allerdings liegt die
Beweislast beim Steuerpflichtigen. Anerkannt werden dafür unter anderem
Gutachten öffentlich bestellter oder entsprechend zertifizierter
Sachverständiger, sofern sie den Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag
nachvollziehbar begründen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein
zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.
Welche finanziellen Auswirkungen bereits vergleichsweise kleine
Bewertungsunterschiede haben können, zeigt ein einfaches Rechenbeispiel. Wird
eine Immobilie mit 700.000 Euro bewertet und steht der volle Freibetrag von
400.000 Euro zur Verfügung, ergibt sich ein steuerpflichtiger Erwerb von 300.000
Euro. Sinkt der anerkannte Immobilienwert dagegen auf 630.000 Euro, reduziert
sich auch die Steuerlast deutlich. Mit steigenden Immobilienwerten oder höheren
Steuersätzen können die finanziellen Unterschiede entsprechend größer ausfallen.
Unabhängig davon sollte außerdem geprüft werden, ob die sogenannte
Familienheim-Befreiung greift. Ziehen Ehepartner oder Kinder die geerbte
Immobilie selbst und dauerhaft ein, kann der Erwerb unter bestimmten
Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Erbschaftsteuer befreit sein.
Besonders wichtig bei mehreren Erben
Komplex wird die Wertermittlung häufig dann, wenn mehrere Personen gemeinsam
erben. Soll ein Miterbe die Immobilie übernehmen, dient der Immobilienwert als
Grundlage für die Auszahlung der übrigen Beteiligten. Da die Interessen dabei
naturgemäß auseinandergehen, entstehen schnell Konflikte über die Höhe des
Verkehrswerts.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe unabhängig von der Größe
seines Erbteils eine Teilungsversteigerung beantragen. Zwar lässt sich ein
solches Verfahren unter Umständen verzögern, dauerhaft verhindern können die
übrigen Beteiligten es jedoch nicht. Wirtschaftlich fällt das Ergebnis häufig
schlechter aus als bei einem einvernehmlichen Verkauf oder einer fairen Einigung
auf Basis einer nachvollziehbaren Wertermittlung.
Ebenso sollten Erben die geltenden Fristen im Blick behalten. Der Erwerb muss
grundsätzlich innerhalb von drei Monaten beim zuständigen
Erbschaftsteuerfinanzamt angezeigt werden. Nach Erlass eines Bescheids bleibt in
der Regel nur ein Monat Zeit, um gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Deshalb
lohnt es sich, Bewertungsfragen möglichst früh zu klären und nicht erst dann,
wenn steuerliche Entscheidungen bereits getroffen wurden oder innerhalb der
Erbengemeinschaft Streit entstanden ist.
Ein qualifiziertes Gutachten ist zwar nicht in jedem Erbfall notwendig. Liegen
jedoch besondere Objektmerkmale vor, bestehen Zweifel an der steuerlichen
Bewertung, sollen Miterben ausgezahlt werden oder steht ein Verkauf bevor, kann
eine fundierte Wertermittlung helfen, finanzielle Nachteile und langwierige
Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und ist auf Immobilienbewertungen
spezialisiert. Unterstützt von einem Team aus öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen, erstellt er jährlich über 6.000 Gutachten,
darunter umfassende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit einem breiten
Kundenstamm, der Banken, Versicherungen, Gerichte, öffentliche Einrichtungen
sowie Privat- und Geschäftskunden umfasst, steht die zuverlässige und
professionelle Bewertung von Immobilien stets im Mittelpunkt. Weitere
Informationen finden Sie unter: Heid Immobilienbewertung
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/) .
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: http://www.heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6371580
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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