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Velburg (ots) - Die Bundesregierung will mit einem neuen Förderprogramm den
Umbau leerstehender Büro- und Gewerbegebäude zu Wohnungen vorantreiben. Ab Juli
stehen dafür 300 Millionen Euro bereit, mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro
pro neu geschaffener Wohnung. Ziel ist es, Leerstand zu reduzieren und
gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen.
Fördergelder allein schaffen noch keinen Wohnraum. Entscheidend ist, ob sich der
Umbau wirtschaftlich und baulich sinnvoll umsetzen lässt. Genau daran scheitern
heute viele Projekte. Hier erfahren Sie, warum die Umnutzung von Bürogebäuden
oft deutlich komplizierter ist als gedacht, an welchen Stellen Bauherren die
größten Kostenfallen übersehen und wie sich Umbauten wirtschaftlicher
realisieren lassen.
Warum Bürogebäude nicht einfach zu Wohngebäuden werden
Büro- und Gewerbeimmobilien wurden ursprünglich für eine völlig andere Nutzung
geplant als Wohngebäude. Deshalb unterscheiden sich ihre baulichen Eigenschaften
erheblich von den Anforderungen, die heute an modernen Wohnraum gestellt werden.
Häufig verfügen Bürohäuser über große Gebäudetiefen, sodass Tageslicht nur
schwer bis in die späteren Wohnungen gelangt. Um ausreichend belichtete
Wohnräume zu schaffen, müssen oftmals Lichthöfe oder Innenhöfe hergestellt
werden. Allein diese Eingriffe erfordern bereits erhebliche bauliche
Veränderungen.
In vielen Fällen folgt darauf eine vollständige Entkernung des Gebäudes. Auch
die bestehende Haustechnik erfüllt die Anforderungen an Wohngebäude meist nicht
mehr und muss nahezu vollständig erneuert werden. Gerade die technische
Gebäudeausrüstung zählt jedoch zu den größten Kostenfaktoren eines solchen
Umbaus.
Darüber hinaus müssen vorhandene Tiefgaragen häufig umfassend saniert werden.
Gleichzeitig sind statische Eingriffe erforderlich, während auch Fassaden den
heutigen energetischen und funktionalen Anforderungen oftmals nicht mehr
entsprechen. Insbesondere Fassaden ehemaliger Großraumbüros lassen sich nur
selten ohne umfangreiche Erneuerung für kleinteilige Wohnungsgrundrisse nutzen.
Hohe Anforderungen treiben die Baukosten zusätzlich
Neben den eigentlichen Umbaumaßnahmen müssen Bestandsgebäude außerdem an
aktuelle technische und gesetzliche Anforderungen angepasst werden. Dazu gehören
unter anderem die vollständige Ertüchtigung des Brandschutzes, Anpassungen an
Aufzugsanlagen sowie umfangreiche energetische Maßnahmen. Hinzu kommen die
Anforderungen der KfW-Standards und zahlreiche weitere technische Vorgaben.
Besonders anspruchsvoll ist der erhöhte Schallschutz nach DIN 4109-5. Im
Gebäudebestand lässt sich dieser häufig nur mit erheblichem Aufwand umsetzen.
Nicht selten machen allein diese Anforderungen umfangreiche Fassadensanierungen
oder sogar eine vollständige Erneuerung der Gebäudehülle erforderlich. Insgesamt
summieren sich zahlreiche technische Einzelmaßnahmen zu einem erheblichen
Kostenblock, der die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte deutlich belastet.
Sanierungen bleiben schwer kalkulierbar
Anders als Neubauten sind Sanierungen grundsätzlich mit deutlich höheren
Unsicherheiten verbunden. Während Neubauprojekte häufig schlüsselfertig zu
Festpreisen vergeben werden können, ist das bei Bestandsgebäuden nur selten
möglich.
Erst während der Bauarbeiten werden oftmals bislang unbekannte Schäden oder
Altlasten sichtbar. Gerade bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, können
beispielsweise Asbest oder andere Schadstoffe erhebliche Zusatzkosten
verursachen. Dadurch steigt nicht nur der finanzielle Aufwand, sondern auch das
Risiko nachträglicher Kostensteigerungen.
Für Investoren bedeutet das eine schwierige Kalkulationsgrundlage, da ohnehin
geringe Margen zusätzlich durch unvorhersehbare Baukosten belastet werden.
Förderprogramme setzen Impulse, lösen das Problem aber nicht
Vor diesem Hintergrund sind Förderprogramme wie die neuen Zuschüsse oder
Sonderabschreibungen grundsätzlich ein wichtiger Schritt. Sie können einzelne
Projekte wirtschaftlich verbessern und Investitionen erleichtern.
An den eigentlichen Kostentreibern ändern sie jedoch wenig. Gleichzeitig zeigt
sich häufig, dass steigende Material- und Baukosten einen Teil der Förderung
wieder aufzehren. Dadurch bleibt die finanzielle Belastung vieler Projekte trotz
Zuschüssen hoch.
Auch der Förderbetrag von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung wirkt
zunächst attraktiv. In der Praxis relativiert sich dieser Betrag jedoch schnell,
da die Investitionen für die Umnutzung bestehender Bürogebäude häufig deutlich
höher ausfallen.
Fazit: Warum die Förderung allein nicht ausreicht
Die Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeimmobilien bietet grundsätzlich
großes Potenzial, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig gehören solche
Projekte zu den technisch und wirtschaftlich anspruchsvollsten Aufgaben im
Bestand.
Die Förderung setzt zwar wichtige Impulse und kann einzelne Vorhaben
wirtschaftlich attraktiver machen. Solange jedoch die hohen Umbaukosten, die
technischen Anforderungen und die Unsicherheiten im Gebäudebestand bestehen
bleiben, wird sie allein nicht ausreichen, um das vorhandene Potenzial umfassend
zu erschließen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für
nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der
Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für
Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler
und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt
er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll
ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/ .
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Pro Bauherr GmbH
Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
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OTS: Pro Bauherr GmbH
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