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Walldorf (ots) - Mit Blick auf das erwartete Urteil des
Bundesverfassungsgerichts und die laufende politische Reformdebatte wächst bei
vielen Immobilieneigentümern die Unsicherheit. Steuerberater und Sachverständige
raten zunehmend zur Prüfung des verbleibenden Zeitfensters.
Die Erbschaftsteuer in Deutschland steht vor dem größten Umbruch seit einem
Jahrzehnt. Das SPD-Reformkonzept "FairErben" liegt seit dem 13. Januar 2026 vor
- bislang als Diskussionspapier, nicht als Gesetzentwurf. Das erwartete Urteil
aus Karlsruhe erhöht den Handlungsdruck für Eigentümer größerer
Immobilienvermögen. Hinzu kommt: Seit Mitte März verhandeln Union und SPD im
Kanzleramt über ein größeres Reformpaket, in dem die Erbschaftsteuer als
mögliches Gegenfinanzierungsinstrument diskutiert wird.
Karlsruhe prüft zentrale Regelungen
Im Hauptverfahren (Aktenzeichen 1 BvR 804/22) prüft das
Bundesverfassungsgericht, ob die weitreichenden Verschonungsregelungen für
Betriebsvermögen mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar sind,
also ob Unternehmensvermögen gegenüber Privatvermögen unzulässig begünstigt
wird. Das Verfahren betrifft Betriebsvermögen. In Fachkreisen gilt ein Urteil
zugunsten der Beschwerde als Auslöser für eine umfassendere Neuordnung der
Erbschaftsteuer - mit Folgen auch für Eigentümer von Privat- und
Immobilienvermögen. Eine Entscheidung wird im Laufe des Jahres 2026 erwartet.
Karlsruhe hatte die Erbschaftsteuer bereits 2006 und 2014 teilweise für
verfassungswidrig erklärt. Beide Entscheidungen führten anschließend zu
grundlegenden Reformen.
Das SPD-Konzept: Lebensfreibetrag statt Zehnjahresregelung
Kernpunkt des SPD-Konzepts ist ein lebenslanger Gesamtfreibetrag von einer
Million Euro pro Erwerber - also pro Erbe oder beschenkter Person, unabhängig
vom Verwandtschaftsgrad. Vorgesehen sind 900.000 Euro für Übertragungen
innerhalb der Familie und weitere 100.000 Euro für Zuwendungen an Dritte.
Die bisherigen persönlichen Freibeträge würden in dieser Form entfallen. Aktuell
gelten 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für
Enkel und 20.000 Euro für entferntere Verwandte und Dritte - jeweils erneut
nutzbar nach zehn Jahren. Genau diese Zehnjahresregelung soll mit der Reform
wegfallen.
Das selbstgenutzte Familienheim soll nach den bisherigen SPD-Plänen weiterhin
steuerfrei übertragen werden und damit zusätzlich zum Lebensfreibetrag
steuerfrei bleiben. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt bislang allerdings noch
nicht vor. Die Unionsfraktion lehnt eine Festlegung vor der Entscheidung aus
Karlsruhe derzeit ab.
Welche Auswirkungen die Reform auf Immobilieneigentümer hätte
Auf den ersten Blick wirkt ein Freibetrag von einer Million Euro pro Erwerber
großzügiger als die heutigen 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Bei genauerer
Betrachtung zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede, abhängig von
Familienkonstellation, Vermögensstruktur und langfristiger Nachfolgeplanung.
Für viele Familien könnte der neue Lebensfreibetrag zunächst sogar eine
Entlastung bedeuten. Kinder könnten künftig insgesamt Vermögenswerte von bis zu
einer Million Euro steuerfrei erhalten. Auch Übertragungen an Lebensgefährten,
entferntere Verwandte oder Freunde würden von heute 20.000 auf 100.000 Euro
steigen. Nach Angaben der SPD soll der weit überwiegende Teil aller Erbschaften
vollständig steuerfrei bleiben.
Deutlich problematischer wäre die Reform dagegen für Eigentümer, die
Immobilienvermögen über mehrere Jahrzehnte schrittweise übertragen wollten. Das
bewährte Modell, alle zehn Jahre den vollen Freibetrag erneut zu nutzen und über
zwei oder drei Jahrzehnte hohe Vermögenswerte steuerfrei zu übertragen, würde
durch den einmaligen Lebensfreibetrag beendet.
Immobilienpreise steigen - Freibeträge seit 2009 unverändert
Besonders relevant wird die Reformdebatte durch die Entwicklung der
Immobilienpreise. Die persönlichen Freibeträge sind seit 2009 unverändert.
Allein zwischen 2010 und 2022 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser
sowie Eigentumswohnungen um rund 94 Prozent, also nahezu eine Verdoppelung. In
Ballungsräumen liegt der Anstieg teils noch höher.
Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und
Zweifamilienhäuser bundesweit bei rund 2.900 Euro, für Eigentumswohnungen bei
rund 3.300 Euro (Angebotspreise laut immowelt, Stand Mai 2026). Der
Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erwartet für
2026 laut seiner Immobilienstudie vom Juni 2025 einen weiteren Preisanstieg bei
selbstgenutzten Wohnimmobilien von rund 3,1 Prozent. In Regionen wie München,
Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg liegen Immobilienwerte inzwischen regelmäßig
oberhalb der Millionengrenze.
Bewertung durch Finanzamt häufig zu hoch
Neben den Freibeträgen rückt zunehmend auch die Bewertung der Immobilien selbst
in den Fokus. Durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen die steuerlichen
Bewertungen mit Wirkung ab 2023 in vielen Fällen deutlich höher aus als zuvor -
insbesondere dort, wo das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet wird. Die
Finanzämter arbeiten dabei mit standardisierten Verfahren und typisierten
Annahmen, meist ohne Vor-Ort-Besichtigung. Individuelle Faktoren wie
Sanierungsstau, bauliche Mängel oder ungünstige Grundrisse bleiben dabei häufig
unberücksichtigt.
"Viele Eigentümer sind überrascht, wie hoch die steuerliche Bewertung ihrer
Immobilie inzwischen ausfällt", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid
Immobilienbewertung. "In Verbindung mit den seit 2009 eingefrorenen Freibeträgen
führt das dazu, dass heute auch Erben mittelgroßer Einfamilienhäuser regelmäßig
hohe Steuern zahlen müssen."
Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nach § 198 Bewertungsgesetz bleibt
nach Einschätzung vieler Fachleute deshalb auch künftig ein wichtiger Hebel. Die
Regelung erlaubt Steuerpflichtigen, gegen die behördliche Wertermittlung einen
niedrigeren Marktwert insbesondere über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/leistungen/verkehrswertgutachten/)
nachzuweisen.
Historische Erfahrung: Vertrauensschutz endet mit dem Urteil
Vor angekündigten Änderungen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht kam es in
der Vergangenheit wiederholt zu vorgezogenen Vermögensübertragungen - etwa vor
der Reform der persönlichen Freibeträge 2009 oder vor den verschärften
Bewertungsregeln zum Jahreswechsel 2022/2023. Hintergrund ist regelmäßig die
Sorge, bestehende Regelungen könnten kurzfristig ihre Wirkung verlieren. Frühere
Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zeigen zudem, dass
Übergangsregelungen nicht selbstverständlich sind und steuerliche Vorteile unter
Umständen schneller entfallen können als erwartet.
"Ob das Bundesverfassungsgericht erneut Übergangsfristen vorsieht oder einzelne
Regelungen sofort außer Kraft setzt, lässt sich derzeit nicht abschätzen", so
Heid. "Eigentümer mit konkreten Übertragungsplänen sollten Vermögens- und
Bewertungsgrundlagen deshalb frühzeitig prüfen und dokumentieren."
Bis ein konkreter Gesetzentwurf vorliegt und parlamentarisch verabschiedet wird,
dürften nach Einschätzung von Steuerrechtlern mindestens zwölf bis achtzehn
Monate vergehen. Für Eigentümer mit konkreten Nachfolgeplanungen bleibt damit
ein überschaubares, aber nutzbares Zeitfenster.
Über Heid Immobilienbewertung
Die Heid Immobilienbewertung zählt zu den führenden Sachverständigenbüros für
Immobilienbewertung in Deutschland. Mit über 220 zertifizierten, öffentlich
bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt das Unternehmen jährlich rund
6.000 fundierte Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche
Auftraggeber. Zum Leistungsspektrum gehören gerichtsfeste Verkehrswertgutachten
ebenso wie Bewertungen für Erbschaft- und Schenkungsteuer, für
Vermögensnachfolge und Schenkungen zu Lebzeiten sowie für Finanzierung und
Beleihung. Die Gutachter sind unter anderem von DEKRA, HypZert, TÜV und DIA
zertifiziert. Gegründet wurde das inhabergeführte Unternehmen 2005 von André
Heid und wird heute von ihm und seiner Frau Katharina Heid geführt. Das
Sachverständigenbüro ist bundesweit für seine Auftraggeber im Einsatz.
Weitere Informationen unter: https://www.heid-immobilienbewertung.de/
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung
Hauptstraße 21
69190 Walldorf
Tel.: +49 800 909 02 82
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Ameline Fauchon
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Tel: +49 15888 647932
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OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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