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Bonn (ots) -
- Fachleute des HWWI berechnen, wie sich Kaufpreise bis 2035 entwickeln
- Preiszuwächse in 13 Bundesländern, vor allem in Großstädten und ihrem Umland
- Rückgang in ländlichen Gebieten in Ost- und Mitteldeutschland
Die Immobilienpreise in Deutschland haben 2025 leicht angezogen. Dieser Trend
wird sich langfristig noch verstärken: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und
kreisfreien Städte inflationsbereinigt (real) um 0,41 Prozent pro Jahr steigen.
Besonders stark fällt dieser Preisanstieg voraussichtlich in einigen Groß- und
Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen ("Big 7"), in
Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus. Das sind zentrale
Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2026". Die Untersuchung führten die
Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der
Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, wie sich die Kaufpreise für
Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 entwickeln könnten.
Geringe reale Preiszuwächse prognostiziert das HWWI unter anderem für mehrere
Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige
Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Preisrückgänge sind dagegen
in stark ländlich geprägten Regionen in Ost- und Mitteldeutschland sowie in
einigen grenznahen Gebieten zu erwarten.
"Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozio-ökonomische
Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über
die künftige Wertentwicklung entscheidet. Vor allem dort, wo Menschen zuziehen,
Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen gute
Aussichten auf weitere Wertzuwächse. In strukturschwachen und stark ländlichen
Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen deutlich verhaltener ausfallen",
sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank
in Deutschland.
Höchste Kaufpreisanstiege in Schleswig-Holstein, Berlin und Bayern erwartet
Für dreizehn Bundesländer prognostizieren die HWWI-Expert*innen im Durchschnitt
über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen.
Die Ausnahme stellen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit sinkenden
Kaufpreisen außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte dar. Diese Entwicklung
wird vor allem durch die erwarteten starken Bevölkerungsrückgänge in den
ländlichen Regionen getrieben.
Den größten Anstieg der realen Kaufpreise wird unter den Bundesländern
voraussichtlich Schleswig-Holstein erreichen. Dort rechnet das HWWI bis 2035
über alle Regionen mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,8 Prozent. Dem
nördlichsten Bundesland folgen Berlin und Bayern mit knapp über 0,6 Prozent
sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6 Prozent. Für
drei Bundesländer geht die Prognose dagegen von durchschnittlich sinkenden
Kaufpreisen in den kommenden zehn Jahren aus. In Sachsen-Anhalt fallen die
Preise laut Prognose im Durchschnitt über die vierzehn Landkreise und
kreisfreien Städte real um 0,5 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (-0,2
Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt mit
sinkenden realen Kaufpreisen rechnen.
"Entgegen dem Trend erwarteter Preissenkungen dürften sich einige Groß- und
Mittelstädte in diesen drei Bundesländer anders entwickeln. Ein Beispiel dafür
ist Leipzig in Sachsen. Die Stadt führt die Liste der Regionen mit dem größten
Kaufpreisanstieg an. Aber auch Dresden, Erfurt und Potsdam gehören zu diesen
Ausnahmen", sagt Beermann. "Kaufpreise für Wohnungen steigen langfristig vor
allem dort, wo die Prognosen auf ein Wachstum und eine Verjüngung der
Bevölkerung sowie höhere verfügbare Einkommen hinweisen. Ein besonders hoher
prozentualer Anstieg entsteht oft dann, wenn im Vergleich zu anderen Großstädten
die Quadratmeterpreise derzeit noch moderat sind."
Diese Annahmen treffen auf Leipzig zu. Die Bevölkerung soll in der sächsischen
Großstadt laut Prognose bis 2035 um 5,6 Prozent wachsen. Auch die Anzahl der
Personen im erwerbstätigen Alter nimmt jedes Jahr voraussichtlich um 0,5 Prozent
zu und die verfügbaren Einkommen sollen sogar um drei Prozent pro Jahr steigen.
Dabei liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand mit durchschnittlich
3.205 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 noch unter vielen anderen Großstädten
in Deutschland. Das prognostizierte jährliche Preiswachstum beträgt in Leipzig
im Durchschnitt 1,9 Prozent bis 2035 und ist damit der höchste erwartete Anstieg
aller 400 bundesweit untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte.
Die zehn Regionen mit den voraussichtlich höchsten Preisentwicklungen bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in Prozent in deutschen
Landkreisen und kreisfreien Städten
Rang/Stadt/Kreis/Bundesland/Preistrend in %/Preis pro Qm 2025**
1. Leipzig, Stadt/Sachsen/1,90/ 3.205
2. Barnim, Landkreis/Brandenburg/1,49/ 3.048
3. Teltow-Fläming, Landkreis/Brandenburg/1,40/ 3.216
4. Dahme-Spreewald, Landkreis/Brandenburg/1,38/ 3.444
5. Berchtesgadener Land, Landkreis/Bayern/1,32/ 4.339
6. Oberhavel, Landkreis/Brandenburg/1,31/ 3.527
7. Potsdam-Mittelmark, Landkreis/Brandenburg/1,27/ 3.833
8. Segeberg, Landkreis/Schleswig-Holstein/1,26/ 3.240
9. Wetteraukreis, Landkreis/Hessen/1,24/ 3.655
10. Ostallgäu, Landkreis/Bayern/1,22/ 4.191
* Ohne Ferienimmobilien
** Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE
Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI
Innerhalb der Top-10-Regionen mit dem höchsten prognostizierten Preisanstieg bis
2035 befinden sich gleich fünf Landkreise in Brandenburg. Der Landkreis Barnim
folgt - allerdings mit deutlichem Abstand - direkt hinter Spitzenreiter Leipzig
(Sachsen). Im Kreis Barnim rechnet das HWWI mit einem durchschnittlichen
Preiszuwachs von rund 1,5 Prozent pro Jahr bis 2035. Auch in den Landkreisen
Teltow-Fläming (Rang 3), Dahme-Spreewald (4), Oberhavel (6) und
Potsdam-Mittelmark (7) in Brandenburg werden die Preise für Eigentumswohnungen
voraussichtlich überdurchschnittlich ansteigen. Die Top-10-Liste komplettieren
zwei Landkreise in Bayern und jeweils einer in Schleswig-Holstein und Hessen.
Alle Großstädte mit stabilen oder steigenden Quadratmeterpreisen
Das Bundesland Brandenburg ist auch in der Top-10-Liste der Großstädte mit
Potsdam auf Rang sieben prominent vertreten. Die Stadt in direkter Nähe zu
Berlin hat einen erwarteten jährlichen Zuwachs von 0,9 Prozent, weist jedoch
bereits einen sehr hohe Quadratmeterpreise von 5.897 Euro auf.
Den geringsten Kaufpreis in den Top 10 hatte die rheinland-pfälzische Stadt
Ludwigshafen am Rhein, die mit einem berechneten Anstieg von 1,2 Prozent an
zweiter Stelle bei der erwarteten Kaufpreissteigerung steht. Dort haben die
Eigentumswohnungen 2025 im Durchschnitt 2.859 Euro pro Quadratmeter gekostet.
Obwohl die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt über alle Regionen in
Sachsen abnehmen, befinden sich in diesem ostdeutschen Bundesland mit Leipzig
und Dresden gleich zwei Städte, die sich gegen den Schnitt positiv entwickeln.
Sie beide befinden sich sogar unter den zehn Großstädten mit dem größten
prognostizierten Preiszuwachs bis 2035. Das zeigt: Mit Ausnahme der ländlichen
Gebiete werden auch in Sachsen die Immobilienpreise in den kommenden zehn Jahren
zunehmen. Neben Leipzig trifft dies auch auf Dresden zu. Für die sächsische
Metropole prognostizieren die Expert*innen einen Preisanstieg um 1,1 Prozent pro
Jahr, das bedeutet den Platz drei unter den Großstädten.
Top 10 Großstädte mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in Prozent in deutschen
kreisfreien Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen
Rang/Stadt/Bundesland/Preistrend in %/Preis pro Qm 2025**
1. Leipzig/Sachsen/1,90/3.205
2. Ludwigshafen am Rhein, /Rheinland-Pfalz/1,21/2.859
3. Dresden/Sachsen/1,13/3.205
4. Bonn/Nordrhein-Westfalen/0,91/4.114
5. Erlangen/Bayern/0,89/4.472
6. Oldenburg/Niedersachsen/0,88/3.321
7. Potsdam/Brandenburg/0,88/5.897
8. Fürth/Bayern/0,86/3.716
9. Ulm/Baden-Württemberg/0,83/4.228
10. Darmstadt /Hessen/0,81/4.245
Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,
Berechnungen HWWI
Für alle deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostiziert das
HWWI mindestens gleichbleibende, zumeist steigende Preise bis zum Jahr 2035. In
keiner Großstadt ist in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich mit einem
Kaufpreisverlust zu rechnen, im Durchschnitt werden die Preise für
Eigentumswohnungen über alle Großstädte außer den "Big 7" um rund 0,6 Prozent
pro Jahr steigen. Für die Mittelstädte und die sieben größten Städte erwarten
die Expert*innen einen Anstieg um 0,5 Prozent pro Jahr. In den Landkreisen
berechnen sie über alle Regionen im Durchschnitt ein etwas geringeres jährliches
Wachstum von 0,4 Prozent.
"Bei den prognostizierten Preisen handelt es sich um Durchschnittswerte für
ganze Regionen. Wie sich die Preise tatsächlich entwickeln, hängt im Einzelfall
stark von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Nachfrage vor Ort ab. Deshalb
gibt es auch in Bundesländern mit insgesamt verhaltener Entwicklung einzelne
Städte und Regionen mit steigenden Preisen", sagt Beermann. "Wer Wohneigentum
für die eigene Nutzung sucht, kann auch in Märkten mit stagnierenden oder leicht
sinkenden Preisen interessante Angebote finden. Eine schuldenfreie Immobilie
bleibt langfristig ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge."
Kaufpreisprognose mit dem HWWI-Wohnungsmarktmodell
Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise
werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener
Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße,
Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangeboten modelliert.
Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren
wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die
Kaufpreisprognose bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche
reale Preistrend.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,
die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf
Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisprognose wurde unter der Leitung
von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts
(HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und
kreisfreien Städten untersucht.
Pressekontakt:
Postbank
Oliver Rittmaier
+49 228 920 12126
mailto:oliver.rittmaier@db.com
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/6586/6279901
OTS: Postbank
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