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Wien (ots) - Die Krise der offenen Immobilienfonds spitzt sich zu. Anleger
ziehen seit Monaten Milliarden ab, während sinkende Liquidität erste Fonds dazu
zwingt, Auszahlungen vorübergehend zu stoppen. Für Immobilienanleger stellt sich
damit aktuell die Frage, ob sie ihr Geld einem Fonds anvertrauen oder lieber
selbst eine Wohnung kaufen sollten.
Gerade jetzt lohnt es sich, genau hinzusehen, wie unterschiedlich beide Formen
der Immobilienanlage funktionieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche
Lehren Anleger aus der aktuellen Fondskrise ziehen können und für wen sich der
direkte Immobilienkauf als Alternative eignet.
Die Fondskrise zeigt ein grundsätzliches Problem
Wer in einen Immobilienfonds investiert, beteiligt sich zwar am Immobilienmarkt,
gibt jedoch einen großen Teil der Kontrolle ab. Welche Objekte gekauft oder
verkauft werden, wie sie bewirtschaftet werden und welche Kosten dabei
entstehen, entscheidet das Fondsmanagement. Anleger können diese Entscheidungen
kaum beeinflussen.
Besonders deutlich wird dieser Nachteil, wenn viele Investoren gleichzeitig ihr
Geld zurückfordern. Immobilien lassen sich nicht kurzfristig verkaufen, weshalb
Fonds ausreichend liquide Mittel benötigen, um Rückgaben bedienen zu können.
Gerät dieses Verhältnis aus dem Gleichgewicht, kann der Zugang zum eigenen
Kapital eingeschränkt sein. Hinzu kommen bei offenen Immobilienfonds gesetzliche
Mindesthalte- und Kündigungsfristen. Bei geschlossenen Fonds ist das Kapital
häufig sogar über mehrere Jahre gebunden.
Eine eigene Wohnung lässt sich zwar ebenfalls nicht jederzeit sofort verkaufen -
der entscheidende Unterschied besteht jedoch darin, dass der Eigentümer selbst
entscheidet, was mit seinem Vermögen geschieht.
Eigentümer können ihr Investment aktiv steuern
Wer eine Wohnung direkt kauft, kann sie vermieten, modernisieren, innerhalb der
Familie nutzen oder wieder verkaufen. Dadurch entsteht ein Gestaltungsspielraum,
den ein Fonds nicht bietet. Gerade bei sanierungsbedürftigen Objekten kann das
interessant sein: Wer günstig einkauft und anschließend gezielt modernisiert,
kann sowohl die Vermietbarkeit als auch den Wert der Immobilie verbessern.
Damit hängt die Entwicklung des Investments nicht ausschließlich von allgemeinen
Marktbewegungen ab. Eigentümer können selbst Maßnahmen ergreifen, um Einnahmen
zu erhöhen oder den Objektwert zu steigern. Voraussetzung ist allerdings, dass
Kaufpreis, Lage und Zustand sorgfältig geprüft werden. Denn eine falsch
kalkulierte Immobilie wird nicht allein durch den direkten Besitz zu einer guten
Geldanlage.
Kosten und Steuern sprechen für einen genauen Vergleich
Auch die Kosten können beim Vergleich eine wichtige Rolle spielen.
Immobilienfonds verursachen unter anderem Verwaltungs- und Managementkosten
sowie Aufwendungen für Immobilientransaktionen. Diese werden aus dem
Fondsvermögen getragen und reduzieren damit die Erträge, die letztlich beim
Anleger ankommen.
Beim eigenen Objekt entstehen ebenfalls Kosten, beispielsweise für Kauf,
Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung. Allerdings behält der Eigentümer
einen größeren Einfluss darauf, welche Ausgaben anfallen und welche Maßnahmen
durchgeführt werden.
Hinzu kommen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Bei vermieteten Immobilien
können Abschreibungen und bestimmte Aufwendungen die steuerpflichtigen Einkünfte
aus Vermietung reduzieren. Besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten kann
dieser Effekt für die Gesamtrechnung relevant sein. Unter den gesetzlichen
Voraussetzungen ist außerdem ein Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie nach
Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei möglich.
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen
Ein weiterer Vorteil des Direktinvestments liegt in der Finanzierung. Anleger
müssen eine Wohnung nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen, sondern
können Fremdkapital einsetzen. Dadurch lässt sich mit einem vergleichsweise
begrenzten Eigenkapital ein größerer Vermögenswert erwerben.
Entwickeln sich Mieteinnahmen und Immobilienwert entsprechend positiv, kann
dieser Hebel die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich erhöhen.
Gleichzeitig lässt sich die Finanzierung individuell auf das Objekt und die
finanzielle Situation abstimmen.
Allerdings erhöht Fremdkapital auch das Risiko. Zinsen, Mietausfälle oder
unerwartete Sanierungskosten können die Kalkulation belasten. Deshalb sollten
Anleger nicht möglichst hoch finanzieren, sondern prüfen, ob die Immobilie auch
unter weniger günstigen Bedingungen tragfähig bleibt.
Mehr Möglichkeiten erfordern mehr Wissen
Die eigene Immobilie bietet damit gegenüber einem Fonds vor allem eines: mehr
Einfluss. Eigentümer entscheiden über Finanzierung, Vermietung, Sanierung und
Verkauf selbst und können zugleich steuerliche Möglichkeiten nutzen. Gerade die
aktuellen Probleme bei offenen Immobilienfonds zeigen, welchen Wert diese
Kontrolle haben kann.
Der Preis dafür ist ein höherer eigener Aufwand. Wer direkt investiert, muss den
Markt verstehen, Objekte sorgfältig prüfen und genügend Rücklagen einplanen.
Ohne entsprechende Kenntnisse können Fehlentscheidungen teuer werden.
Für Anleger, die bereit sind, sich intensiv mit ihrem Investment
auseinanderzusetzen, kann der direkte Kauf deshalb die attraktivere Form der
Immobilienanlage sein. Statt Entscheidungen und einen Teil der Erträge an ein
Fondsmanagement abzugeben, behalten sie die wesentlichen Stellschrauben selbst
in der Hand und können aktiv darauf Einfluss nehmen, wie sich ihr
Immobilienvermögen entwickelt.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der
festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit
der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die
Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit
holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der
richtige Umgang mit Geld gelehrt. Mit der Investmentpunk Academy konnte er
mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem
Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter:
https://www.investmentpunk.com/
Pressekontakt:
Investmentpunk Academy GmbH
Gerald B. Hörhan
E-Mail: mailto:support@investmentpunk.academy
Webseite: https://www.investmentpunk.com/
Ruben Schäfer
E-Mail: mailto:redaktion@dcfverlag.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172208/6360107
OTS: Investmentpunk Academy GmbH
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