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Walldorf (ots) - Hohe Investitionen, moderne Technik und sichtbar aufgewertete
Objekte: Für viele Eigentümer, Projektentwickler und Bestandshalter von
Gewerbeimmobilien klingt das zunächst nach einer sicheren Wertsteigerung. Genau
hier liegt jedoch oft ein folgenschwerer Irrtum, denn der Markt honoriert nicht
jede Sanierung. Warum also rechnen sich viele Maßnahmen am Ende nicht und worauf
kommt es stattdessen an?
Die Ausgangslage wirkt auf den ersten Blick plausibel: Wer viel in eine
Gewerbeimmobilie investiert, erwartet auch einen höheren Wert. Eine Prämisse,
nach der noch immer viele Marktteilnehmer handeln. Sie sanieren, modernisieren
und erneuern - in der Annahme, dass der Verkehrswert der Immobilie dadurch
automatisch steigt. Bei genauerem Hinsehen zeigt sich jedoch eine gefährliche
Lücke zwischen Aufwand und Ergebnis. Denn der Immobilienmarkt bewertet nicht,
wie viel Geld investiert wurde, sondern welchen nachhaltigen Ertrag und welchen
realistischen Marktpreis eine Immobilie tatsächlich erzielen kann. "Investierte
Sanierungskosten erhöhen den Verkehrswert einer Immobilie nicht automatisch. Wer
das erst nach Abschluss der Maßnahmen erkennt, hat ein strukturelles
wirtschaftliches Problem", warnt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien
GmbH.
"Konkret bedeutet das: Kapital wird gebunden, ohne dass sich die Marktposition
oder die Rendite der Immobilie entsprechend verbessert. Wir können daher nur
davon abraten, teure Sanierungen zu planen, ohne vorher zu prüfen, ob daraus
überhaupt höhere Mieten, geringerer Leerstand oder bessere Verkaufspreise
entstehen", fügt er hinzu. Die Heid Immobilien GmbH erlebt derartige Fälle
jedoch beinahe täglich. Das Unternehmen führt bundesweit jährlich mehr als 6.000
Immobilienbewertungen durch, beschäftigt mehr als 220 zertifizierte Gutachter an
über 50 Standorten in Deutschland und analysiert regelmäßig, wie sich
Sanierungsmaßnahmen tatsächlich auf den Verkehrswert auswirken. Gemeinsam mit
der Heid Immobilienbewertung, die sich seit mehr als drei Jahrzehnten auf
belastbare und rechtssichere Wertermittlungen spezialisiert hat, verfügt das
Unternehmen über umfangreiche Erfahrungswerte aus der Bewertung
unterschiedlichster Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die dabei gewonnenen Daten
liefern wertvolle Einblicke in die Frage, welche Investitionen den
Immobilienwert tatsächlich steigern und welche Maßnahmen häufig hinter den
Erwartungen zurückbleiben. Worauf es dabei ankommt und welche Fehler besonders
teuer werden, verrät André Heid hier.
Der Markt bezahlt Nutzen, nicht Rechnungen
Der zentrale Denkfehler vieler Eigentümer ist schnell benannt:
Investitionskosten werden mit Wertsteigerung gleichgesetzt. Demgegenüber
bewertet der Markt Immobilien aber auf Grundlage des nachhaltig erzielbaren
Ertrags oder des objektiv ableitbaren Sachwerts - also des Werts, der sich aus
Gebäude und Grundstück sachlich herleiten lässt. Entscheidend sind
Zahlungsbereitschaft, Nachfrage und Ertragskraft. Anders gesagt: Der Markt
bezahlt keine Rechnungen, sondern wirtschaftlichen Nutzen und nachhaltige
Ertragsfähigkeit.
Eine hochwertige Sanierung erhöht den Verkehrswert daher nur dann, wenn daraus
tatsächlich höhere Zahlungsströme, eine bessere Marktposition oder eine stärkere
Nachfrage entstehen. Fehlt dieser messbare Mehrertrag, bleibt die Investition
wirtschaftlich oft hinter den Erwartungen zurück. In der Praxis zeigt sich genau
das immer wieder: Die Immobilie wirkt moderner, technisch besser und optisch
aufgewertet, wirtschaftlich aber bleibt der Effekt gering.
Energetische Modernisierung ohne ausreichenden Mehrwert
Besonders häufig zeigt sich dieses Muster bei energetischen Maßnahmen. Neue
Dämmung, moderne Heizungsanlagen oder neue Fenster verursachen oft
Investitionskosten im sechsstelligen Bereich. Zwar verbessert sich dadurch
häufig die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes, etwa von EPC-Klasse D auf
EPC-Klasse B. Ein solcher technischer Fortschritt ist aber nicht automatisch mit
einem höheren Marktwert gleichzusetzen.
Der Grund ist einfach: Bestehen langfristige Mietverträge mit festen
Nettokaltmieten, lassen sich die zusätzlichen Kosten oft nicht über höhere
Mieteinnahmen ausgleichen. Die sinkenden Energiekosten kommen in solchen Fällen
überwiegend dem Mieter zugute, nicht dem Eigentümer. Hinzu kommt, dass an vielen
Standorten die Nachfrage von Mietern fehlt, die für energetische Verbesserungen
deutlich höhere Mieten zahlen würden.
Over-Improvement: Wenn die Lage Grenzen setzt
Ein weiteres Problem entsteht, wenn Eigentümer in wirtschaftlich schwächeren
Lagen einen Standard schaffen, den der Markt nicht trägt. So führen
Premium-Sanierungen in B- und C-Lagen häufig nicht zu den erwarteten
Wertsteigerungen. Hochwertige Böden, exklusive Küchen oder aufwendige
Designausstattungen ändern nichts am grundlegenden Preisniveau eines Standorts.
In der Fachsprache wird dieses Phänomen als Over-Improvement bezeichnet. Gemeint
ist damit eine Investition in einen Ausstattungsstandard, den der Markt
wirtschaftlich nicht refinanzieren kann. Weder Mieter noch Käufer zahlen
automatisch mehr, nur weil eine Immobilie technisch oder optisch hochwertiger
ausgestattet ist. Maßgeblich bleibt die Standortqualität. "Der Markt
interessiert sich weder für persönliche Vorstellungen noch für emotionale
Bindung an ein Objekt, sondern ausschließlich für Zahlungsbereitschaft,
Nachfrage und Ertragskraft", betont André Heid.
Sanierung im laufenden Betrieb - oft teurer als gedacht
Hinzu kommen Risiken, die in der Planung häufig unterschätzt werden.
Gewerbeimmobilien werden oft während bestehender Mietverhältnisse saniert.
Baumaßnahmen im laufenden Betrieb bringen jedoch fast immer Belastungen mit
sich: Baulärm, eingeschränkte Nutzbarkeit und Störungen im Alltag der Mieter.
Mietminderungen, Kompensationsforderungen, Mietausfälle oder temporäre
Leerstände sind in solchen Situationen keine Ausnahme. Kommt es während der
Bauphase zu längeren Einschränkungen, verlängern Bestandsmieter ihre Verträge
mitunter nicht. Dann wächst der wirtschaftliche Schaden weiter. In der
Gutachterpraxis der Heid Immobilien GmbH gibt es Fälle, in denen die Folgekosten
aus Leerstand, Entschädigungen und Ausfällen höher waren als die eigentlichen
Baukosten. "Viele Eigentümer unterschätzen, dass nicht die Handwerkerrechnung
das größte Risiko darstellt, sondern die wirtschaftlichen Nebenwirkungen der
Maßnahme. Die Folgeschäden aus Mietausfällen und Entschädigungen können die
eigentlichen Baukosten weit übersteigen", verrät André Heid.
Der teuerste Fehler: fehlende Vorab-Bewertung
Der häufigste und zugleich teuerste Fehler liegt allerdings vor dem ersten
Handgriff: Es fehlt die unabhängige Wirtschaftlichkeitsanalyse. Viele Eigentümer
starten Maßnahmen, ohne den aktuellen Verkehrswert und den realistisch
erzielbaren Zielwert nach der Sanierung zu prüfen. Ohne diese
Vorher-Nachher-Bewertung bleibt unklar, ob die geplante Investition überhaupt
sinnvoll ist.
Wie gravierend das sein kann, zeigt ein einfaches Beispiel: Steigt eine
Immobilie nach der Sanierung nur um 15 Prozent im Wert, während zugleich 35
Prozent des ursprünglichen Objektwertes investiert wurden, entsteht ein
strukturelles wirtschaftliches Problem. Genau deshalb braucht jede größere
Investition in eine Bestandsimmobilie eine belastbare Grundlage. Dazu gehören
der aktuelle Verkehrswert, der realistisch erreichbare Marktwert nach Abschluss
der Maßnahme, reale Vergleichstransaktionen sowie marktfähige Miet- und
Kaufpreise.
Zusätzlich muss berechnet werden, welchen Return on Investment die Sanierung
erzielt und in welchem Zeitraum sie sich amortisieren kann. Return on Investment
bezeichnet dabei den wirtschaftlichen Rückfluss einer Investition, also das
Verhältnis zwischen eingesetztem Kapital und erzieltem Ertrag. "Die Aufgabe
eines Immobiliengutachters besteht darin, den tatsächlichen Marktwert sichtbar
zu machen - nicht den gewünschten Wert eines Eigentümers zu bestätigen. Wer vor
einer Sanierung keine unabhängige Bewertung einholt, trifft keine
unternehmerische Entscheidung, sondern eine emotionale", erläutert André Heid.
Fazit: Wirtschaftlich sinnvolle Sanierungen beginnen mit der Analyse
Sanierungen können sehr wohl wirtschaftlich erfolgreich sein. Voraussetzung ist
allerdings, dass sie auf einer fundierten Markt- und Wertanalyse basieren. Nicht
die Höhe der Investition entscheidet über den Erfolg, sondern die Frage, ob der
Markt bereit ist, den daraus entstehenden Mehrwert tatsächlich zu bezahlen. Wer
diesen Grundsatz beherzigt, schützt Kapital, vermeidet Fehlinvestitionen und
trifft fundierte Entscheidungen. Genau darin liegt der Unterschied zwischen
einer kostspieligen Maßnahme und einer wirtschaftlich tragfähigen Investition.
Die Heid Immobilien GmbH unterstützt dabei mit Verkehrswertgutachten,
Wirtschaftlichkeitsanalysen und Bewertungen für Investitionsentscheidungen im
Gewerbeimmobilienbereich - immer auf Basis realer Marktbedingungen, nicht
subjektiver Erwartungen. "Sanierungen sind kein Selbstzweck. Wer wirtschaftlich
denkt, investiert nur dort, wo der Markt den Mehrwert auch tatsächlich
honoriert, und holt sich dafür die Expertise, die er braucht", so André Heid
abschließend.
Sie wollen eine professionelle Wirtschaftlichkeitsanalyse durchführen lassen und
Ihr Sanierungsvorhaben damit auf belastbarer Basis umsetzen? Dann vereinbaren
Sie direkt einen Termin mit einem Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH
(https://www.heid-immobilienbewertung.de) !
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Web: https://www.heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6287325
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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