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Bonn (ots) - HWWI berechnet, wo sich gute Investitionschancen finden lassen
In 284 von 400 Regionen vergünstigte sich der Wohnungskauf im Vergleich zur
Miete
51 Regionen sind für Immobilieninvestitionen besonders interessant
Die Bedingungen für Kaufende von Eigentumswohnungen aus dem Bestand haben sich
hierzulande verbessert: 51 von 400 Regionen in Deutschland bieten derzeit sehr
gute Investitionschancen, das sind elf mehr als noch 2024. In den vorteilhaften
Regionen kommen zwei Faktoren zusammen: Erstens besteht hier die Aussicht auf
deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen, also
inflationsbereinigten, Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 Prozent oder mehr
pro Jahr. Zweitens ist in diesen Landkreisen und Städten das Preisniveau für
Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2025 lagen die Kaufpreise bei
weniger als 25 Jahresnettokaltmieten. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie
"Postbank Wohnatlas 2026". Die Untersuchung führten die Expert*innen des
Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Der Immobilienkauf vergünstigte sich im vergangenen Jahr gegenüber der
Mietzahlung in 284 von 400 Regionen in Deutschland. Die Nettokaltmieten stiegen
2025 im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber dem
Vorjahr inflationsbereinigt um 2,2 Prozent an. Der Kauf einer Eigentumswohnung
im Bestand kostete real jedoch nur rund 0,6 Prozent mehr als 2024. Diese
Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie
viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand
zu zahlen wären. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lag
dieser Wert im Jahr 2025 bei 24,4. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch
auf einen bundesweiten Durchschnitt von 24,8.
Immobilienexperte Beermann erläutert: "Eine Wohnung zu kaufen ist gemessen an
den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger
geworden. Denn dort ist die Miete stärker gestiegen als die Kaufpreise. Wer eine
Eigentumswohnung selbst nutzt, statt zur Miete zu wohnen, erzielt früher eine
Rendite."
Besonders deutlich verringerte sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete
in den sieben größten deutschen Städten (Big 7). Dort sank der Vervielfältiger
2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten. In
den übrigen Großstädten fiel das Minus mit 0,4 etwas moderater aus. Besonders
gering war der Rückgang mit 0,2 Jahresnettokaltmieten in den Mittelstädten. In
den Landkreisen mussten Kaufende durchschnittlich 0,5 Jahresnettokaltmieten
weniger als im Vorjahr für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufwenden.
"Besonders in Metropol- und Ferienregionen sind die Preise für
Eigentumswohnungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Dem Postbank Wohnatlas zur
Folge können sich Investitionen in Eigentumswohnungen jedoch auch dann noch
lohnen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: verhältnismäßig moderate Kaufpreise
im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale
Wertsteigerungen", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der
Privatkundenbank in Deutschland.
Ferienregionen an der Nordsee: Differenz zwischen Kauf und Miete besonders hoch
Wie groß der Unterschied zwischen der jeweiligen Nettokaltmiete und dem
Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist, kann regional sehr unterschiedlich
sein. Im Durchschnitt der sieben Landkreise des Feriengebietes Nordseeküste
liegt der Kaufpreis bei 42,1 Jahresnettokaltmieten. Allerdings stellte das HWWI
dort in seinen Berechnungen auch den größten Rückgang fest: 2024 mussten
Kaufende noch zwei Jahresnettokaltmieten mehr für eine Eigentumswohnung
ausgeben. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im
Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören.
Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten
aufbringen - so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Auch hier war jedoch
ein Rückgang um acht Nettokaltmieten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen.
Die niedersächsischen Landkreise Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und
Baltrum sowie Leer weisen im deutschlandweiten Vergleich ebenfalls sehr hohe
Vervielfältiger von 54,5 bzw. 44,2 auf. Der Landkreis Leer mit der Urlaubsinsel
Borkum, ist neu in die Top 3 aufgestiegen. Hier stieg der Vervielfältiger im
Gegensatz zu fast allen anderen Regionen mit hohen Werten leicht im Vergleich
zum Vorjahr.
In der Liste mit den höchsten Vervielfältigern Deutschlands folgen nach den
Nordsee-Regionen auch viele Landkreise an der Ostseeküste. Im Landkreis
Vorpommern-Rügen müssen Kaufende das 43,4-fache einer Jahresnettokaltmiete für
eine Wohnung ausgeben - der vierthöchste Wert bundesweit. Die Landkreise Rostock
und Vorpommern-Greifswald gehören ebenfalls zu den im Vergleich zur Miete
teuersten zehn Wohnungskauf-Regionen. Im Schnitt über alle acht
Ostsee-Ferienregionen liegt der Wert aktuell bei 34,8 und sank damit um eine
Jahresnettokaltmiete im Vergleich zu 2024.
Eine weitere teure Region sind die elf Landkreise des Alpenraums mit einem
durchschnittlichen Vervielfältiger von 31,9. Am größten ist die Differenz
zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine
Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 40,8 Jahresnettokaltmieten.
"Der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger sollte immer
sorgfältig geprüft werden. Denn er birgt das Risiko, dass künftige erwartete
Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim
Wiederverkauf Verluste entstehen, wenn die Erwartungen nicht realisiert werden",
sagt Beermann.
Die 51 Regionen mit sehr guten Investitionschancen im Überblick
Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit vergleichsweise moderaten
Vervielfältigern unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale
Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten derzeit 51
Regionen. Diese Gebiete mit sehr attraktiven Investitionschancen verteilen sich
auf neun Bundesländer. Mit Ausnahme von drei Regionen in Brandenburg und drei
Regionen in Thüringen liegen alle Regionen in den westlichen Bundesländern.
Sieben Regionen liegen in Schleswig-Holstein, vier in Niedersachsen, sechs in
Nordrhein-Westfalen, neun in Hessen, drei in Rheinland-Pfalz, zehn in
Baden-Württemberg und fünf in Bayern. Außerdem zählt Bremen in diesem Jahr zu
den Regionen mit hohen Investitionschancen. 23 der 51 Regionen schließen direkt
an eine der Big 7 Metropolen an. Im Hamburger Umland bieten alle sechs direkt
angrenzenden Landkreise sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es
fünf. Je vier Regionen mit Top-Investitionschancen befinden sich im Umland von
Köln und Frankfurt. Drei Landkreise aus den Top 51 grenzen an Berlin, zwei an
Düsseldorf. Nur im Münchner Umland befinden sich keine Regionen, für die das
HWWI sehr hohe Investitionschancen prognostiziert.
Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen
Nettokaltmiete legt, findet unter den 51 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem
besonders niedrigen Vervielfältiger bis 23. An der Spitze liegt der
Wartburgkreis in Thüringen: Hier ist der Wert mit 17,5 besonders niedrig,
gleichzeitig erwarten die Fachleute des HWWI einen realen Anstieg der Kaufpreise
bis 2035 um 0,9 Prozent pro Jahr. Zwei weitere hoch attraktive Regionen für
Kaufinteressierte sind die Städte Neumünster (Schleswig-Holstein) und Wuppertal
(Nordrhein-Westfalen) mit Vervielfältigern von 19 bzw. 20,7 und einem
prognostizierten Preiswachstum von mehr als 0,6 Prozent pro Jahr (siehe
Tabelle). Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den
niedrigsten Vervielfältigern der Top-51-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit
1,4 Prozent pro Jahr im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald. Auch in der
Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), dem Landkreis Groß-Gerau sowie
Offenbach (Hessen) und dem Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen liegt das
erwartete Kaufpreiswachstum bei mehr als einem Prozent pro Jahr.
Diese zwölf Regionen bieten besonders niedrige Vervielfältiger und eine sehr
positive Wertentwicklung
Vervielfältiger 2025* <= 23 und prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 - 2035**
von mindestens 0,6 Prozent
Rang/Stadt/Kreis/Bundesland/Vervielfältiger/Preistrend
1/Wartburgkreis, Landkreis / Thüringen/17,5/0,9 %
2/Neumünster, Stadt / Schleswig-Holstein/19,0/0,7 %
3/Wuppertal, Stadt/Nordrhein-Westfalen/20,7/0,6 %
4/Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt/Rheinland-Pfalz/20,7/1,2 %
5/Bremen, Stadt/Bremen/21,3/0,7 %
6/Dahme-Spreewald, Landkreis/Brandenburg/22,7/1,4 %
7/Groß-Gerau, Landkreis/Hessen/22,7/1,2 %
8/Offenbach, Landkreis/Hessen/22,8/1,2 %
9/Stade, Landkreis/Niedersachsen/22,9/0,9 %
10/Göppingen, Landkreis/Baden-Württemberg/23,0/0,9 %
11/Rhein-Erft-Kreis, Landkreis/Nordrhein-Westfalen/23,0/1,1 %
12/Pforzheim, kreisfreie Stadt/Baden-Württemberg/23,0/0,8 %
* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE
Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI
Unter den verbleibenden 39 Regionen der Top 51 stechen weitere zwölf Gebiete mit
einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr hervor.
Mit vier Regionen ist das Bundesland Baden-Württemberg besonders oft in diesem
Ranking vertreten, Schleswig-Holstein stellt drei Landkreise. Mit Barnim und
Oberhavel führen gleich zwei Landkreise aus Brandenburg das Ranking an. Barnim
im Speckgürtel von Berlin verzeichnet dabei mit einem realen Zuwachs von 1,5
Prozent pro Jahr bis 2035 den höchsten Preisanstieg dieser zwölf Regionen mit
Vervielfältigern zwischen 23 und 25. In den Landkreisen Oberhavel (Brandenburg)
sowie Segeberg (Schleswig-Holstein) prognostiziert das HWWI einen jährlichen
Anstieg der Kaufpreise um 1,3 Prozent. Die beiden anderen
schleswig-holsteinischen Kreise Stormarn und Pinneberg folgen mit einem
Preistrend von 1,2 Prozent pro Jahr - beide liegen im Umkreis der Metropole
Hamburg.
Diese 12 Regionen bieten noch niedrige Vervielfältiger bei einer besonders
positiven Wertentwicklung
Vervielfältiger 2025* > 23 und <= 25 und prognostiziertes Kaufpreis-Plus 2025 -
2035** von mindestens 1,0 Prozent
Rang/Stadt/Kreis/Bundesland/Vervielfältiger/Preistrend
1/Barnim, Landkreis/Brandenburg/24,0/1,5 %
2/Oberhavel, Landkreis/Brandenburg/24,5/1,3 %
3/Segeberg, Landkreis/Schleswig-Holstein/23,3/1,3 %
4/Stormarn, Landkreis/Schleswig-Holstein/24,2/1,2 %
5/Pinneberg, Landkreis/Schleswig-Holstein/23,6/1,2 %
6/Kaufbeuren, kreisfreie Stadt/Bayern/24,5/1,2 %
7/Main-Taunus-Kreis, Landkreis/Hessen/24,9/1,2 %
8/Böblingen, Landkreis/Baden-Württemberg/24,2/1,2 %
9/Ludwigsburg, Landkreis/Baden-Württemberg/24,2/1,1 %
10/Rems-Murr-Kreis, Landkreis/Baden-Württemberg/24,1/1,1 %
11/Esslingen, Landkreis/Baden-Württemberg/24,8/1,1 %
12/Flensburg, Stadt/Schleswig-Holstein/23,5/1,0 %
* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete
** in Prozent pro Jahr (real)
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE
Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI
"Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte
Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer
Immobilieninvestition", sagt Beermann. "Für Selbstnutzende weist ein hoher
regionaler Wert darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur
Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investierende gilt: Je höher
der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die
anfänglich zu erwartende Mietrendite aus."
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,
die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf
Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil
des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß,
Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die
Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien
Städten untersucht.
Pressekontakt:
Postbank
Oliver Rittmaier
+49 228 920 12126
mailto:oliver.rittmaier@db.com
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