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Berlin (ots) - Der Immobilienmarkt in Berlin hat sich seit 2022 spürbar
verändert, ohne zu kippen. Nachfrage gibt es weiterhin, nur die Spielregeln sind
strenger geworden: Käufer vergleichen genauer, Banken prüfen konsequenter und
Preisvorstellungen müssen wieder enger an Finanzierung und Zustand der Immobilie
anschließen. "Die Nachfrage ist da, aber der Preis muss heute von Anfang an
plausibel sein", sagt Immobilienexperte Jesse Feldmann von Lorema Immobilien
(https://www.lorema.de/) .
Genau das ist ein Kernpunkt, der sich in vielen Gesprächen zeigt. Käufer
kalkulieren härter, Banken prüfen strenger, und die Preislogik ist stärker an
Realität gekoppelt. Gleichzeitig bleiben zwei Konstanten bestehen: Wohnraum ist
in Berlin weiterhin begehrt, und die Stadt zieht Menschen nicht nur wegen
Konjunkturkennzahlen an, sondern weil sie als Lebensraum international attraktiv
ist.
Stabil, aber anspruchsvoller: Was sich seit 2022 wirklich verändert hat
Die größte Verschiebung ist weniger die Richtung der Preise als die Mechanik
dahinter. Früher konnten Verkäufer in vielen Lagen nahe am Optimum starten,
selbst wenn der Preis zu hoch war, wurde die Immobilie irgendwann "passend".
Laut Feldmann ist diese Strategie heute riskant: "Man muss relativ nah am
Zielpreis ansetzen. Dann verkauft man auch noch gut. Aber es ist deutlich
schwieriger geworden, Immobilien wirklich gut zu verkaufen."
Damit meint er nicht, dass Verkäufe scheitern, sondern dass der Weg zum
Abschluss professioneller gesteuert werden muss. Wer zu hoch einsteigt, verliert
häufig Zeit, Aufmerksamkeit und am Ende Verhandlungsmacht. Der Markt "bestraft"
Übermut heute schneller, weil Interessenten mehr Vergleichsmöglichkeiten haben
und Finanzierungslimits konsequenter greifen.
Energie ist die zweite Lage
In Berlin kommt ein Faktor dazu, der sich in den letzten Jahren stark nach vorne
geschoben hat: der energetische Zustand. Feldmann formuliert es bewusst
zugespitzt: "Energie ist die zweite Lage geworden." Was früher hauptsächlich ein
formaler Punkt im Verkauf war, beeinflusst heute aktiv die Preisfindung.
Käufer fragen früher und genauer nach: Welche Investitionen stehen an, welche
Kosten kommen realistisch auf mich zu, was bedeutet das für mein Budget. Gerade
bei Bestandsimmobilien wird der energetische Zustand zunehmend mit eingepreist,
ähnlich wie Mikrolage oder Grundrissqualität. Das verändert auch die
Gesprächsführung mit Eigentümern, weil " gefühlte Werte " stärker mit "
rechenbaren Werten " abgeglichen werden müssen.
Berlin ist nicht gleich Berlin: Überhitzte Teilmärkte, Ausweichbewegungen und
neue Preislogik
Ein marktberichtartiger Blick zeigt schnell: Die Entwicklung läuft nicht überall
gleich. In besonders gefragten Kiezen wie Friedrichshain, Mitte oder Schöneberg
waren die Preise lange sehr hoch, weil Nachfrage, Lebensstil und
Finanzierungsmöglichkeiten das getragen haben. Seit dem Zinsanstieg sind genau
diese Teilmärkte spürbar sensibler geworden.
Feldmann beschreibt das an einem konkreten Beispiel aus seiner Praxis: In
Friedrichshain konnte eine vergleichbare Wohnung vor einem Jahr noch deutlich
höher pro Quadratmeter verkauft werden. Heute wird eine bessere Ausstattung
nicht automatisch mit einem höheren Quadratmeterpreis belohnt, weil Käufer
stärker selektieren. Das ist keine Schwäche von Berlin, sondern eine
Normalisierung in überhitzten Segmenten.
Parallel entstehen Ausweichbewegungen: Bezirke, die früher weniger im Fokus
standen, profitieren, weil sie in der Gesamtrechnung attraktiver wirken.
Feldmann nennt hier etwa Lichtenberg, das unter anderem durch die Nähe zum
Ostkreuz und durch Neubauangebote für bestimmte Käufergruppen interessanter
wird. "Irgendwann ist ein Markt gesättigt. Dann entstehen Ausweichmärkte." so
seine Einordnung.
Der größte Hebel beim Verkauf: vermietet oder leerstehend
Ein Punkt, der für Eigentümer in Berlin besonders entscheidend ist, betrifft den
Status der Immobilie. Feldmann sagt es sehr klar: Vermietet zu verkaufen
begrenzt die Zielgruppe, weil dann fast nur Kapitalanleger infrage kommen.
Leerstehend erweitert sich der Käuferkreis deutlich, weil Selbstnutzer und
Kapitalanleger gleichermaßen möglich sind.
Seine Größenordnung ist deutlich: "Bis zu 30 Prozent Unterschied" können
zwischen vermietetem und leerstehendem Verkauf realistisch sein, abhängig vom
Objekt, von der Miete und von der Lage. Diese Differenz ist einer der Gründe,
warum Eigentümer bei Strategiefragen nicht nur auf "Wert " schauen sollten,
sondern auf Marktmechanik: Wer ist mein Käufer, wie finanzierbar ist das, wie
sieht die Nachfrage wirklich aus.
"Timing" ist nicht die Frage, "Planbarkeit" ist die Frage
Fast jeder Eigentümer stellt irgendwann die Frage: Ist jetzt der richtige
Zeitpunkt. Feldmann kennt diese Diskussion seit Jahren und bleibt bewusst
nüchtern: Der Markt ist stabiler, als es Schlagzeilen oft nahelegen. "Seit 2014
höre ich, die Blase platzt. Der Markt war turbulent, aber unterm Strich ist er
stabil. Selbst bei leichten Rückgängen bleibt das Preisniveau hoch."
Sein Punkt ist wichtig: Wer heute verkauft, braucht nicht die perfekte
Glaskugel, sondern ein sauberes Vorgehen, das drei Perspektiven zusammenführt:
1. emotionale Erwartung des Eigentümers,
2. reale Käuferargumente und Absprungkriterien,
3. finanzielle Machbarkeit durch Banken.
Wenn diese drei Ebenen sauber sortiert sind, entsteht eine Vermarktung ohne
Brüche und ohne hektische Preisänderungen " mitten im Lauf ".
Was Lorema in der Praxis anders macht
Lorema Immobilien GmbH positioniert sich dabei nicht als anonymer Großanbieter,
sondern bewusst als persönlicher, partnerschaftlicher Begleiter. Feldmann
beschreibt die Zusammenarbeit als "auf Augenhöhe auf Geschäftsführerebene" und
betont, dass das Unternehmen Zeit in die Vorbereitung investiert, statt nur
schnell zu listen.
Konkret heißt das: nicht nur die Frage " was hält eine Bank für finanzierbar ",
sondern auch " was sagt der Markt wirklich " und wie lassen sich die
Erkenntnisse sinnvoll verbinden. Zusätzlich setzt Lorema auf moderne Prozesse,
inklusive KI-gestützter Elemente in der Wertermittlung, ohne die Erfahrung und
die persönliche Begleitung zu ersetzen. "Wir nehmen uns Zeit für jeden Kunden."
sagt Feldmann. Keine Massenbesichtigungen, sondern Gespräche, die die
Entscheidung tragfähig machen.
Wer in Berlin oder im Umland eine Immobilie verkaufen will, braucht 2026 keine
Alarmstimmung, aber eine klare Strategie. Die Zeit der willkürlichen
Höchstpreise ist vorbei. Entscheidend sind Nähe zum Zielpreis, ein sauberer
Blick auf Energie und Zustand, und die richtige Einordnung von Lage, Mikrolage
und Käuferzielgruppe. Gerade in einem Markt, der sich neu austariert, wird
professionelle Einwertung zur Grundlage für Ruhe, Tempo und Ergebnis.
http://www.lorema.de/
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LOREMA IMMOBILIEN GMBH
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