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Recklinghausen (ots) - Der Generationenwechsel dürfte den Immobilienmarkt in
Recklinghausen und im Ruhrgebiet in den kommenden Jahren zunehmend prägen. Viele
Häuser, die jahrzehntelang von derselben Generation bewohnt wurden, wechseln den
Eigentümer. Ein Teil davon wurde zwar kontinuierlich gepflegt, größere
Modernisierungen an Heizung, Elektrik, Fenstern oder energetischen Komponenten
liegen jedoch teilweise lange zurück. Gleichzeitig beobachten die
Immobilienexperten von Brummelt & Müller Immobilien, dass Kaufinteressenten bei
stark renovierungsbedürftigen Objekten zurückhaltender reagieren. Für Verkäufer
stellt sich deshalb eine entscheidende Frage: Was ist ein älteres Haus
tatsächlich wert, wenn Käufer zusätzlich erhebliche Investitionen
einkalkulieren?
"Wir nehmen im Moment wirklich vermehrt wahr, dass die Käufer stark
renovierungsbedürftige Objekte eher meiden" , sagt Marlon Müller von Brummelt &
Müller Immobilien. Für Eigentümer wird damit nicht nur der theoretische
Immobilienwert entscheidend. Ebenso wichtig ist, wie der Markt den vorhandenen
Modernisierungsbedarf bewertet.
Der Generationenwechsel bringt ältere Immobilien auf den Markt
Viele Einfamilienhäuser in Recklinghausen und im Ruhrgebiet befinden sich seit
Jahrzehnten im Besitz derselben Familien. Kleinere Reparaturen wurden
durchgeführt, Räume renoviert und einzelne Bauteile erneuert. Eine grundlegende
Modernisierung ist jedoch nicht bei jeder Immobilie erfolgt.
Solange Eigentümer selbst in ihrem Haus leben, muss das kein Problem darstellen.
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie im Zuge eines Generationswechsels
verkauft werden soll. Dann trifft die persönliche Perspektive der bisherigen
Eigentümer auf die wirtschaftliche Kalkulation potenzieller Käufer.
Herr Müller erwartet deshalb, dass ältere Bestandsobjekte den regionalen Markt
zunehmend beschäftigen werden. "Die Immobilien, die in den nächsten zehn,
zwanzig Jahren auf den Markt kommen, werden renovierungs- oder
sanierungsbedürftig sein" , lautet seine Einschätzung aus der täglichen Praxis.
Für Verkäufer bedeutet das: Der Zustand einer Immobilie dürfte bei der
Preisfindung (https://www.bundm-immobilien.de/immobilienbewertung) noch stärker
ins Gewicht fallen.
Warum Käufer bei Sanierungsobjekten genauer rechnen
Kaufinteressenten betrachten nicht allein den Angebotspreis. Hinzu kommen
Kaufnebenkosten, Finanzierung und mögliche Investitionen nach dem Erwerb. Müssen
zusätzlich Heizung, Elektrik, Fenster, Dach oder Innenräume modernisiert werden,
verändert das die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung erheblich.
Gerade deshalb sind allgemeine Quadratmeterpreise für ältere Immobilien nur
eingeschränkt aussagekräftig. Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche können
aufgrund von Mikrolage, Grundstück, Baujahr, energetischem Zustand und
Modernisierungsbedarf sehr unterschiedliche Marktwerte besitzen.
Bei sanierungsbedürftigen Immobilien kommt ein weiterer Faktor hinzu: Nicht
jeder Käufer plant dieselben Maßnahmen. Während der eine lediglich Böden und
Wände erneuert, möchte ein anderer das Gebäude umfassend modernisieren.
Warum 50.000 Euro Sanierung nicht automatisch 50.000 Euro mehr Verkaufspreis
bedeuten
Genau daraus ergibt sich für Eigentümer eine schwierige Entscheidung: Sollte vor
dem Verkauf noch investiert werden oder ist es sinnvoller, das Haus im
bestehenden Zustand anzubieten?
Eine pauschale Antwort hält Marlon Müller für problematisch.
"Ich kann nicht in die Zukunft schauen. Der eine renoviert aufwändiger, der
andere weniger aufwändig."
Ein Käufer verlegt möglicherweise lediglich einen neuen Boden. Ein anderer
entfernt vorhandene Beläge bis auf den Estrich, erneuert Elektrik und Heizung
und plant zusätzliche energetische Maßnahmen. Die Vorstellungen und damit auch
die kalkulierten Kosten können erheblich voneinander abweichen.
Deshalb bedeutet eine Investition von beispielsweise 50.000 Euro vor dem Verkauf
nicht automatisch, dass sich anschließend ein um 50.000 Euro höherer
Verkaufspreis erzielen lässt.
Gerade in Recklinghausen müssen Investitionen zum regionalen Preisniveau passen.
Was sich in besonders hochpreisigen Lagen von Düsseldorf oder Köln
wirtschaftlich rechnen kann, lässt sich nicht automatisch auf den
Immobilienmarkt im Ruhrgebiet übertragen.
Für Verkäufer ergibt sich daraus eine wichtige Frage: Welche Maßnahmen steigern
tatsächlich die Marktchancen und welche Investitionen würde ein späterer Käufer
ohnehin nach seinen eigenen Vorstellungen vornehmen?
Vor dem Verkauf nicht automatisch kernsanieren
Ein älteres Haus muss deshalb nicht grundsätzlich vor dem Verkauf
(https://www.bundm-immobilien.de/unser-verkaufsprozess) umfassend modernisiert
werden. Kleinere Maßnahmen können sinnvoll sein, wenn sie den Gesamteindruck
verbessern oder offensichtliche Mängel beseitigen. Bei größeren Investitionen
sollte dagegen zunächst geprüft werden, ob der Markt diese tatsächlich
honoriert.
Denn sanierungsbedürftige Immobilien sind nicht automatisch unverkäuflich.
Manche Käufer suchen bewusst ältere Häuser, weil sie Grundriss, Ausstattung und
Gestaltung selbst bestimmen möchten. Andere verfügen über handwerkliche
Erfahrung und bewerten notwendige Arbeiten anders als Interessenten, die eine
sofort bezugsfertige Immobilie suchen.
Entscheidend ist deshalb, Zustand, Käufergruppe und realistischen Verkaufspreis
zusammenzubringen.
Brummelt & Müller Immobilien erläutert auf der eigenen Website im Bereich
Immobilienbewertung (https://www.bundm-immobilien.de/immobilienbewertung) ,
welche Faktoren bei einer professionellen Wertermittlung berücksichtigt werden.
Bei Sanierungsobjekten entscheidet der realistische Preis
Je größer der Modernisierungsbedarf, desto wichtiger wird die richtige
Positionierung am Markt. Ein Wunschpreis lässt sich nicht einfach aus einem
theoretischen Immobilienwert und bereits investierten oder geplanten
Sanierungskosten ableiten.
Vielmehr müssen Käufergruppe, Zustand, Mikrolage, Finanzierungsmöglichkeiten und
Investitionsbedarf gemeinsam betrachtet werden. Gerade bei
renovierungsbedürftigen Häusern kann ein zu optimistischer Angebotspreis
problematisch sein. Kalkulieren Interessenten bereits erhebliche
Modernisierungskosten ein und lässt der Kaufpreis dafür kaum finanziellen
Spielraum, verkleinert sich der potentielle Käuferkreis.
Brummelt & Müller setzt deshalb nach eigenen Angaben bei der Immobilienbewertung
(https://www.bundm-immobilien.de/immobilienbewertung) auf die Verbindung von
regionaler Marktkenntnis und einer individuellen Betrachtung des Objekts.
Dabei bringt Marlon Müller zusätzlich einen bautechnischen Hintergrund mit. Er
ist gelernter Zimmerer und staatlich geprüfter Techniker für Bautechnik-Hochbau.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien ermöglicht diese Erfahrung eine
zusätzliche Perspektive auf Zustand und Modernisierungsbedarf.
Der Bestandsmarkt dürfte anspruchsvoller werden
Der Generationenwechsel könnte den Immobilienmarkt in Recklinghausen und im
Ruhrgebiet langfristig verändern. Wenn zunehmend Häuser nach mehreren
Jahrzehnten den Eigentümer wechseln, dürften auch mehr Immobilien mit
Modernisierungsbedarf auf Käufer treffen, die ihre Gesamtinvestition genau
kalkulieren.
Für Eigentümer älterer Häuser folgt daraus vor allem eines: Vor dem Verkauf muss
nicht automatisch kernsaniert werden. Ebenso wenig sollte bestehender
Sanierungsbedarf ignoriert werden.
Entscheidend ist zunächst zu klären, welchen Wert das Haus im aktuellen Zustand
besitzt, welche Käufergruppe infrage kommt und welche Investitionen der Markt
tatsächlich honoriert.
Damit dürfte beim Hausverkauf in Recklinghausen
(https://www.bundm-immobilien.de/immobilienbewertung) künftig nicht allein
entscheidend sein, wie viel ein Eigentümer noch in sein Haus investieren kann.
Mindestens ebenso wichtig wird die Frage, welchen Sanierungsbedarf die nächste
Eigentümergeneration bereit ist zu übernehmen.
Weiterführende Informationen finden Sie unter: http://www.bundm-immobilien.de/
Pressekontakt:
Brummelt & Müller Immobilien GmbH
Am Lohtor 4
45657 Recklinghausen
Telefon: 02361 9910929
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