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Stuttgart (ots) - Wer heute eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte,
informiert sich meist zuerst online. Immobilienportale, automatische
Bewertungstools und künstliche Intelligenz liefern innerhalb weniger Sekunden
vermeintlich präzise Werte. Doch genau hier beginnt häufig das Problem. Denn
viele Eigentümer setzen den Bodenrichtwert mit dem tatsächlichen Marktwert ihres
Grundstücks gleich und überschätzen dadurch den Wert ihrer Immobilie erheblich.
Für Mireille Funke, Inhaberin von Funke Immobilien, gehört dieser Irrtum zu den
häufigsten Ursachen für unrealistische Preisvorstellungen. Aus ihrer täglichen
Beratungspraxis weiß sie: Wer den Immobilienmarkt richtig verstehen möchte, muss
weit über den Bodenrichtwert hinausblicken.
Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung - keine Preisgarantie
Der Begriff selbst liefert bereits den entscheidenden Hinweis. Ein Richtwert
dient der Orientierung, nicht der exakten Wertermittlung. Dennoch wird der
Bodenrichtwert von vielen Eigentümern als feste Berechnungsgrundlage verstanden.
"Ein Richtwert ist ein Richtwert und kein garantierter Wert. Erst die
individuelle Betrachtung von Lage, Bebaubarkeit, Grundstückseigenschaften,
Gebäude und aktueller Marktsituation ergibt den tatsächlichen Marktwert."
Genau hier entstehen in der Praxis häufig Missverständnisse. Ein Grundstück mit
identischer Größe kann, trotz gleichen Bodenrichtwerts, je nach Ausrichtung,
Hanglage, Bebaubarkeit oder Zuschnitt einen deutlich höheren oder niedrigeren
Marktwert besitzen. Auch Faktoren wie Lärm, Sonneneinstrahlung oder die
zulässige Bebauung beeinflussen den tatsächlichen Wert erheblich.
Wer den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie ermitteln möchte, sollte deshalb
nicht nur den Bodenrichtwert betrachten, sondern sämtliche wertbeeinflussenden
Faktoren professionell durch eine professionelle Immobilienbewertung
(https://ots.de/COnAwI) ermitteln lassen.
Warum Angebotspreise oft wenig über den Markt verraten
Ein weiterer Irrtum entsteht durch die Vielzahl öffentlich sichtbarer
Immobilienangebote. Eigentümer orientieren sich häufig an den Preisen auf
Immobilienportalen. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um Angebotspreise,
nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise.
Nach Ansicht von Mireille Funke liegt genau hierin einer der größten
Unterschiede zwischen öffentlicher Wahrnehmung und Marktrealität.
"Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Wer den Markt wirklich beurteilen
möchte, muss wissen, welche Preise tatsächlich beim Notar erzielt wurden."
Diese Daten fließen in den Grundstücksmarktbericht ein, den die
Gutachterausschüsse auf Basis real beurkundeter Kaufverträge erstellen. Anders
als Immobilienportale zeigt dieser Bericht, in welchen Preisspannen
vergleichbare Immobilien tatsächlich verkauft wurden. Für professionelle
Immobilienbewertungen stellt er deshalb eine wichtige Grundlage dar.
Der Grundstücksmarktbericht liefert die Realität des Marktes
Während viele Eigentümer den Bodenrichtwert kennen, ist der
Grundstücksmarktbericht deutlich weniger bekannt. Dabei liefert er wesentlich
tiefere Einblicke in das Marktgeschehen.
Dort werden reale Kaufpreise nach Objektarten, Baujahresklassen, Lagen und
weiteren Merkmalen ausgewertet. Ausreißer werden statistisch bereinigt, sodass
ein realistisches Bild des Marktes entsteht.
Für Makler gehört dieser Bericht deshalb zu den wichtigsten Arbeitsgrundlagen.
"Der Grundstücksmarktbericht zeigt viel stärker die Realität als die
Angebotspreise, die man im Internet findet."
Gerade in einem Markt, der sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert
hat, helfen diese Daten dabei, emotionale Preisvorstellungen durch belastbare
Fakten zu ersetzen.
Jede Immobilie ist ein Einzelfall
Viele Eigentümer wünschen sich eine einfache Formel zur Wertermittlung.
Grundstücksgröße multipliziert mit Bodenrichtwert, fertig. Doch in der Praxis
funktioniert Immobilienbewertung deutlich komplexer. Deshalb setzt Mireille
Funke auf eine mehrstufige Marktanalyse
(https://funke.immobilien/funke-immobilien/) , bei der Lage, Bebaubarkeit,
Gebäudezustand und aktuelle Marktdaten gemeinsam bewertet werden.
Bereits innerhalb einer einzigen Häuserreihe können erhebliche Unterschiede
entstehen. Ein Eckgrundstück mit optimaler Südwestausrichtung erzielt häufig
einen anderen Preis als Ein Mittelhaus an einer stark befahrenen Straße. Hinzu
kommen Sanierungszustand, energetische Qualität, Ausbaureserven oder die
Möglichkeiten der zukünftigen Bebauung.
Besonders die Bebaubarkeit spielt eine entscheidende Rolle. Darf auf einem
Grundstück lediglich ein Bungalow errichtet werden oder ist ein Mehrfamilienhaus
zulässig? Können nur 20 Prozent oder 50 Prozent der Fläche überbaut werden?
Solche Unterschiede verändern den Marktwert teilweise erheblich.
Energetischer Zustand gewinnt zunehmend an Bedeutung
Neben der Lage beeinflusst heute vor allem der energetische Zustand einer
Immobilie den erzielbaren Verkaufspreis. Käufer kalkulieren längst nicht mehr
ausschließlich den Kaufpreis, sondern betrachten ihr gesamtes
Investitionsvolumen inklusive Modernisierungskosten. Gerade deshalb empfiehlt
sich vor einer Verkaufsentscheidung eine realistische Marktanalyse
(https://funke.immobilien/immobilie-bewerten/) , damit Sanierungsbedarf und
Marktwert gemeinsam betrachtet werden können.
"Die jungen Familien, die heute kaufen, wollen das Haus so sanieren, dass sie
die nächsten 30 oder 40 Jahre Ruhe haben."
Gerade Immobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren stehen deshalb häufig vor
umfangreichen Investitionen. Verkäufer unterschätzen oft, wie stark diese Kosten
die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer beeinflussen.
Die Folge: Selbst in sehr guten Wohnlagen stößt ein hoher Angebotspreis an
Grenzen, wenn zusätzlich umfangreiche energetische Sanierungen erforderlich
werden.
Warum regionale Marktkenntnis nicht ersetzt werden kann
Digitale Bewertungstools und KI-Anwendungen greifen überwiegend auf öffentlich
verfügbare Daten zurück. Sie berücksichtigen jedoch nur begrenzt die
Besonderheiten einzelner Mikrolagen oder die Erfahrungen aus tatsächlich
abgeschlossenen Verkäufen.
Für Mireille Funke bleibt deshalb die regionale Expertise entscheidend.
"Die Daten allein reichen nicht aus. Erst die Erfahrung vor Ort zeigt, welche
Preise tatsächlich erzielbar sind."
Gerade in Städten und Gemeinden unterscheiden sich selbst benachbarte Straßen
hinsichtlich Nachfrage, Bebauungsmöglichkeiten oder Käuferstruktur erheblich.
Diese Feinheiten lassen sich durch standardisierte Berechnungen nur
eingeschränkt erfassen.
Fazit: Wer den Bodenrichtwert überschätzt, riskiert falsche Entscheidungen
Der Bodenrichtwert bleibt ein wichtiges Instrument zur Orientierung. Er ersetzt
jedoch keine professionelle Immobilienbewertung (https://ots.de/COnAwI) und
schon gar nicht die individuelle Analyse einer konkreten Immobilie.
Eigentümer, die ausschließlich auf Bodenrichtwerte oder Online-Schätzungen
vertrauen, laufen Gefahr, den Markt falsch einzuschätzen. Erst das Zusammenspiel
aus Grundstücksmarktbericht, regionaler Marktkenntnis, Gebäudezustand,
Bebaubarkeit und aktueller Nachfrage liefert eine belastbare Grundlage für
realistische Preisentscheidungen.
"Den Bodenrichtwert kann man als Orientierung nutzen. Vorschnelle Schlüsse über
den tatsächlichen Wert einer Immobilie sollte man daraus jedoch nicht ziehen."
Weitere Informationen finden Sie unter: https://funke.immobilien/
Pressekontakt:
Funke Immobilien
Mireille K. Funke
Immobilienwirtin (Dipl. EIA)
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