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Delmenhorst (ots) - Der erste Fix-und-Flip-Deal wirkt für viele Einsteiger
überschaubar: kaufen, aufwerten, verkaufen. Doch höhere Zinsen, vorsichtigere
Banken und kritischere Käufer lassen heute weniger Spielraum für
Fehlentscheidungen. Umso wichtiger ist es, bereits vor dem Ankauf genau zu
prüfen, ob Markt, Käufergruppe und Kalkulation tatsächlich zusammenpassen.
Welche Kriterien sollten Einsteiger also kennen, bevor sie sich für eine
Immobilie entscheiden?
Eine günstige Immobilie entdecken, gezielt aufwerten und anschließend mit Gewinn
verkaufen: Was einfach klingt, ist in der Praxis ein eigenständiges
Handelsgeschäft. Denn während Buy-and-hold auf langfristiges Halten und
Vermieten ausgerichtet ist, muss beim Fix und Flip die spätere
Verkaufsperspektive von Anfang an mitgedacht werden. Wer seinen ersten Deal
dennoch wie einen Testlauf behandelt, kann schnell teuer dafür bezahlen. Stellt
sich erst nach dem Kauf heraus, dass die Aufwertung mehr kostet als geplant, der
kalkulierte Verkaufspreis nicht erreichbar ist oder die Nachfrage für das Objekt
fehlt, lässt sich die ursprüngliche Entscheidung nur schwer korrigieren. Gerade
für berufstätige Investoren ist das problematisch: Ein ungeeignetes Objekt
bindet nicht nur Kapital und Liquidität, sondern auch Zeit und Aufmerksamkeit,
die neben dem Hauptberuf ohnehin begrenzt sind. "Die teuersten Fehler beim
ersten Fix-and-Flip-Deal entstehen meist, bevor überhaupt renoviert wird. Wer
eine Immobilie kauft, ohne Verkaufspreis, Käufergruppe und Gesamtkosten
belastbar geprüft zu haben, versucht anschließend, einen Fehler zu reparieren,
der beim Ankauf entstanden ist", warnt Oliver Fischer.
"Ein guter erster Deal beginnt mit klaren Kriterien: Wer seinen Markt kennt, die
spätere Käufergruppe versteht und vor dem Ankauf sauber kalkuliert, schafft die
Grundlage dafür, Risiken von Anfang an zu begrenzen", erklärt Oliver Fischer
weiter. Der Experte für Immobilienhandel und Fix und Flip verfügt über mehr als
40 Jahre Markterfahrung und. Dank dieser hat er bereits weit über 3.000
Immobilieneinheiten gekauft, aufbereitet, aufgeteilt oder verkauft und bereits
mehr als 2.800 Teilnehmer beim Einstieg und Aufbau im Immobilienhandel
begleitet. Mit seinem Ansatz über fixundflip.de vermittelt Oliver Fischer ein
strukturiertes Vorgehen für den Ankauf. Denn auch die vermeintliche Absicherung
"Notfalls vermiete ich eben" ersetzt keine belastbare Verkaufsperspektive:
Langfristige Vermietung und kurzfristiger Immobilienhandel stellen
unterschiedliche Anforderungen an Kapital, Timing und Zielgruppe. Statt eine
vermeintlich günstige Immobilie zu kaufen und anschließend nach einer Lösung zu
suchen, sollen Markt, Käufergruppe, Kalkulation und Verkaufsperspektive bereits
vor dem Ankauf geprüft werden. Worauf es dabei konkret ankommt, zeigt Oliver
Fischer anhand der folgenden Punkte.
Warum ein klarer Fokus-Markt vor Fehlkäufen schützt
Der erste Schritt führt nicht zur Immobilie, sondern zum Markt. Einsteiger, die
gleichzeitig in verschiedenen Städten, Lagen und Objektklassen suchen, müssen
immer wieder neue Preise, Nachfrageverhältnisse und Besonderheiten einschätzen.
"Gerade beim ersten Deal ist es wichtiger, einen Markt wirklich zu verstehen,
als möglichst viele Immobilien zu sehen. Wer Preise, Nachfrage und Käufer in
einem klar abgegrenzten Gebiet kennt, kann wesentlich besser beurteilen, ob ein
vermeintliches Schnäppchen tatsächlich ein guter Ankauf ist", erklärt Oliver
Fischer.
Sinnvoll ist deshalb ein klar definierter Fokus-Markt, den der Investor
kontinuierlich beobachtet und analysiert. Dabei reicht es nicht, lediglich
aktuelle Immobilieninserate zu vergleichen. Entscheidend ist, ein realistisches
Verständnis dafür zu entwickeln, welche Preise tatsächlich durchsetzbar sind und
welche Objekte von Käufern nachgefragt werden. Dafür müssen Angebot, Nachfrage
und realisierte Verkäufe gemeinsam betrachtet werden. Ein vermeintlich günstiger
Einkauf verliert schließlich schnell an Attraktivität, wenn der kalkulierte
Verkaufspreis am Markt nicht erreichbar ist.
Ein klarer regionaler Fokus bringt zudem operative Vorteile. Mit der Zeit
entstehen wiederkehrende Kontakte zu Maklern, Handwerkern und anderen
Marktteilnehmern, Informationen lassen sich schneller einordnen und potenzielle
Objekte können teilweise auch außerhalb öffentlicher Portale sichtbar werden.
Statt bei jedem neuen Angebot wieder bei null anzufangen, baut der Investor so
schrittweise einen Wissens- und Erfahrungsvorsprung in seinem Markt auf. Dieser
bildet die Grundlage, um Ankaufsmöglichkeiten schneller einzuordnen und
ungeeignete Objekte frühzeitig auszusortieren.
Die Käufernachfrage gibt die Richtung vor
Ist der Fokus-Markt definiert, folgt die entscheidende Perspektivverschiebung:
Nicht das Objekt gibt den Deal vor, sondern die Nachfrage. Noch bevor ein
Investor über Renovierungsdetails nachdenkt, sollte deshalb klar sein, wer die
Immobilie nach der Aufwertung kaufen soll. Oliver Fischer spricht in diesem
Zusammenhang von einer "wartenden Käuferschicht" - also einer erkennbaren
Nachfragegruppe, die bestimmte Immobilienarten, Lagen und Ausstattungszustände
sucht. Gerade private Käufer bevorzugen häufig fertige, renovierte oder
modernisierte Immobilien, weil sie Sanierungsrisiken, Handwerkerkoordination und
zahlreiche Materialentscheidungen nicht selbst übernehmen möchten. Daraus ergibt
sich für den Händler ein konkreter Auftrag: Er muss ein Objekt finden, das sich
mit überschaubaren Maßnahmen in ein Produkt verwandeln lässt, das diese
Nachfrage trifft. Dabei geht es nicht nur um die grobe Zielgruppe, sondern auch
um deren Zahlungsbereitschaft, typische Entscheidungswege und die Frage, welche
Eigenschaften eine Immobilie überhaupt verkaufsfähig machen.
Statt also nach dem Ankauf zu überlegen, wie sich eine Immobilie vermarkten
lässt, wird die gewünschte Käufergruppe zum Ausgangspunkt der Entwicklung. "Die
entscheidende Frage lautet nicht: Was könnte ich aus diesem Objekt machen?
Sondern: Welches Ergebnis sucht der Käufer in genau diesem Markt - und kann ich
es wirtschaftlich herstellen?", erklärt Oliver Fischer. Diese Rückwärtslogik
schafft klare Kriterien dafür, welche Objekte überhaupt infrage kommen und
welche Aufwertung für die jeweilige Käufergruppe sinnvoll ist.
Warum der Deal auch konservativ gerechnet funktionieren muss
Selbst ein Objekt in der richtigen Lage für eine erkennbare Käufergruppe wird
erst durch die Zahlen zum tragfähigen Deal. Dafür braucht es eine vollständige
Kalkulation, die den gesamten Projektverlauf realistisch abbildet - vom
Einkaufspreis über die Erwerbsnebenkosten und die geplante Aufwertung bis hin zu
Finanzierung, Haltedauer und einem belastbar hergeleiteten Verkaufserlös. Zu den
Erwerbsnebenkosten zählen typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar- und
Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Ebenso sorgfältig sollte
der spätere Verkaufspreis angesetzt werden: Ein optimistischer Zielwert reicht
nicht aus, vielmehr muss sich die Kalkulation an nachvollziehbaren
Marktverhältnissen und der tatsächlichen Nachfrage im definierten Käufersegment
orientieren.
Wie tragfähig diese Rechnung tatsächlich ist, zeigt sich allerdings erst dann,
wenn das Projekt nicht exakt nach Plan verläuft. Verzögert sich beispielsweise
der Verkauf, verlängert sich auch die Haltedauer und damit können zusätzliche
Finanzierungskosten entstehen. Fallen zugleich die Aufwertungskosten höher aus
als erwartet oder lässt sich der kalkulierte Verkaufspreis nicht vollständig
erzielen, schrumpft der ursprünglich eingeplante Spielraum schnell. Eine
belastbare Kalkulation sollte solche Abweichungen deshalb von Anfang an
mitdenken. Gleiches gilt für objektspezifische Faktoren wie bestehende
Mietverhältnisse oder den energetischen und technischen Zustand einer Immobilie,
sofern diese die Wirtschaftlichkeit beeinflussen. Gesetzliche und energetische
Anforderungen sollten dabei fachlich geprüft und steuerliche Fragen zur
möglichen gewerblichen Einordnung individuell mit einem Steuerberater geklärt
werden.
Struktur statt Bauchgefühl beim ersten Deal
Auch eine sorgfältige Vorbereitung bedeutet nicht, dass Einsteiger sämtliche
Aufgaben eines Fix-und-Flip-Projekts selbst übernehmen müssen. Gerade für
berufstätige Investoren ist ein verlässliches Netzwerk aus Maklern, Handwerkern,
Finanzierern, Steuerberatern, Notaren und weiteren Spezialisten wichtig. Dieses
von Oliver Fischer als "A-Team" bezeichnete Netzwerk bringt dort Fachwissen ein,
wo es im einzelnen Projekt benötigt wird - von technischen Fragen über
Finanzierung und Aufwertung bis hin zu steuerlichen oder rechtlichen Themen. Auf
diese Weise lassen sich operative Aufgaben gezielt verteilen, ohne dass der
Investor selbst zum Experten für jedes Gewerk werden muss.
"Ein gutes A-Team nimmt dem Investor Arbeit und fachliche Unsicherheit ab. Die
Verantwortung dafür, nach welchen Kriterien gekauft wird, kann es ihm aber nicht
abnehmen", erklärt Oliver Fischer. Gerade beim ersten Deal besteht die
unternehmerische Aufgabe deshalb auch darin, im richtigen Moment Nein sagen zu
können. Nicht jede günstig erscheinende Immobilie muss gekauft und nicht jede
Gelegenheit genutzt werden. Vielmehr geht es darum, nur dann Kapital zu binden,
wenn die entscheidenden Voraussetzungen geprüft wurden und das Projekt einer
belastbaren Bewertung standhält.
Genau diese Fähigkeit möchte Oliver Fischer Einsteigern über fixundflip.de
vermitteln. Seine Begleitung soll ihnen nicht die Entscheidung abnehmen, sondern
ihnen ein strukturiertes Vorgehen an die Hand geben, mit dem sie potenzielle
Deals systematisch prüfen und typische Fehler möglichst vor dem Ankauf erkennen
können. Denn beim ersten Fix-und-Flip-Projekt besteht der entscheidende Schritt
nicht darin, möglichst schnell zu kaufen, sondern darin, erst dann zu kaufen,
wenn aus einer Gelegenheit ein fundiert geprüfter Deal geworden ist.
Sie wollen bei Ihrem ersten Fix-und-Flip-Deal nicht auf Bauchgefühl setzen,
sondern bereits vor dem Ankauf fundierte Entscheidungen treffen? Dann melden Sie
sich jetzt bei Oliver Fischer (https://www.oliverfischer.de) und vereinbaren Sie
einen Termin!
Pressekontakt:
Oliver Fischer
E-Mail: mailto:support@fixundflip.de
Webseite: https://www.OliverFischer.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/181933/6333201
OTS: Oliver Fischer
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