|
Mannheim (ots) - Rund 186.000 Familienunternehmen stehen bis 2030 vor der
Übergabe. Verhandelt wird meist über Kunden, Maschinen und Mitarbeiter. Die
Betriebsimmobilie, häufig eine der größten Vermögenspositionen, kommt dabei oft
erst spät auf den Tisch. Ein Beispiel aus Mannheim zeigt, warum das teuer werden
kann.
Ein Unternehmer hat seinen Zulieferbetrieb für den Maschinenbau im Mannheimer
Norden fast vier Jahrzehnte geführt. 22 Mitarbeiter, ein etablierter
Kundenstamm, aber kein Kind, das übernehmen will. Schließlich interessiert sich
ein Wettbewerber aus der Pfalz für die GmbH. Beim zweiten Termin macht er klar,
wie er sich das vorstellt: 'Die Firma übernehmen wir gern. Die Halle brauchen
wir nicht.' Die Fertigung soll ins eigene Werk. Für den bisherigen Inhaber
entsteht damit ein Problem, das bei Unternehmensnachfolgen leicht übersehen
wird: Die Halle, fest als Teil der Altersvorsorge eingeplant, gehört plötzlich
nicht mehr selbstverständlich zum Paket.
Vier Übergeber auf einen Übernehmer
Nach Schätzung des Instituts für Mittelstandsforschung Bonn (https://www.ifm-bon
n.org/statistiken/unternehmensuebertragungen-und-nachfolgen/unternehmensuebertra
gungen) steht zwischen 2026 und 2030 in rund 186.000 Familienunternehmen die
Übergabe an. Eine Auswertung des Instituts auf Basis von Studien der vergangenen
40 Jahre zeigt: Gut die Hälfte der Familienunternehmen wurde innerhalb der
Familie übertragen, 17 Prozent an Beschäftigte und 29 Prozent an externe
Nachfolger. In Studien der vergangenen 15 Jahre haben familieninterne Lösungen
leicht an Bedeutung verloren. Wie knapp Nachfolger sind, zeigt die Region
Rhein-Neckar: In den Nachfolgeberatungen der dortigen IHK kam 2025 rechnerisch
ein Übernehmer auf vier Übergeber.
Wer die Wahl hat, kauft gezielt. Externe Übernehmer interessieren sich für
Auftragsbestand, Know-how und Personal. Eine Immobilie, die sie an einen
Standort bindet, passt oft nicht in ihre Planung.
Was passiert mit der Firmenimmobilie bei der Unternehmensnachfolge?
Im Kern gibt es drei Wege. Die Immobilie wird zusammen mit dem Unternehmen
verkauft, sie bleibt beim bisherigen Eigentümer und wird an den Nachfolger oder
einen Dritten vermietet, oder sie wird separat verkauft. Welcher Weg trägt,
hängt stark davon ab, wer die Halle außer dem eigenen Betrieb nutzen könnte.
Entscheidend ist dabei auch die Drittverwendungsfähigkeit: Hallenhöhe, Tore,
Bodenlast, Lkw-Zufahrt oder eine Kranbahn beeinflussen, ob sich ein Logistiker,
ein Handwerksbetrieb oder nur ein enger Kreis von Spezialnutzern für das Objekt
interessiert. Eine vermietete Halle mit langfristigem Mietvertrag und solventem
Mieter kann dagegen für Kapitalanleger interessant sein, die vor allem auf
Miethöhe, Laufzeit und Bonität schauen.
"Viele Inhaber kennen den Wert ihrer Halle nur aus der Bilanz", sagt Katharina
Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler. "Dort steht, was sie vor
Jahrzehnten gekostet hat, abzüglich Abschreibung. Mit dem Preis, den ein Käufer
heute am Markt zahlt, hat das oft wenig zu tun, in die eine wie in die andere
Richtung."
Wie groß die Lücke sein kann, zeigt eine vereinfachte Rechnung. Eine
Produktionshalle, Anfang der Neunzigerjahre gebaut, ist steuerlich längst
abgeschrieben und steht oft nur noch mit dem damaligen Kaufpreis des Grundstücks
in den Büchern, etwa 150.000 Euro. Liegt der heutige Marktwert bei 1,4 Millionen
Euro, stecken in der Immobilie rund 1,25 Millionen Euro stille Reserven. Genau
diese Differenz wird relevant, sobald sie steuerlich aufgedeckt wird.
Die unterschätzte Steuerfalle
Brisant wird das, wenn die Immobilie dem Inhaber persönlich gehört und an seine
GmbH vermietet ist. Beherrscht der Eigentümer die Betriebsgesellschaft und
überlässt ihr mit der Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage, kann
steuerlich eine sogenannte Betriebsaufspaltung vorliegen. Gibt er seine
beherrschende Beteiligung an der GmbH ab und endet dadurch die personelle
Verflechtung, führt der Wegfall der Voraussetzungen nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig zur Betriebsaufgabe. Dadurch
können stille Reserven im bisherigen Betriebsvermögen steuerpflichtig werden,
obwohl die Immobilie selbst gar nicht verkauft wird (BFH, Urteil vom 25.08.1993,
XI R 6/93). Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen und wie sich die
Folgen gestalten lassen, gehört deshalb früh auf den Tisch des Steuerberaters.
Wie verkauft man eine Produktionshalle?
Der wichtigste Schritt ist der frühe. Wer die Immobilie Jahre vor der Übergabe
getrennt vom Betrieb betrachtet, kennt ihren Marktwert, bevor der erste
Interessent am Tisch sitzt. Daraus lassen sich die Optionen durchrechnen:
Verkaufspreis mit und ohne Mietvertrag, Miethöhe, die für einen Nachfolger
tragbar ist, und die Frage, welche Käufergruppen für das Objekt überhaupt
infrage kommen. Bauakten und Genehmigungslage, Baulasten, Altlastenauskünfte
sowie bestehende Miet- oder Nutzungsverträge sollten früh geklärt sein, weil
gerade bei Gewerbeobjekten offene rechtliche oder technische Fragen
Verhandlungen verzögern können.
"Die Halle ist in der Nachfolge oft Verhandlungsmasse", sagt Katharina Heid.
"Wer ihren Wert kennt, kann dem Nachfolger beispielsweise einen Mietvertrag
anbieten, statt ihm die Immobilie mitzuverkaufen. Der Betrieb wird für ihn
günstiger, und die Halle wird mit einem langfristigen Mieter für Anleger
interessant."
Heid Immobilienmakler
(https://www.heid-immobilienmakler.de/leistungen/gewerbemakler/) begleitet
Inhaber als Gewerbemakler in Mannheim
(https://www.heid-immobilienmakler.de/gewerbemakler-mannheim/) und bundesweit
beim Verkauf und bei der Vermietung von Betriebsimmobilien, von
Produktionshallen bis zu Lager- und Logistikflächen, mit
Sachverständigenkompetenz für die Wertermittlung.
Für den Unternehmer aus dem Beispiel kann die Lösung deshalb darin liegen,
Immobilie und Unternehmensverkauf voneinander zu trennen. Die steuerlichen
Folgen sollten vor dem Anteilsverkauf geklärt werden. Findet sich anschließend
ein langfristiger gewerblicher Mieter, kann die Halle unabhängig vom verkauften
Betrieb weiterhin Teil der Altersvorsorge des bisherigen Inhabers bleiben.
Pressekontakt:
Heid Immobilienmakler Mannheim
Neckarauer Str. 106
68163 Mannheim
Tel.: 0158 - 884 916 68
https://www.heid-immobilienmakler.de/Mannheim/
E-Mail: presse@heid-immobilienmakler.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/183456/6358020
OTS: Heid Immobilienmakler Mannheim
|
