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Karlsruhe (ots) - Die Politik plant einen drastischen Eingriff in den
Wohnungsmarkt: Vermieter sollen künftig an steigenden Heizkosten beteiligt
werden, vor allem dann, wenn sie sich für Gas- oder Ölheizungen entscheiden.
Hintergrund sind stark steigende Energiepreise und der wachsende CO2-Druck, der
fossiles Heizen immer teurer macht. Die Idee: Mieter sollen nicht länger allein
die Folgen von Entscheidungen tragen, auf die sie keinen Einfluss haben.
Am Ende zahlt immer jemand - die Frage ist nur, ob es direkt über Heizkosten
passiert oder indirekt über Miete und Angebot. Hier erfahren Sie, welche Folgen
die neuen Regeln wirklich haben und warum sie für Mieter kurzfristig entlasten,
langfristig aber neue Kostenrisiken schaffen können.
Warum der Reformdruck wächst
Der Anstieg der Heizkosten ist kein vorübergehender Effekt, sondern Teil eines
grundlegenden Wandels im Energiemarkt. Der CO2-Preis kann 2026 auf bis zu 65
Euro pro Tonne steigen. Ab 2027 kommt zusätzlich der europäische Emissionshandel
ETS 2 für Gebäude hinzu. Vereinfacht bedeutet das: Für den Ausstoß von
Kohlendioxid wird ein Marktpreis festgelegt, der nach aktuellen Prognosen weiter
steigen dürfte.
Wer heute noch eine fossile Heizung einbaut, legt damit eine Kostenlinie für die
nächsten 15 bis 20 Jahre fest. Genau darin liegt der politische Kern der Reform.
Mieter haben auf diese Entscheidung keinen Einfluss, tragen die Folgen bislang
aber weitgehend selbst. Bereits seit 2023 gilt deshalb das
CO2-Kostenaufteilungsgesetz mit einem Zehn-Stufenmodell. Je schlechter die
Energiebilanz eines Gebäudes ausfällt, desto höher ist der Anteil der
CO2-Kosten, den Vermieter übernehmen müssen - in der schlechtesten Stufe bis zu
95 Prozent. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geht nun weiter
und bezieht auch Netzentgelte sowie die Beimischung von Biogas in die hälftige
Aufteilung ein.
Was an der Reform überzeugt
Ordnungspolitisch folgt die Reform einer klaren Logik: Wer entscheidet, soll
auch Verantwortung tragen. Vermieter wählen die Heiztechnik und sollen deshalb
künftig einen Teil der Kostenrisiken mittragen, die aus dieser Entscheidung
entstehen. Dabei bleibt die Technologieoffenheit erhalten. Die frühere Pflicht,
neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben,
soll entfallen. Ein Verbot fossiler Heizungen ist nach den bisherigen Eckpunkten
nicht vorgesehen.
Damit setzt die Reform stärker auf wirtschaftliche Anreize als auf staatliche
Vorgaben. Vermieter behalten ihre Wahlfreiheit, müssen die finanziellen Folgen
steigender CO2-Kosten jedoch stärker einkalkulieren.
Wo die Reform an Grenzen stößt
Die Reform senkt Kosten allerdings nicht, sondern verteilt sie anders. Was
Vermieter künftig zusätzlich zahlen, dürfte bei Neuvermietungen häufig in die
Angebotsmiete einfließen. Mieter könnten die Entlastung deshalb später an
anderer Stelle wieder spüren.
Besonders schwierig ist die Lage für private Kleinvermieter. Eine
Heizungssanierung kostet nach aktuellen Schätzungen zwischen 30.000 und 50.000
Euro. Oft fehlen dafür die nötigen Rücklagen, während sich Förderbedingungen
regelmäßig ändern. Haus-&-Grund-Präsident Warnecke bezeichnet die Regelung
deshalb als "Mogelpackung", die die Kosten verfehlter Energiepolitik auf
Kleinvermieter verlagere. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die geplante
50/50-Regelung dagegen, fordert jedoch zusätzlich einen Heizkostendeckel.
Beide Positionen zeigen das zentrale Problem: Ziehen sich Kleinvermieter aus dem
Markt zurück, schrumpft das Angebot und die Mieten steigen weiter. Das
wiederholte Stop-and-go bei der KfW-Förderung hat in diesem Punkt viel Vertrauen
beschädigt.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
Für Mieter kann das GModG kurzfristig eine spürbare Entlastung bei der
Heizkostenabrechnung bringen. Vor allem der CO2-Anteil dürfte sinken. Wer einen
eigenen Gasvertrag hat, sollte jedoch genau hinschauen: Der Anteil des
Vermieters muss aktiv eingefordert werden und wird nicht automatisch erstattet.
Ebenso wichtig bleibt der Blick in die Abrechnung. CO2-Kosten und ihre
Aufteilung müssen dort nachvollziehbar ausgewiesen sein. Fehlt diese
Transparenz, sollten Betroffene nachfragen.
Was Vermieter beachten müssen
Für Vermieter wird eine neue fossile Heizung zunehmend zur Wette auf den
künftigen CO2-Preis - und diese Wette läuft über viele Jahre. Deshalb reicht es
nicht mehr, allein auf die Anschaffungskosten zu schauen.
Entscheidend ist vielmehr eine realistische Wirtschaftlichkeitsrechnung. Dazu
gehören auch Alternativen wie Wärmepumpe, Hybridheizung oder Fernwärme. Eine
Hybridheizung verbindet beispielsweise Gas mit erneuerbaren Energien, während
Fernwärme zentral erzeugte Wärme über Leitungen ins Gebäude bringt. Die Wahl der
Heiztechnik ist damit weniger eine ideologische als eine wirtschaftliche Frage.
Entlastung heute, Risiken morgen
Die Reform setzt sinnvolle Anreize und entlastet Mieter zunächst bei den
Heizkosten. Gleichzeitig bleiben Risiken bestehen. Höhere Angebotsmieten, ein
kleineres Wohnungsangebot und zusätzlicher Druck auf einkommensschwache
Haushalte sind nicht ausgeschlossen.
Damit aus der Reform kein Rückzug privater Vermieter wird, braucht es vor allem
verlässliche und langfristige Förderbedingungen für Sanierungen. Entscheidend
ist weniger die Zahl neuer Programme als echte Planungssicherheit - für Mieter,
Vermieter und den Wohnungsmarkt insgesamt.
Über Johannes Fritz:
Johannes Fritz ist Bauunternehmer und Projektentwickler mit mehr als fünfzehn
Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche. Als langjähriges aktives CDU-Mitglied
engagiert er sich politisch und kandidierte 2026 als Ersatzkandidat bei der
Landtagswahl in Baden-Württemberg. Sein Fokus liegt auf der nachhaltigen
Sanierung von Altbauten mit sozialem und ökologischem Mehrwert. Mehr unter
http://johannesfritz.net
Pressekontakt:
Johannes Fritz, Karlsruhe
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OTS: Johannes Fritz
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